BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG legt die Zahlen für das erste Halbjahr 2026 vor und berichtet von einem Umsatz von 15,8 Mio. Euro. Das Nettoergebnis liegt bei 1,2 Mio. Euro, während die Funds From Operations (FFO) bei 5,1 Mio. Euro bleiben. Wegen schwächer als erwartet laufender Ergebnisse im zweiten Quartal senkt der Vorstand die Jahres-FFO-Prognose auf einen Rückgang von 4 bis 6 Prozent. Parallel kündigt das Unternehmen ein Strategie-Update im Herbst an, um die „DEFAMA 2030“-Ziele an die Marktlage anzupassen.
Die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG hat zum Halbjahr 2026 eine Mischung aus operativem Fortschritt und spürbaren Ergebniseffekten durch Mietausfälle geliefert. Der Umsatz stieg im ersten Halbjahr auf 15,8 Mio. Euro nach 15,2 Mio. Euro im Vorjahr; damit zeigt sich zunächst eine stabile Geschäftsbasis. Gleichzeitig bleibt das Bild differenziert: Während die Funds From Operations (FFO) bei 5,1 Mio. Euro (Vorjahr 5,5 Mio. Euro) liegen, fällt das Nettoergebnis auf 1,2 Mio. Euro nach 1,8 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum. Diese Gegenläufigkeit ist vor allem vor dem Hintergrund der bilanziellen Struktur nach HGB und der Zusammensetzung der Mieterträge zu verstehen.
Technisch/finanziell betrachtet liefert DEFAMA mehrere Kennzahlen, die unterschiedliche Blickwinkel abdecken. Für das erste Halbjahr 2026 nennt das Unternehmen ein Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) von 9,2 Mio. Euro (9,0 Mio. Euro im Vorjahr). Das Ergebnis vor Steuern liegt bei 1,7 Mio. Euro nach 2,4 Mio. Euro, wodurch sich ein klarer Schwerpunkt auf dem Zeitraum ergibt, in dem Kosten- und Ertragskomponenten nicht vollständig gegeneinander aufgehen. Die FFO, die bei Immobiliengesellschaften häufig als zentrale operative Steuerungsgröße dienen, wird zusätzlich von Ertragsbewegungen einzelner Bestandsobjekte beeinflusst. DEFAMA führt dazu aus, dass die FFO pro Aktie bei 1,05 Euro nach 1,14 Euro lag.
Ein genauerer Blick auf die Portfolio-Entwicklung erklärt, warum Umsatz und EBITDA zwar zulegen, das Ergebnis aber dennoch unter Druck geraten kann. Im ersten Quartal 2026 kamen Erträge von 90 Bestandsobjekten zum Tragen. Im zweiten Quartal erweiterten sich die Beiträge um die Objekte Elsenfeld, Ochsenhausen und Vöhringen; ab Mai kamen zusätzlich Düren und Osnabrück II hinzu. Für das dritte Quartal nennt DEFAMA weitere Zugänge wie Adelsdorf, Freiberg und Hersbruck, ab August auch Nordenham. Parallel weist das Unternehmen aber auch Gegeneffekte aus: Durch die Insolvenz von Hammer und den Auszug des B1 Baumarkts in Dinslaken fehlten im ersten Halbjahr gegenüber dem Vorjahreszeitraum rund 540 T€ an Mieterträgen. DEFAMA betont, dass diese Ausfälle fast 1:1 auf FFO sowie Ergebnis durchgeschlagen seien und in der aktuellen Berichtsperiode größtenteils noch nicht kompensiert wurden.
