LONDON (IT BOLTWISE) – Die Erholung am deutschen Büroinvestmentmarkt lässt auf sich warten, weil der Rendite-Spread zwischen Prime-Büroimmobilien und Staatsanleihen zu niedrig bleibt. Ende Q2 2026 lag er in den deutschen Top-7-Märkten bei rund 185 Basispunkten, nach 150 Basispunkten im Vorquartal. Newmark sieht darin eine unterbrochene Wirkungskette aus Kapital, Liquidität und Transaktionen. Für 2026 erwartet die Analyse ein leicht reduziertes Investitionsvolumen und zunächst eher selektive als breite Deals.
Am Büroinvestmentmarkt in Deutschland zeichnet sich aktuell weniger ein Mangel an Interesse als ein Problem bei den Preis-Signalen ab. Laut einer Marktanalyse von Newmark hängt die „breite Bodenbildung“ weiter davon ab, dass sich das Verhältnis aus Risiko und Rendite für Investoren überzeugender darstellt. Der entscheidende Hebel ist dabei der Rendite-Spread: Er beschreibt die Differenz zwischen den Immobilienrenditen und den Renditen von Staatsanleihen beziehungsweise Fremdkapitalzinsen. Solange dieser Abstand nicht spürbar genug ausfällt, bleibt die Liquidität im Fundraising und in den Mandaten häufig „eingefroren“ – auch dann, wenn einzelne Marktsegmente bereits wieder Transaktionen anstoßen.
Technisch betrachtet wirkt der Mechanismus wie ein Filter in der Kapitalallokation. Immobilieninvestments sind in der Regel kapitalintensiv, erfordern belastbare Cashflows und werden in Portfoliomodellen gegen Alternativen gesetzt. Wenn der Rendite-Spread zu gering ist, verschiebt sich der Bewertungs- und Entscheidungsprozess: Kapital bleibt an der Seitenlinie oder fließt in Strategien, die kurzfristig mit Opportunitäten arbeiten können. Genau diese Verzögerung beschreibt Newmark als blockierte Verbindung zwischen Kapital, Liquidität und Transaktionen. Ende des zweiten Quartals 2026 lag der Rendite-Spread für Prime-Büroimmobilien in den deutschen Top-7-Märkten bei etwa 185 Basispunkten; im Vorquartal waren es 150 Basispunkte. Zwar ist die Richtung damit nicht negativ, aber die Analyse argumentiert, dass es historisch erst bei deutlich höheren Niveaus zu einer spürbaren Belebung des Transaktionsvolumens kommt.
Die Marktdaten untermauern diese Lücke zwischen selektiver Aktivität und breitem Turnaround. Nach dem deutlichen Rückgang der Jahre 2022 und 2023 blieb die Büroinvestitionstätigkeit 2024/2025 insgesamt verhalten; im Jahr 2025 erreichte das Bürotransaktionsvolumen 7,3 Milliarden Euro. Das entspricht laut Newmark rund 60 Prozent unter dem Fünfjahresdurchschnitt und lag zugleich etwa 4 Prozent unter dem Vorjahr. Auch die Zusammensetzung zeigt Besonderheiten: Der Anteil internationaler Investoren habe zuletzt zwar zugenommen, das Ergebnis des ersten Halbjahres 2026 lag zudem leicht über dem Vorjahr – um fünf Prozent. Für das Gesamtjahr 2026 erwartet Newmark aber eher einen geringfügigen Rückgang bei Büroinvestitionen, was auf einen „noch nicht durchgesprungenen“ Zyklus hindeutet.
Damit verschiebt sich der Blick auf die Liquiditätsmechanik innerhalb der Marktsegmente. Newmark macht deutlich, dass Liquidität aktuell stärker in wenige Segmente konzentriert ist: Prime-Assets in Toplagen seien vor allem für eigenkapitalstarke Privatinvestoren und Family Offices attraktiv, während institutionelle Core-Investoren als Käufer kaum sichtbar seien. Zugleich erholt sich das Fundraising seit 2025, allerdings nicht als breite, marktweite Bewegung. Das Fundraising werde laut Analyse vorwiegend von opportunistischen und Value-add-Strategien getragen. Im Kern beschreibt Newmark damit eine Qualitätsdifferenz: Während Risk-Reward-Profile bei opportunistischen Strategien oft über Objekt- und Betriebshebel stabilisiert werden können, bleibt der Core-Teil des Marktes stärker an den exogenen Renditeanker (Staatsanleihen und Finanzierungskosten) gebunden.
