LONDON (IT BOLTWISE) – Harbert Management Corporation baut seine Seniorenimmobilien-Strategie weiter aus und befindet sich aktuell in der dritten Fundraising-Phase. Die beiden Senior Managing Directors Trent Johnson und Brian Landrum ordnen die Anlageklasse neu ein: Heute treiben vor allem Babyboomer die Nachfrage nach deutlich mehr Annehmlichkeiten. Nach der COVID-Phase mit langsamerer Vermietung berichten sie von besserer Schuldentransparenz und attraktiven Spreads bei der Fremdfinanzierung. Offen bleibt, wie schnell sich die Margen in den bereits erstellten Portfolios auf breiter Front wieder normalisieren.
Seniorenwohnen entwickelt sich gerade weniger wie ein statischer Nischenmarkt, sondern eher wie eine schnell rotierende Produktlinie. Harbert Management Corporation beschreibt genau diesen Wandel über die Perspektive seines Seniorenimmobilienteams: Seit dem Einstieg in die Anlageklasse vor gut einem Jahrzehnt investieren Trent Johnson und Brian Landrum kontinuierlich in das Segment. Das Unternehmen ist 1993 gestartet und verwaltet laut Angaben ein Volumen von 8 Mrd. $. Für den Seniorenbereich nennt das Team konkret Fondsvolumina von über 210 Mio. $ (2016) und 510 Mio. $ (2020). Damit sitzt die Gruppe nicht nur auf einer langfristigen Wette, sondern befindet sich aktuell auch in der dritten Fundraising-Phase, um die erste Welle der Babyboomer zu adressieren, die 2026 das Alter von 80 Jahren erreicht.
Technisch ist das Thema im Kern kein Software-Upgrade, sondern eine Umstellung dessen, was ein „passendes Produkt“ für verschiedene Alterskohorten bedeutet. Landrum betont, dass sich die Kundengenerationen seit dem Beginn des Investmentzyklus spürbar verschoben haben: Anfangs kamen vor allem Käufer und Mieter aus der „Stillen Generation“, heute rücken die älteren Babyboomer in den Fokus. Damit ändern sich Erwartungshaltungen und damit auch Entwurf und Betrieb von Immobilien. Während frühere Entwicklungen häufig kleinere Flächen, geringere Wohneinheiten und weniger Annehmlichkeiten vorsahen, könnte ein hoher Anteil an Studios in manchen Beständen (laut Quelle 35 bis 45 %) diese Objekte für die neue Zielgruppe zunehmend unattraktiv machen.
Der eigentliche Werttreiber liegt aus Sicht der Investoren in einer anderen Erlebnislogik: Babyboomer suchen nach Class-A- bis Luxus-Seniorenwohnanlagen mit deutlich breiterem Serviceprofil. Die Beispiele, die Johnson und Landrum nennen, sind konkret und betriebsnah: mehrere gastronomische Angebote, ganztägige Verpflegung, Rooftop-Bars, Pools sowie Pickleball-Plätze. Dazu passt auch die ökonomische Argumentation der beiden Führungskräfte: Die Vermögenssituation der Babyboomer liegt ihren Angaben zufolge vier- bis fünfmal höher als die der Stillen Generation, was die Finanzierung dieser Komfort- und Freizeitkomponenten überhaupt erst ermöglicht. Für Betreiber und Investoren bedeutet das, dass nicht jede Bestandsimmobilie gleich gut skaliert; vielmehr steigt die Bedeutung von Modernisierung, Positionierung und einer laufenden Abstimmung zwischen Lage, Grundrissmix und Betriebsqualität.
Nach der COVID-Pandemie kamen viele Projekte in eine Phase, in der die Vermietung langsamer lief als geplant, was sich direkt auf die Rückzahlungen an die Banken auswirkte. Johnson beschreibt nun eine spürbare Wende: Kredite aus oder vor der Pandemie werden wieder häufiger bedient, und Banken erhalten vermehrt Rückzahlungen. Parallel dazu hätten sich die Kapitalmärkte innerhalb der letzten zwölf Monate positiv entwickelt, mit neuen Kreditgebern, die in den Sektor eintreten. Auch größere Kapitalakteure würden auf die Buy-Sell-Seite zurückkehren, was eine produktive Dynamik an allen Fronten auslöse. Besonders interessant ist dabei, dass sich neue Beziehungen zur Schuldenseite bilden, also der Zugang zu Finanzierung nicht mehr nur über die klassischen, etablierten Partner läuft.
Für die Investment-These ist genau diese Kreditlandschaft entscheidend. Die Quelle stellt fest, dass die Spreads bei der Schuldenfinanzierung so attraktiv seien wie seit Jahren nicht mehr. Dahinter steht aus Investorensicht nicht allein das Timing, sondern die Erwartung, dass die Angebots- und Nachfragesituation im Seniorenimmobilienbereich starkes Potenzial freisetzt. Johnson verknüpft die Bewertung zudem mit der Bereitschaft der Babyboomer, für hochwertige, neue und mit Annehmlichkeiten ausgestattete Gebäude zu zahlen. Das hat Folgen für das Margin-Engineering: In solchen hochwertigen Immobilien sei die Flexibilität bei der Wiederherstellung von Margen im Vergleich zu kleineren Objekten mit hohem Studioanteil höher. Auch wenn weiterhin „alle Formen und Größen“ von Seniorenwohnungen gebraucht würden, zeichnet sich laut Einordnung vor allem bei den hochwertigeren Gebäuden sowie bei den bereitwilligen Finanzierungspartnern ein deutlicher Aufschwung ab.
Am Ende landet man bei der Frage, was sich für den Markt insgesamt verändert, und das betrifft zugleich das Fundraising und das Know-how der Investorenbasis. Landrum beschreibt das Umfeld derzeit als sehr konstruktiv: Das Wissen institutioneller Investoren aus der LP-Gemeinschaft über diese Anlageklasse habe sich seit Auflage des ersten Fonds in den Jahren 2015/2016 deutlich verbessert. Das klingt auf den ersten Blick nach einem Branchenkommentar, hat aber eine konkrete Marktwirkung: Je besser das Verständnis für Mietdynamik, Betriebsmodelle und Projektlebenszyklen ist, desto leichter fällt die Abstimmung auf Risikoparameter wie Vermietungsgeschwindigkeit, Stabilität der Cashflows und Refinanzierungsfähigkeit. Für künftige Investments bedeutet das vor allem: Seniorenimmobilien bleiben gefragt, aber sie werden selektiver. Wer wie Harbert Management den Umbau von Produktanforderungen über Jahre hinweg beobachtet und in mehreren Fundraising-Phasen Kapital bündelt, kann in einer Phase zurückkehrender Finanzierung besonders gut an der Schnittstelle aus Nachfrageverschiebung und Kreditkonditionen profitieren.
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