Vor diesem Hintergrund fällt auch die Prognoseanpassung logisch aus, denn sie knüpft an die zeitliche Verteilung der operativen Performance an. Da die Ergebnisse im zweiten Quartal 2026 leicht unter statt wie zunächst erwartet leicht über den Werten der ersten drei Monate lagen, hat DEFAMA die Jahresprognose aktualisiert. Für das Gesamtjahr 2026 rechnet der Vorstand nicht mehr mit einem FFO mindestens auf Vorjahresniveau von 10,8 Mio. Euro, sondern nun mit einem Rückgang um 4 bis 6 Prozent. Damit verschiebt sich der Schwerpunkt für Investoren und Analysten auf die Frage, wie schnell sich vermietungsseitige Lücken schließen lassen und wie robust die Ertragsbeiträge aus den sukzessiven Objektzugängen die Vermietungs- und Mietertragsentwicklung im weiteren Jahresverlauf stabilisieren.
Ein weiterer Punkt betrifft die Trennung zwischen laufender Ergebnisentwicklung und der Ergebniswirkung aus Objektverkäufen. DEFAMA plant zwar weiterhin Konzernergebnisziele und weist aus, dass beim angestrebten Konzernergebnis von mindestens 5 Mio. Euro erwartete Verkaufsgewinne aus konkreten laufenden Verhandlungen mindestens auf Vorjahresniveau eingeplant waren. Der Vorstand rechnet für das laufende Jahr mit dem Beurkundenkönnen eines oder mehrerer Objektverkäufe, die zu siebenstelligen Verkaufsgewinnen führen sollen. Gleichzeitig stellt das Unternehmen klar: Da nach HGB bilanziert wird, werden Verkaufe erst mit Kaufpreiserhalt ergebniswirksam. Das bedeutet, dass selbst wenn Verkäufe noch im laufenden Jahr beurkundet werden, die Ergebniswirkung typischerweise ins nächste Geschäftsjahr wandert. Für 2026 geht DEFAMA daher ohne nennenswerte Verkaufsgewinne voraussichtlich von einem Konzernergebnis zwischen 2 und 3 Mio. Euro aus.
Strategisch bleibt DEFAMA jedoch bei zentralen operativen Zielgrößen. Das Unternehmen hält an der Zielsetzung fest, die Vermietungsquote auf 96% zu steigern und die Dividende für das laufende Geschäftsjahr erneut zu erhöhen. Solche Ziele sind in der Praxis eng mit der Fähigkeit verknüpft, Leerstände zügig nachzuvermieten, Vertragslaufzeiten zu managen und Mietvertragskonditionen in einem dynamischen Marktumfeld zu stabilisieren. Um die im Dezember 2024 ausgegebenen Mittelfristziele („DEFAMA 2030“) an die aktuelle Marktentwicklung anzupassen, hat der Vorstand in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat entschieden, im Herbst ein Strategie-Update durchzuführen. Das ist weniger eine bloße Agenda-Ankündigung als ein Signal an den Kapitalmarkt, dass sich Annahmen für den weiteren Portfolio- und Vermietungspfad verändern können.
Für die unmittelbare Marktreaktion dürfte zudem die Struktur des Portfolios und der angekündigten nächsten Schritte interessant sein. Das Immobilienportfolio umfasst per 30.6. insgesamt 98 Objekte. Diese Größe ist für eine Fachmarkt-Strategie relevant, weil sie einerseits die Diversifikation über Standorte und Nutzungsarten stützt, andererseits aber auch dafür sorgt, dass einzelne Ausfälle wie im Fall Hammer oder des B1 Baumarkts in Dinslaken schnell eine messbare Größenordnung erreichen können. Ergänzend nennt DEFAMA, dass heute um 10.00 Uhr eine Telefonkonferenz stattfindet, zu der Interessenten sich registrieren können. Für Unternehmen und Investoren folgt daraus: Im Fokus stehen nicht nur die absoluten Halbjahreswerte, sondern vor allem die Dynamik der Vermietung im zweiten Halbjahr, die Geschwindigkeit der Ergebnisnormalisierung nach den Mietertragsausfällen sowie die Frage, wie das Strategie-Update konkret auf die „DEFAMA 2030“-Pfadannahmen einzahlt oder sie korrigiert.
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