Diese Kettenlogik ordnet auch der Research-Ansatz ein. Helge Zahrnt, Head of Research bei Newmark, erläutert die Wirkungskette so, dass Transaktionen Liquidität benötigen, Liquidität wiederum über Fundraising entsteht und Fundraising einen ausreichend hohen Rendite-Spread voraussetzt. Genau in dieser Kette sieht die Analyse derzeit eine Unterbrechung: Es gebe selektive Marktaktivititäten, doch ein neuer, breit getragener Zyklus lasse sich daraus nicht ableiten. Zusätzlich quantifiziert Newmark den Zusammenhang statistisch: Ein Anstieg der Risikoprämie um zehn Basispunkte korreliere mit einem Zuwachs des Bürotransaktionsvolumens von rund zwei Prozent im Folgejahr. Daraus folgt zugleich, warum sich die Erholung zeitlich verzögert: Selbst wenn sich einzelne Komponenten verbessern, braucht der Markt oft mehrere Bewertungs- und Finanzierungszyklen, bis daraus ein neues Aktivitätsniveau entsteht. Als Schwelle nennt die Analyse ein Rendite-Spread-Niveau von etwa 275 Basispunkten, das sich später spürbar positiv auf den Markt auswirken würde.
Makroökonomisch kommt eine zweite Bremse hinzu. Die Analyse verweist darauf, dass das konjunkturelle Umfeld in Deutschland den Immobilienmarkt zusätzlich ausbremst: Die Wirtschaftsleistung sei in den Jahren 2023 und 2024 gesunken, 2025 habe sie nur ein Wachstum von 0,2 Prozent gezeigt. Für 2026 werde zwar ein leichtes, kürzlich revidiertes Wachstum prognostiziert, getragen durch fiskalische Impulse; gleichzeitig bestünden hohe Risiken und eine geringe Prognosesicherheit, unter anderem wegen geopolitischer Entwicklungen. In der Praxis wirkt das auf Vermietungsmärkte: schwächere Konjunktur erhöht die Zurückhaltung bei Mietvertragsentscheidungen, verlängert teils die Verhandlungszyklen und dämpft die Erwartung an nachhaltige Mietwachstumsraten. Der Vergleich mit weiter fortgeschrittenen Zyklen zeigt dabei, dass Märkte wie London oder Paris früher und konsequenter abgewertet hätten, wodurch dort schneller wieder Bewertungsruhe und Transaktionsbereitschaft entstehen konnten.
Für Investoren ergibt sich daraus eine eher „operativ“ als „finanzmarkt-getriebene“ Strategiefrage. Chancen sieht Newmark insbesondere dort, wo Investoren eine klare Strategie verfolgen, wenig abhängig vom Kapitalmarkt sind und auf liquide Assetklassen setzen – genannt werden Wohnen, Logistik und hochwertige Büroimmobilien in Toplagen. Gleichzeitig bleibt die Brücke zum nächsten Zyklus an realistischen Preisen, stabilen Cashflows und tragfähigen Renditen geknüpft. Marcus Lütgering, Country Head Germany bei Newmark, formuliert es dahingehend, dass der Markt auf belastbare Renditen wartet und Kapital an der Seitenlinie bleibt, solange das Risiko-Ertrags-Verhältnis für viele Investoren nicht überzeugt. So lange die letzten Anpassungsschritte ausbleiben, entsteht kein Momentum; für 2026 bleibt es damit voraussichtlich bei selektiven Deals statt eines breiten Marktstarts.
Auf Unternehmensebene ist diese Phase weniger ein Thema für „Wetten“ als für präzise Ausführung. Wer in Büroimmobilien investiert oder Finanzierungslinien strukturiert, muss den Rendite-Spread als laufende Steuerungsgröße behandeln und nicht als historischen Vergleichswert: Mietannahmen, Verkaufspreise und Finanzierungskosten wirken je nach Marktsegment unterschiedlich, weshalb die gleiche Transaktionslogik nicht in alle Städte übertragbar ist. Gerade weil Newmark die Spread-Dynamik als Schlüssel für eine breit getragene Erholung ausmacht, sollten Asset Manager und Investoren ihre Bewertungspipelines stärker an der relativen Attraktivität gegenüber Staatsanleihen und Kreditmärkten ausrichten. Ein weiteres Jahr mit hoher Bewertungsstreuung kann sich dann sogar produktiv nutzen lassen – wenn gleichzeitig die Liquidität im Fundraising gesichert ist und Objektportfolios über den Zeitraum hinweg genügend Stabilität liefern.
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