BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Kritische Gesellschafter üben Widerstand gegen den geplanten Verkauf des Berliner Luxushotels Adlon aus. Im Mittelpunkt steht die Erfolgsbeteiligung, die Jagdfeld aus einem möglichen Mehrerlös erhalten soll. Laut Angaben erhält die Immobiliengesellschaft 20 Prozent des Kaufpreises, sobald dieser über 310 Millionen Euro liegt. Die Zustimmung der Anleger soll bis zum 27. August ausbleiben können, weil dafür eine Mehrheit von 75 Prozent nötig ist.
Der geplante Verkauf des Berliner Luxushotels Adlon wird derzeit nicht nur unter Renditegesichtspunkten diskutiert, sondern vor allem entlang einer Frage, die in geschlossenen Fondsstrukturen schnell zu Interessenkonflikten führt: Wie stark profitieren Strukturgeber und persönlich haftender Gesellschafter von einem höheren Verkaufserlös, und wie transparent ist diese Verzahnung für die übrigen Anleger? Aus dem Kreis der Gesellschafter kommt dazu offene Kritik, während die Fondsgesellschaft die Ausgestaltung als marktüblich und als „Interessengleichlauf“ beschreibt. Jagdfeld sieht sich dabei als Manager des Fonds, der das Adlon-Hotel hält, und will die Immobilie nach eigenen Angaben vor allem deshalb verkaufen, weil viele der rund 4.000 Eigentümer inzwischen im entsprechenden Alter seien und sich von ihren Anteilen trennen wollten.
Konkreter wird die Kontroverse an der Erfolgsbeteiligung, die in den vorliegenden Angaben an einen Mehrerlös gekoppelt ist. Jagdfeld zufolge erhält die Immobiliengesellschaft 20 Prozent des Kaufpreises, sobald dieser höher als 310 Millionen Euro ausfällt. Als Basis nennt die Fondskonstellation einen Mindestpreis von 280 Millionen Euro. Genau an dieser Schwelle entzündet sich der Unmut: Wenn das Objekt deutlich über dem Mindestniveau verkauft wird, profitieren nach Darstellung der Beteiligten nicht nur die Anleger am Mehrerlös, sondern eben auch der persönlich haftende Gesellschafter (phG), dessen „außerordentliche Leistung“ mit dem höheren Verkaufspreis honoriert werden soll. Der Kern der Anlegerkritik lautet damit nicht, dass überhaupt eine Vergütung existiert, sondern dass die Vergütung bei einem besseren Deal für die eine Seite systematisch stärker nach oben skaliert als für die andere.
Für den Verkauf sieht die Struktur eine klare Beschlusslogik vor: Mindestens 75 Prozent der Anlegerinnen und Anleger müssen zustimmen. Die Frist dafür läuft bis zum 27. August. Dass diese Zustimmung nicht automatisch ausfällt, begründen kritische Gesellschafter damit, dass ihnen die Ausgestaltung der Erfolgsbeteiligung für Jagdfeld in einem „zweistelligen Millionenbereich“ zu weit geht, falls ein Kaufpreis im von ihnen für realistisch gehaltenen Korridor von 350 Millionen bis 400 Millionen Euro erreicht wird. Nach ihren Angaben halten sie selbst zusammen mehrere hunderttausend Euro an dem Fonds und glauben, dass sich der Deal mit der Hilfe weiterer größerer Gesellschafter noch verhindern lässt. Dem stellt Jagdfeld die Einschätzung entgegen, man habe eine „sehr positive Stimmung“ unter den Gesellschaftern wahrgenommen und sei zuversichtlich, dass die erforderliche Mehrheit zustande komme.
Die emotionale Aufladung der Debatte speist sich zusätzlich aus der Historie des Hauses. Das Luxushotel am Pariser Platz wurde vor fast 120 Jahren von Lorenz Adlon gegründet, brannte 1945 bis auf einen Seitenflügel ab und wurde 1984 vollständig abgerissen. In den 1990er Jahren folgte der Wiederaufbau nach Originalplänen, am 23. August 1997 eröffnete das Haus erneut. Heute wird das Hotel von der Luxushotelgruppe Kempinski betrieben. Gerade diese Mischung aus Traditionswert und aktueller Investmentstruktur macht den Streit besonders sichtbar: Für Investoren ist es ein Fondsobjekt mit Exitoption, für Namens- und Traditionsfiguren dagegen ein kulturell aufgeladenes Marken- und Standortgut.
Dass die Diskussion auch auf der „Besitz- und Identitätsseite“ ankommt, zeigt die Reaktion aus der Adlon-Familie. Felix Adlon, der in den vorliegenden Angaben als Ururenkel des Gründers beschrieben wird, erklärte sich über die Verkaufspläne überrascht. Er äußerte sich zugleich positiv über die derzeitige Betreiberkonstellation und zeigte sich zufrieden mit den aktuellen Pächterlösungen; außerdem lobte er, Jagdfeld habe das neue Adlon „mit Stil und Klasse“ wieder aufgebaut. Am stärksten wurde in den Angaben jedoch das Thema Namensrechte: Felix Adlon sagte, er wolle das Hotel am liebsten und mit Blick auf die Namensnutzung auch den Namen selbst zurückkaufen, formulierte aber zugleich eine praktische Grenze, weil er keinen „Stück Seife“ mit seinem Namen verkaufen könne. Damit wird deutlich, dass neben dem Geld- und Mehrerlösmodell auch Fragen der Markenidentität und langfristigen Positionierung mit in die Bewertung hineinspielen.
Für den Markt und die weitere Fondsbranche ist die Episode deshalb mehr als ein lokaler Streit um ein einzelnes Objekt. Sie macht sichtbar, wie bei Immobilienfonds die Balance zwischen Managementanreiz und Anlegerinteresse in der Praxis verhandelt wird: Wenn Vergütungssysteme bei steigenden Verkaufspreisen prozentual oder mehrstufig überproportional wirken, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass einzelne Anlegergruppen die Zustimmung verweigern oder Verzögerungen provozieren. Gleichzeitig zeigt die 75-Prozent-Schwelle, wie wichtig die Zusammensetzung der Eigentümerbasis ist: Rund 4.000 Eigentümer, überwiegend Privatanleger, erzeugen zwar breite Streuung, lassen aber je nach Gewichtung einzelner Gruppen trotzdem Blockadeszenarien zu. Ob der Verkauf am Ende gelingt, hängt daher bis zum 27. August nicht nur vom erzielbaren Preis ab, sondern auch davon, wie sich die Anlegerkommunikation rund um die Erfolgsbeteiligung und die Frage des phG-Anteils in der Abstimmung durchsetzt.
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