DOWNTOWN BROOKLYN / LONDON (IT BOLTWISE) – Ein lokaler Entwickler plant drei neue Wohngebäude mit insgesamt 297 Einheiten entlang der Fulton Street. Die Bauanträge sehen jeweils 99 Wohnungen vor, darunter ein 27-stöckiger Entwurf an der 485 Fulton Street. Beobachter ordnen die Aufteilung dem 485-x-Steuervergünstigungsprogramm der Stadt zu, das ab 100 Einheiten zusätzliche Anforderungen vorsieht. Geplant sind außerdem Gewerbe- und Gemeinschaftsflächen sowie Dach-Außenfläche für die Mieter.
In Downtown Brooklyn verdichtet sich die Wohnbauplanung direkt gegenüber dem ehemaligen Macy’s-Komplex: Für ein Areal an der Fulton Street liegen Bauanträge vor, die insgesamt 297 Wohneinheiten in drei Gebäuden bündeln sollen. Der lokale Entwickler Shimon Klein hat bei der New York City Department of Buildings Anträge für drei Wohnhäuser eingereicht, die jeweils 99 Einheiten entlang der Fulton Street zwischen Bridge und Lawrence Streets adressieren. Damit rückt nicht nur weiterer Wohnraum in den Fokus, sondern auch die Frage, wie stark neue Projekte von programmatischen Zielwerten der Stadt beeinflusst werden.
Technisch-planerisch fällt dabei die konsequente Strukturierung in 99er-Cluster auf: Die Aufteilung auf jeweils 99 Wohneinheiten gilt als Hinweis darauf, dass Klein möglicherweise das umstrittene 485-x-Steuervergünstigungsprogramm der Stadt nutzen möchte. Das Programm knüpft nach den Angaben im Umfeld der Planung an eine Schwellenlogik bei der Baulänge bzw. an zusätzliche Anforderungen für Projekte mit 100 oder mehr Einheiten. Gerade die bewusste Wahl von 99 Einheiten pro Gebäude kann daher als Strategie gelesen werden, die Regeln an einer definierten Grenze zu umgehen oder die eigenen Projektvorteile zu maximieren.
Das erste Vorhaben betrifft ein 27-stöckiges Gebäude mit 99 Wohneinheiten an der Adresse 485 Fulton Street. Als registrierter Architekt wird Kao Hwa Lee von Kao Hwa Lee Architects genannt. Laut den vorliegenden Informationen reagierten weder Architekt noch Entwickler auf Anfragen, um Details für eine weitere Einordnung zu liefern. Würde das Projekt genehmigt, lägen die Größenordnungen für die Wohneinheiten bei vier bis acht Einheiten pro Etage, gerechnet vom dritten bis zum 27. Stock.
Neben den Wohnungen sieht die Planung auch zusätzliche Flächen vor: Dazu gehören Gewerbe- und Gemeinschaftsflächen sowie fast 3.000 Quadratfuß Außenfläche (etwa 278 Quadratmeter) auf dem Dach, die den Mietern zugutekommen sollen. Wie diese Außenfläche konkret genutzt werden könnte, bleibt zunächst offen; ebenso wurden keine weitergehenden Details zu den Ausstattungspaketen kommuniziert. In aktuellen Neubauprojekten gelten jedoch Fitnessbereiche, Community-Lounges und Coworking-Optionen vielerorts als Standardbausteine, weil sie sowohl für Vermietungsargumente als auch für die tägliche Nutzerbindung sorgen.
Die beiden weiteren Gebäude sollen nach den eingereichten Plänen an den Adressen 147 und 149 Lawrence Street entstehen und ebenfalls jeweils 99 Einheiten umfassen. Für die zukünftigen Bewohner erweitert sich damit das Angebot in unmittelbarer Nachbarschaft, weil Downtown Brooklyn seit Jahren auf die enge Mischung aus Gewerbe, Gastronomie und Unterhaltung setzt. Besonders auffällig ist die Lagebeziehung zum gegenüberliegenden Projekt: Direkt gegenüber befindet sich die Adresse 422 Fulton Street, der ehemalige Macy’s-Standort, der derzeit zu einem fünfteiligen Einzelhandels- und Unterhaltungskomplex namens BKX umgebaut wird. Genau diese Gemengelage dürfte für die Nachfrage nach den neuen Wohnungen relevant sein, weil kurze Wege zu Freizeit- und Serviceangeboten im Alltag wie auch in der Vermarktung eine zentrale Rolle spielen.
Für die Branche ist das Vorhaben auch deshalb spannend, weil es zeigt, wie sehr die Umsetzung von Neubauprojekten in New York von der Verzahnung aus Stadtprogrammen, Entwurfsentscheidungen und regulatorischen Schwellen abhängt. Wer mit einem 99er-Schnitt arbeitet, muss die Wirtschaftlichkeit über Grundrisse, Etagenlogik und Flächenzuschnitt ausbalancieren, statt allein über eine reine Skalierung auf „größer gleich 100“ zu gehen. Gleichzeitig verschiebt sich der Wettbewerb um Umsetzungsfähigkeit: In Quartieren wie Downtown Brooklyn wird der nächste Entwicklungsschub nicht nur durch Grundstückspreise und Baukapazitäten bestimmt, sondern auch durch die Frage, welche Projektparameter im Planungsprozess „programmkonform“ optimiert werden können.
Damit steht auch für Betreiber und Investoren ein klarer Prüfpfad an: Die geplanten Gemeinschafts- und Gewerbeflächen sowie die Dach-Außenfläche sind nicht nur dekorative Elemente, sondern könnten über Mietergemeinschaft und Vermietungsgeschwindigkeit mitentscheiden. Gleichzeitig wird sich in der Genehmigungsphase zeigen, ob die 99er-Konfiguration tatsächlich die intendierten Vorteile sichert, oder ob Genehmigungsauflagen und Nachweise am Ende stärker ins Gewicht fallen als die anfängliche Schwellenlogik. So oder so liefert das Projekt an der Fulton Street ein konkretes Beispiel dafür, wie steuerliche Anreizarchitekturen die Form moderner Mehrfamilienhäuser in der Praxis prägen.
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