COLORADO / LONDON (IT BOLTWISE) – Real Capital Solutions hat einen neuen Fonds mit 350 Millionen US-Dollar Volumen aufgelegt, der auf notleidende Büroimmobilien der Klassen A und B in den USA zielt. Der RCS Contrarian Office Fund soll per Leverage ein Transaktionsvolumen von bis zu 850 Millionen US-Dollar erreichen. Marcel Arsenault sieht trotz Reset-Signalen am Büromarkt weiterhin langfristig starke Aussichten für hochwertige Büroflächen. Der Fondsabschluss ist für das erste Quartal 2027 geplant.
Real Capital Solutions (RCS) setzt im Büromarkt erneut auf eine bewusst gegenläufige Wette: Mit dem RCS Contrarian Office Fund legt das in Colorado ansässige Unternehmen einen neuen Fonds über 350 Millionen US-Dollar auf, der gezielt notleidende Büroimmobilien der Klassen A und B erwerben will. Auffällig ist dabei nicht nur die Größe, sondern der Finanzierungshebel, den RCS bereits in der Fondsarchitektur anlegt: Bis zu 850 Millionen US-Dollar Transaktionsvolumen nennt der Fonds als Ziel, also ein deutlich erweitertes Einsatzspektrum, das insbesondere in Phasen mit breiten Preisabschlägen Wirkung entfalten soll. Damit bleibt RCS in einem Marktsegment aktiv, das vielen Investoren zugleich als schwierig und als zyklisch unterbewertet erscheint.
Technisch betrachtet entscheidet bei solchen Vehikeln vor allem die Kombination aus Ankaufsprofil, Hebelung und Timing über die Risikokurve. RCS beschreibt eine Leverage-getriebene Ausweitung des Transaktionsvolumens, und die Kapitalbasis ist bereits im Vorfeld partiell gesichert: Laut Angaben im Text sind 50 Millionen US-Dollar durch eine persönliche Zusage von Marcel Arsenault, dem Gründer und CEO, hinterlegt, ergänzt um 47,5 Millionen US-Dollar durch eine weitere Zusage eines ungenannten Unternehmers. Der Fondsabschluss wird für das erste Quartal 2027 erwartet, womit sich eine relativ lange „Bauzeit“ bis zur endgültigen Kapitalbindung ergibt. In dieser Spanne können sich Verkäufer- und Käuferdynamiken verändern; gerade deshalb ist es für die Fondsplanung entscheidend, wie selektiv die Zielasset-Filter funktionieren und wie flexibel die Transaktionsreihenfolge innerhalb der identifizierten Zielmärkte bleibt.
Arsenault ordnet die Strategie in die aktuelle Marktphase ein, ohne den Blick nur auf einen kurzfristigen „Reset“ zu verengen. In der Argumentation geht es darum, dass Unternehmen weiterhin hochwertige Arbeitsplätze benötigen, um Mieter anzuziehen, Innovationen zu fördern und Wachstum voranzutreiben. Für RCS ist das der Kern der These: Büroflächen sind nicht pauschal obsolet, sondern sie durchlaufen einen Wertwandel entlang von Lage, Gebäudequalität, Flächenkonzept und der Fähigkeit, sich in einem veränderten Nachfrageumfeld zu behaupten. In die gleiche Richtung zielt auch die Aussage, dass sich derartige Vermögenswerte langfristig überdurchschnittlich entwickeln könnten. Für Entscheider in Unternehmen ist das vor allem eine Frage der Portfoliologik: Wer selbst Mieter ist, sieht sich mit veränderten Flächenanforderungen konfrontiert; wer investiert, muss diese Nachfrage verschiebung in Cashflows, Laufzeiten und Refinanzierungsrisiken übersetzen.
