BURNLEY / LONDON (IT BOLTWISE) – Der Stadtrat von Burnley führt Konsultationen durch, um Artikel-4-Befugnisse auf sechs weitere Bezirke auszuweiten. Vermieter müssten dann boroughweit eine Baugenehmigung einholen, bevor sie Immobilien in Mehrfachbelegungshäuser (HMOs) umwandeln. Das soll die Kontrolle über Entwicklung und Dichte von Wohneinheiten erhöhen. Eine finale Entscheidung ist für September 2027 vorgesehen.
In Burnley rückt eine Planungsregel in den Fokus, die für Vermieter und Kommunen gleichermaßen spürbar ist: Der Stadtrat prüft, die sogenannte Artikel-4-Regel auf weitere Teile des Borough auszuweiten. Konkret laufen derzeit Konsultationen, um die Befugnisse nach Artikel 4 auf sechs zusätzliche Bezirke zu übertragen. Damit würde eine Umwandlung von Wohnraum in Mehrfachbelegungshäuser (Houses in Multiple Occupation, HMOs) nicht mehr nur regional „unter bestimmten Zonen“ stattfinden, sondern boroughweit an eine formale Baugenehmigung gekoppelt sein. Für Marktteilnehmer bedeutet das vor allem eine Verschiebung weg von genehmigungsfreien Wegen hin zu einem stärker gesteuerten Verfahren.
Technisch betrachtet geht es dabei um die Architektur der britischen Planungsrechte: Artikel-4-Befugnisse werden von lokalen Behörden eingesetzt, um bestimmte genehmigungsfreie Entwicklungsrechte aufzuheben, die normalerweise über General Permitted Development Orders (GPDO) bereitgestellt werden. Im HMO-Kontext führt das zu einer zentralen Konsequenz: Was andernfalls als Umnutzung eines Einfamilienhauses zu einem Mehrfamilienhaus ohne explizite Genehmigung möglich sein könnte, wird durch die Artikel-4-Kopplung an eine Genehmigungsentscheidung gebunden. Kommunen bekommen dadurch ein Instrument, die Art der Wohnbebauung nicht nur reaktiv im Einzelfall, sondern flächig und planungsrechtlich vorhersehbar zu beeinflussen.
Die Stadt skizziert als Zielrichtung vor allem die Kontrolle der Dichte von HMOs in Wohngebieten sowie die Sicherung von Wohnqualität und Standards für Bewohner. Gleichzeitig wirkt die Regel wie ein Dämpfer für die Infrastrukturbelastung, die mit höheren Belegungszahlen typischerweise einhergeht. Dahinter steht ein klassisches Abwägungsproblem: Wo sich mehr Haushalte pro Gebäude konzentrieren, steigen oft die Anforderungen an Parkraumsituation, Verkehr, Müllentsorgung und den allgemein vorhandenen Versorgungs- und Infrastrukturrahmen. Die Artikel-4-Logik adressiert genau diese Wechselwirkungen, indem sie die Umnutzung in HMOs in ein Verfahren überführt, in dem lokale Prioritäten sichtbar werden.
Für die beteiligten Akteure ist auch der zeitliche Ablauf relevant. Der Beschluss wird laut Angaben von einer sechswöchigen öffentlichen Konsultationsphase begleitet, in der Bürgerinnen und Bürger sowie betroffene Parteien ihre Meinungen und Bedenken einbringen können. Eine endgültige Entscheidung über die Ausweitung der Artikel-4-Befugnisse soll im September 2027 fallen. Dieser Vorlauf ist aus Marktsicht nicht nur „Wartezeit“, sondern schafft Planungssicherheit für diejenigen, die ohnehin Genehmigungen einholen wollen, und erhöht den Druck auf alle, die bislang auf einen genehmigungsfreien Umweg gesetzt haben. Gerade in einem lokalen Immobilienmarkt entscheidet die Verlässlichkeit des Pfads, ob sich Projekte wirtschaftlich durchkalkulieren lassen.
Mit Blick auf den Markt sind zwei gegenläufige Effekte plausibel, die sich in der Praxis auch über die Renditeerwartungen niederschlagen können. Einerseits könnte eine stärkere Genehmigungspflicht zu einer besseren Steuerung der Wohnqualität und der Infrastruktur in den betroffenen Gebieten führen. Das kann die Akzeptanz solcher Wohnformen erhöhen, weil Umnutzungen nicht mehr ausschließlich nach bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen „automatisch“ durchlaufen, sondern in den lokalen Rahmen eingehängt werden. Andererseits steigt das Risiko zusätzlicher bürokratischer Hürden für Vermieter. Wenn aus einem ursprünglich schnelleren Umbauprozess ein Genehmigungsverfahren mit zusätzlicher Prüfung und potenziellen Auflagen wird, sinkt für manche Anbieter die Investitionsbereitschaft, und das Angebot kann sich entsprechend anpassen.
Als Hintergrund lohnt zudem die Einordnung, dass Artikel-4-Befugnisse in Großbritannien gerade dafür geschaffen wurden, genehmigungsfreie Entwicklungsrechte lokal enger zu ziehen. In Burnley waren die Regelungen für HMOs bisher häufig auf bestimmte Zonen beschränkt; eine boroughweite Anwendung würde dagegen eine einheitliche Linie etablieren. Unterm Strich verlagert die geplante Änderung die Entscheidungslogik: Statt ob eine Umwandlung „ohne Genehmigung“ geht, rückt stärker die Frage in den Vordergrund, wie Genehmigungen begründet, dokumentiert und letztlich erteilt werden. Für den Markt heißt das, dass sich Geschäftsmodelle rund um HMOs langfristig eher über Prozess- und Compliance-Fähigkeiten als über reine Umbaugeschwindigkeit definieren könnten, jedenfalls solange die Artikel-4-Ausweitung nicht nur vorbereitet, sondern final entschieden und umgesetzt ist.
Welche Auswirkungen sich am Ende tatsächlich durchsetzen, wird im Ergebnis davon abhängen, wie der Stadtrat die Details der künftigen Anwendbarkeit ausgestaltet und welche Rückmeldungen aus der Konsultation in die finale Entscheidung einfließen. Klar ist allerdings: Sobald sich der räumliche Geltungsbereich erweitert, werden Genehmigungsstrategien zur Standardkomponente von HMO-Projekten. Vermieter, Investoren und lokale Dienstleister rund um Planung und Bauabwicklung dürften daher bereits vor September 2027 verstärkt darauf setzen, Antragswege und Voraussetzungen sauber vorzubereiten, um spätere Projektverzögerungen zu vermeiden.
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