LONDON (IT BOLTWISE) – Eine Umfrage von Berkadia zeigt, dass 61 % der befragten Investoren den Multifamily-Markt in der zweiten Jahreshälfte 2026 negativ einschätzen. Gleichzeitig berichten 52 % von einer Entwicklung, die im ersten Halbjahr schlechter ausfiel als zunächst erwartet. Als Haupttreiber nennt die Erhebung die anhaltende Volatilität der Kapitalmärkte und die länger spürbare Zinsunsicherheit. Trotz der veränderten Risikowahrnehmung planen 82 % der Befragten, ihre Portfolios in den kommenden Monaten zu erweitern.
Für viele Marktteilnehmer war 2026 zunächst mit einer Rückkehr zu planbarereren Finanzierungsbedingungen verknüpft. Die Berkadia-Umfrage zeichnet jedoch ein anderes Bild: 61 % der befragten Kapitalgeber und Führungskräfte privater Immobilieninvestmentfirmen bewerten ihre Erwartungen für den Multifamily-Markt in der zweiten Jahreshälfte 2026 als negativ, während 52 % bereits im ersten Halbjahr eine schwächere Entwicklung als ursprünglich erwartet feststellten. Entscheidender Kontext ist dabei nicht nur die Richtung der Zinsen, sondern die Schwankungsbreite an den Kapitalmärkten, die die Kalkulation von Deals spürbar verkompliziert. Genau diese Volatilität steht in der Erhebung im Mittelpunkt, weil sie Transaktionsfenster verengt und Finanzierungszusagen zeitlich wie auch preislich instabil macht.
Die beobachtete Zinsdynamik liefert dafür eine greifbare Begründung. Laut den Angaben in der Quelle bleiben die Anleiherenditen über weite Teile des Jahres 2026 hoch: Die Rendite der 10-jährigen US-Staatsanleihe liegt aktuell bei 4,7 %, der 30-jährige Laufzeitbereich erreicht 5,2 %, jeweils auf dem höchsten Niveau seit 2023 beziehungsweise seit 20 Jahren. Parallel dazu werden die Realwirtschafts-Signale im Multifamily-Segment sichtbar: Ein separater Bericht mit Zahlen zu Investmentverkäufen beziffert den Rückgang im ersten Quartal auf 29,5 Mrd. $ (minus 6 % gegenüber dem Vorjahr). Im zweiten Quartal stiegen die Verkäufe zwar auf 34,9 Mrd. $, blieben aber dennoch 2,7 % unter dem Vorjahreswert, was den Eindruck einer insgesamt vorsichtigen, abwartenden Eigentümer- und Käuferseite verstärkt.
Was in der Umfrage aber auffällt, ist die Trennung zwischen Marktstimmung und Anlageklassen-These. Josh Bodin, Senior Vice President of Capital Markets Strategy and Trading bei Berkadia, ordnet die Ergebnisse so ein, dass die Kennzahlen und die Stimmung nicht automatisch auf einen generellen Vertrauensverlust in Multifamily als Anlageklasse hinauslaufen. Stattdessen habe sich die Sicht auf das Ausführungsrisiko verändert: Welche Annahmen tragen bei mehr Unsicherheit, und wo entstehen Lücken zwischen Modell und Realität? In diesem Zusammenhang nennen 82 % der Investoren, dass sie ihre Portfolios in den kommenden Monaten erweitern wollen, und 83 % erwarten eine Verbesserung der Marktbedingungen bis Ende 2027. Die Kernaussage lautet damit weniger „kein Multifamily mehr“, sondern „mehr Risikodisziplin“ bei Auswahl und Strukturierung.
Diese Risikodisziplin zeigt sich in konkreten Parametern, die Investoren derzeit genauer prüfen. Laut Quelle gehen fast 50 % der Befragten von einer Ausweitung der Exit-Cap-Rate um 25 bis 50 Basispunkte aus; zugleich erwarten fast 75 % ein Mietwachstum von höchstens 2,5 % bis Ende 2027. Damit verschiebt sich die Arbeit am Modell in Richtung belastbarer Fundamentaldaten: realistischere Preise, sauberere Annahmen zur Mietentwicklung und ein stärkeres Augenmerk auf Absicherung gegen Abwärtsrisiken. Gleichzeitig bleibt die Marktlogik erhalten, dass operative Verbesserungen nicht automatisch planbar sind, sondern in die Finanzierung und in die Exit-Strategie integriert werden müssen.
Auch die bevorzugten Strategien werden in der Erhebung differenziert. Investoren stehen dem Segment grundsätzlich positiv gegenüber, handeln aber bei einzelnen Transaktionen vorsichtiger als noch zu Beginn des Jahres. In der Prioritätensetzung gewinnen Core- und Core-Plus-Kredit- und Debt-Strategien gegenüber Value-Add- und opportunistischen Ansätzen. Das passt zu einem Umfeld, in dem die Finanzierungskosten und die Bewertungsbreite stärker schwanken als das operative Tagesgeschäft. Gleichzeitig deutet Bodin auf eine mögliche Stabilisierung der Angebotsseite hin: Die Fertigstellungen von Neubauten in vielen Märkten würden allmählich moderater, wodurch Kapital für gut positionierte Vermögenswerte weiterhin verfügbar bleiben kann. Gerade diese Kombination – moderierende Angebotsentwicklung bei gleichzeitig gedämpfter Preis- und Renditeerwartung – könnte erklären, warum die Mehrheit trotz negativer Stimmung für H2 2026 nicht aus dem Markt aussteigt, sondern selektiver wird.
Regional verdichten sich die Erwartungen ebenfalls: Der Mittlere Westen der USA erhält laut Umfrage besonderes Vertrauen. 58 % der Befragten bevorzugen ihn gegenüber dem Süden (52 %) und den Mid-Atlantic-Staaten (46 %). Als operative Begründung nennt die Quelle beim Mittleren Westen ein Mietwachstum von 4,6 % im Jahresvergleich, während der Nordosten bei niedrigen 3,2 % liegt. Für Unternehmen und Fondsmanager ist das vor allem als Signal für die Portfoliosteuerung relevant: Wenn die Cashflow-Planung bei heterogenen Märkten zunehmend davon abhängt, welche Region die bessere Kombination aus Mietdynamik und Risikoabschlägen bietet, dann wird Diversifikation nicht nur ein geografischer, sondern auch ein struktureller Hebel. In der Praxis bedeutet das: mehr Aufmerksamkeit auf Mieterqualität, Vermietungsgeschwindigkeit und die Belastbarkeit von Finanzierungsannahmen, bevor Kapital freigegeben wird – selbst wenn die Gesamtthese „Multifamily bleibt relevant“ bestehen bleibt.
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