MANHATTAN / LONDON (IT BOLTWISE) – T&E Development kauft in West Chelsea ein Entwicklungsgrundstück für 33,5 Millionen US-Dollar von der PPHE Hotel Group. Das Areal an der 538-542 West 29th Street soll von einem zuvor geplanten Hotel- und Eigentumswohnungsprojekt auf ein reines Wohnvorhaben umgestellt werden. Als Grund nennt die PPHE-Unternehmensführung unter anderem deutlich veränderte regulatorische Rahmenbedingungen für Hotelneuentwicklungen in New York. Für T&E Development geht es damit um ein seltenes Angebot an weiterhin entwickelbaren Flächen im Special West Chelsea District.
In West Chelsea zeichnet sich nach Jahren der Projektplanung ein neuer Kurs ab: T& E Development aus Brooklyn hat das unbebaute Entwicklungsgrundstück an der 538-542 West 29th Street in Manhattan für 33,5 Millionen US-Dollar von der in Amsterdam ansässigen PPHE Hotel Group übernommen. Nach den Angaben zum Transaktionsabschluss erfolgte der Deal Ende Donnerstagnachmittag und damit deutlich später als die ursprüngliche Erwartung, den Kauf noch in diesem Sommer zu finalisieren. Verkäuferseite agierte ein Team unter der Leitung von Zach Redding, Dylan Kane und Jared King; Lenny Sporn von der Sporn Group koordinierte den Verkauf im Namen des Käufers.
Der Standort war ursprünglich nicht als klassisches Wohnquartier gedacht, sondern als Hotelstandort mit Luxus-Residenzen: Bereits 2019 hatte PPHE eine Joint-Venture-Gründung mit dem Entwickler Largo bekanntgegeben, um das Grundstück für rund 42 Millionen US-Dollar zu erwerben. Geplant waren damals ein Hotel mit 98 Zimmern sowie 55 Eigentumswohnungen. Erst Ende 2023 wurden schließlich Abrissgenehmigungen für das Vorhaben beantragt, was zeigt, dass das Projekt trotz des damaligen Hotel-Fokus bereits in eine Phase der infrastrukturellen Vorbereitung ging.
Dass PPHE nun dennoch verkauft, ordnet das Unternehmen mit regulatorischen Veränderungen ein. In einer Stellungnahme vom Februar begründete Greg Hegarty, Co-CEO von PPHE, die Entscheidung mit „erhebliche[n] Änderungen des regulatorischen Umfelds“ für die Neuentwicklung von Hotelprojekten in New York nach der Akquisition im Jahr 2019. Für die Immobilienseite heißt das in der Praxis: Ein ursprünglich tragfähiges Projektmodell kann durch neue Genehmigungsanforderungen, geänderte politische Vorgaben oder verschobene wirtschaftliche Parameter so ausgehöhlt werden, dass ein Portfolio- oder Kapitalrückfluss wirtschaftlicher wird als die Fortsetzung am selben Zuschnitt.
Technisch und planungsrechtlich ist das Areal für eine Neubestimmung besonders interessant. Das 9.875 Quadratfuß große Grundstück liegt zwischen der 10th und 11th Avenue und soll unter der C6-3-Zonierung des Special West Chelsea District ein Entwicklungspotenzial von 74.063 Quadratfuß ermöglichen. Laut Colliers wird für das Projekt keine Sozialwohnungskomponente benötigt, was die Kostenstruktur in der Angebotsphase typischerweise spürbar beeinflusst. Für die Standortentscheidung spielt zudem eine bereits vorhandene Ausführungskompetenz im Wohnbereich eine Rolle: T& E Development hat zuletzt in der 350 East 18th Street in Manhattans Gramercy Park das Wohnprojekt „The Florian“ mit 54 Einheiten fertiggestellt.
Auch Marktlogik und Timing sprechen im West-Chelsea-Kontext für eine Wohnumsetzung statt eines erneuten Hotelplans. Zach Redding beschrieb das Grundstück als eines der wenigen verbleibenden uneingeschränkten Entwicklungsgrundstücke in West Chelsea und verwies darauf, dass zwischen der West 20th und West 30th Street derzeit nur ein Eigentumswohnungsgebäude im Bau ist. Gleichzeitig brachte er Vergleichsdaten ins Spiel: In der Umgebung hätten Eigentumswohnungsprojekte durchschnittliche Verkaufserlöse von etwa 2.884 US-Dollar pro Quadratfuß erzielt; zudem seien die Preise in Chelsea seit 2020 um 44 Prozent gestiegen. Das ist der größte Fünfjahresanstieg aller Manhattaner Teilmärkte, wie Redding betonte.
Die Kaufpreis- und Nachfragedynamik erklärt Redding danach weniger mit reiner Story als mit Kalkulationen unter Unsicherheit. „Kosten- und Zinsvolatilität nahezu jedes neue New Yorker Projekt in Richtung des ‚Trophy Buyers‘ gedrängt hat, da Verkaufspreise von über 3.000 Dollar pro Fuß unvorhergesehene Kosten absorbieren knnen.“ Er fügte hinzu: „Der tiefere Teil des Marktes – Käufer, die im Bereich von 2.000 bis 2.700 Dollar suchen – blieb unbedient. Sollte es als Eigentumswohnungen gebaut werden, wird dies eines der wenigen Projekte sein, das in drei bis vier Jahren dieses Segment bedient.“ Für Entwickler ist genau dieses Segment-Fenster entscheidend, weil es die „Preissicherung“ aus der Premium-Ecke teilweise entschärfen kann.
Für den Markt bedeutet die Umwidmung von einem Hotel-Konzept hin zu einem Wohnvorhaben in West Chelsea vor allem eines: Sie bringt Angebot in einer Phase, in der Entwicklungskosten und Finanzierungsbedingungen Neubauten stark segmentieren. Wenn T& E Development das C6-3-Potenzial tatsächlich in ein Eigentumswohnungsprodukt übersetzt, kann das Projekt in drei bis vier Jahren eine Lücke adressieren, die durch Zins- und Kostenvolatilität auf der Käuferseite entstanden ist. Gleichzeitig wird der Fall ein weiteres Beispiel dafür, wie schnell Immobilienstrategien in Manhattan angepasst werden müssen, sobald Regulierung, Genehmigungslogik und Wirtschaftlichkeit nicht mehr zusammenpassen.
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