LONDON (IT BOLTWISE) – Gewerbeimmobilien (CRE) rücken laut einem aktuellen ValTrends-Bericht von SitusAMC erneut an die Spitze der Investorenpräferenzen. In der Umfrage wirken vor allem Stabilitätsargumente: Zölle, regionale Konflikte und eine hohe Unsicherheit lassen andere Märkte schwanken. Gleichzeitig nähert sich innerhalb von CRE die Kauf- und Verkaufsseite wieder an. Für das Bürosegment nennt der Bericht deutlich höhere Nachfragewerte, die unter anderem mit Preisrückgängen und auslaufenden Finanzierungen zusammenhängen.
Gewerbeimmobilien (CRE) stehen in der aktuellen vierteljährlichen Investorenumfrage von SitusAMC wieder vorn. Im Bericht heißt es, dass das Sentiment gegenüber CRE zwar nicht gleichbedeutend mit einer schnellen Marktbelebung ist, aber Investoren die Anlageklasse aktuell als vergleichsweise stabiler wahrnehmen als Aktien- und Anleihemärkte. Der Tenor aus dem Umfeld der Auswertung: In turbulenten Phasen fließt Kapital dorthin, wo Ausschläge in der Preisentwicklung erfahrungsgemäß weniger abrupt ausfallen. Peter Muoio, Senior Director bei SitusAMC Insights, ordnete diese Sichtweise in einem Webinar mit dem Titel „CRE Sentiment Improves, but Activity Remains in Check“ ein.
Technisch betrachtet lässt sich diese Stabilitätswahrnehmung in der Logik vieler Immobilienbewertungsschemata erklären: Während Finanzmarktwerte häufig tagesaktuell auf Makrodaten reagieren, wirken bei CRE Zahlungsströme über Laufzeiten, Mietanpassungen und Bewertungslogiken zeitverzögert. Genau diese Verzögerung schützt in der Wahrnehmung vieler Investoren tendenziell vor den „extremen Schwankungen“, die man derzeit bei liquiden Anlageformen beobachtet. Als Treiber werden im Bericht unter anderem Zölle, der Krieg im Iran und allgemein erhöhte Unsicherheit genannt. Dadurch würden vor allem Bargeldanlagen und Gewerbeimmobilien bevorzugt, weil sie sich leichter als planbar darstellen lassen als hochvolatiler börsengehandelte Risikoanteile.
Ein bemerkenswerter Punkt in den Quartalsdaten: Innerhalb des CRE-Segments lag die Präferenz zum Verkauf und die Präferenz zum Kauf erstmals seit mehreren Jahren wieder ungefähr gleichauf. Nach der Straffung der Geldpolitik durch die Fed im Jahr 2022 klafften Kauf- und Verkaufsaktivitäten auseinander; das Halten dominierte. Wenn sich Käufer- und Verkäuferinteressen wieder annähern, könnte das in der Praxis bedeuten, dass Preisvorstellungen weniger weit auseinanderliegen und sich Transaktionen eher zusammenbringen lassen. Gleichzeitig betont die Auswertung, dass die Kapitalverfügbarkeit weiterhin eingeschränkt bleibt – sowohl bei Eigenkapital als auch bei Fremdkapital.
Diese Einschränkung wird im Bericht mit einer anhaltenden Unsicherheit begründet. SitusAMC beschreibt zudem, dass Kredit- und Beteiligungsanalysen zunehmend eigenschafts- und mikrobereichsspezifisch werden. Das ist für die Investment-Realität entscheidend: Wo früher eine breitere Streuung nach Assetklassen ausreichte, braucht es heute eine selektivere Herangehensweise, weil einzelne Objekte stärker auseinanderlaufen. Der Effekt zeigt sich laut Auswertung in einer historisch höheren Varianz der Renditen zwischen einzelnen Immobilien. Technologische Veränderungen bei der Nutzung von Büro-, Industrie- und Einzelhandelsflächen wirken dabei als Verstärker: Was „modern“ oder „nachfragefähig“ ist, wird nicht nur als Story bewertet, sondern schlägt sich in Nutzungsprofilen, Mieternachfrage und damit in Cashflow-Erwartungen nieder.
Noch deutlicher wird die Verschiebung bei der Betrachtung der Assetklassen insgesamt. Während in den vergangenen Jahren Wohnimmobilien, besonders Mehrfamilienhäuser, klar vorn lagen und Industrieimmobilien als zweite Kraft vorankamen (unter anderem mit Blick auf KI und Rechenzentren), zeichnet sich eine neue Gewichtung ab. Im vierten Quartal 2025 stieg der Anteil der Investoren, die Büros als bevorzugte Anlageklasse nannten, von zuvor 0-2 Prozent auf 22 Prozent. Für das zweite Quartal 2026 wird ein weiterhin relevanter Wert von 11 Prozent genannt. Parallel dazu legte der Einzelhandel zu: 21 Prozent im jüngsten Quartal gegenüber 9 Prozent ein Jahr zuvor.
Für das Bürosegment nennt der Bericht mehrere unmittelbare Gründe, die zusammenspielen müssen, um Interesse in Deals zu übersetzen. Genannt werden deutliche Preissenkungen, die Umwandlung von Büros in Wohnraum sowie eine Vielzahl auslaufender Finanzierungen, die den Sektor wieder stärker in den Fokus rücken. Entscheidend ist dabei oft der Zyklus der Refinanzierungen: Wenn bestehende Kredite auslaufen oder neu strukturiert werden müssen, entsteht Druck zur Verhandlung – und damit ein Fenster für Käufer, die Preissensitivität besser bedienen können. Am Horizont macht SitusAMC zudem einen klaren Zusammenhang zwischen Transaktionsbelebung und zwei Variablen aus: weniger Unsicherheit und niedrigere Zinsen. Als Beispiel nennt der Bericht eine angenommene Entspannung bei 10-jährigen Staatsanleihen von zuletzt 4,7 Prozent; wenn sich Unsicherheitsindizes reduzieren und die Finanzierungskosten nachgeben, kann der Fluss von Transaktionen, Refinanzierungen und Investitionen wieder Fahrt aufnehmen.
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