Dass RCS nicht erst „jetzt“ in Stressphasen zuschlägt, zeigt die Historie: Seit 2024 hat das Unternehmen bereits 644 Millionen US-Dollar in den Erwerb von 14 Büroimmobilien in 10 US-Märkten investiert. Genannt werden unter anderem der Walnut Glen Tower und der Tower at Park Lane in Dallas, der Belleview Tower in Denver, Tysons Pointe in Northern Virginia, 101 Marietta Street in Atlanta sowie das Equitable Building in Chicago. Letzteres ist inhaltlich besonders interessant, weil hier der Discount konkret beziffert wird: Der 35-stöckige Büro-Turm der Klasse A wurde Anfang des Jahres für 132,5 Millionen US-Dollar erworben, was einem Abschlag von 77,8 Prozent gegenüber den Wiederbeschaffungskosten entspricht. Solche Spreads sind in einem ansonsten „glatt“ wirkenden Bewertungsumfeld selten, und genau darauf setzt RCS offenbar den operativen Hebel.
Intern wird der Ansatz als konträr beschrieben, zugleich aber als methodisch konsistent verkauft. Adam Abeln, Chief Investment Officer und Managing Director bei RCS, stellt einen „konträren Ansatz“ heraus, den das Unternehmen bereits seit langem verfolgt: Belohnung entstehe typischerweise dann, wenn die Preisgestaltung von den Marktfundamentaldaten abgekoppelt sei. In seiner Darstellung werde der gesamte Büromarkt heute mit „dem gleichen Pinsel“ gemalt, während die Abschläge über verschiedene Kategorien hinweg durchgingen – unabhängig davon, ob es sich um Trophy-Immobilien oder um Gebäude der Klassen A, B oder C handelt. Für die Investment-Praxis ist das eine wichtige Präzisierung, denn es erklärt, warum ein Fonds, der sich auf A und B fokussiert, dennoch „notleidende“ Segmente ansteuern kann: Entscheidend ist nicht die Klasse als Label, sondern die Lage im Bewertungszyklus, in dem Qualität möglicherweise kurzfristig falsch bepreist wird. Zudem nennt der Text, dass der neue 350-Millionen-Fonds bereits potenzielle Akquisitionsziele in mindestens 15 Märkten identifiziert hat.
Historisch betrachtet verankert RCS die Strategie in mehreren Zyklen, was den langfristigen Charakter der These stützt. Marcel Arsenault gründete das Unternehmen vor 42 Jahren und begann während der Spar- und Kreditkrise der späten 1980er und frühen 1990er Jahre, in notleidende Gewerbeimmobilien zu investieren. Seit 2008 nennt RCS laut eigenen Angaben eine Rendite von 24 Prozent bei 177 Investitionen, insgesamt seien seit der Gründung im Jahr 1984 mehr als 5 Milliarden US-Dollar in über 400 Gewerbeimmobilien-Akquisitionen geflossen. Besonders relevant für das heutige Umfeld ist die Aussage zu vorangegangenen Zyklusentscheidungen: Vor der globalen Finanzkrise habe RCS 80 Prozent seines Portfolios verkauft und sich am Wohnimmobilienmarkt short positioniert, um 100 Millionen US-Dollar Kapital in damals aufkommende notleidende Immobilien zu verlagern. Das zeigt eine aktive „Rebalancing“-Komponente, die in schwachen Phasen nicht nur Kaufmomente, sondern auch Ausstiegs- und Gegenpositionen berücksichtigt.
Auch der Abschwung 2020 wird als strategisch vorbereitete Phase beschrieben. Abeln berichtet, dass RCS sein Gewerbeimmobilienportfolio vor der Covid-19-Krise abgebaut habe. Aus Sicht des Textes war das vorteilhaft, weil man nach der Pandemie die Gelegenheit nutzte, sich günstig zu positionieren und in renditeorientierte Assets zu investieren. Genau daran knüpft RCS mit dem Bürosektor in den späten 2020er Jahren an und will die Grundidee der Zyklusnutzung fortsetzen. Damit wird die Kernbotschaft klar: RCS erwartet zwar nicht, dass alle Büros „gleich“ wieder funktionieren, aber dass sich Werttreiber selektiv zurückspielen lassen, sobald Preise, Renditeanforderungen und operative Machbarkeit wieder stärker auseinanderklaffen dürfen als im Alltag vieler Marktteilnehmer. Für die nächsten Jahre bedeutet das in der Praxis, dass sich die Bewertungsprämien zwischen Gebäuden mit echter Nutzerattraktivität und strukturell schwächeren Objekten weiter ausdifferenzieren dürften.
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