LONDON (IT BOLTWISE) – Die Hypothekenzinsen bleiben hartnäckig hoch: Für 30-jährige Festhypotheken lag der US-Durchschnitt laut Freddie Mac zuletzt bei 6,66 Prozent. Das ist ein deutlicher Abstand zu 2,67 Prozent im Dezember 2020 und verschiebt die Entscheidung vieler Haushalte vom Kauf hin zur Miete. Für den Gewerbeimmobiliensektor entstehen dadurch neue Chancen, aber auch neue Anforderungen an Deal-Strukturierung und Bewertungslogik. Besonders Multifamily profitiert von schneller anpassbaren Mietverträgen und einer robusten Nachfrage der Mieter, die sich Wohneigentum nicht mehr leisten können.
In den USA haben steigende Hypothekenzinsen über Jahre hinweg eine Art Filter in den Wohnungsmarkt eingebaut. Die Entwicklung klingt nüchtern, hat aber reale Wirkung: Der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek stieg in der Woche bis zum 15. September 2022 von 5,89 Prozent auf 6,02 Prozent; zum ersten Mal seit November 2008 wurde damit die 6-Prozent-Schwelle überschritten. Ende 2023 erreichten die Zinsen nahezu 8 Prozent, und auch Anfang 2026 fielen sie nur kurzzeitig knapp unter 6 Prozent, bevor sie im Spätwinter erneut zulegten. Für Investoren im Gewerbeimmobiliensektor heißt das vor allem eins: Bewertungen, Kapitalisierungsraten und Finanzierungspläne müssen in einem Umfeld dauerhaft höherer Finanzierungskosten gedacht werden, nicht als Übergangslage.
Während die höheren Kreditkosten bei vielen Eigentumswohnungs- und Einfamilienkäufen spürbaren Druck erzeugen, verschiebt sich die Nachfrage innerhalb des Wohnens messbar in Richtung Miete. In der Darstellung von Chad Tredway, globaler Leiter für Immobilien bei J.P. Morgan Asset Management, bleibt der Multifamily-Sektor daher „glänzend“ – insbesondere wegen der steigenden Mietnachfrage von Haushalten, die Eigenheimbesitz derzeit nicht finanzieren können. Zentral ist dabei die Vergleichslogik: Tredway verweist darauf, dass das Kaufen eines Hauses rund 50 Prozent teurer sei als das Mieten. Wenn Haushalte deshalb länger mieten, steigt nicht nur die Nachfrage, sondern auch die Stabilität in den Beständen, weil sich Zahlungsströme und Belegungsentscheidungen weniger häufig umschichten.
Technisch und finanziell betrachtet ist diese Verschiebung eng mit der Geldpolitik und dem Zinsmechanismus im Immobilienmarkt verknüpft. Laut Quelle begannen die Federal-Reserve-Zinserhöhungen ab März 2022 von nahezu Nullzinsniveaus, um die Inflation zu bekämpfen; in 12 von 13 Sitzungen innerhalb von 16 Monaten wurden die Leitzinsen erhöht. Der Weg zu den Hypothekenzinsen führt zwar nicht mechanisch über die Fed, aber die Renditen der 10-jährigen Staatsanleihen prägen die Erwartungen an künftige geldpolitische Entscheidungen und damit die Finanzierungskosten. Im Umfeld 2026 gab es laut Meldung zwar noch Hoffnungen auf Zinssenkungen, gleichzeitig signalisiert die Zentralbank zuletzt jedoch, dass bei anhaltenden Inflationsdrücken weitere Erhöhungen nicht ausgeschlossen sind. Genau deshalb ist „Duration“ für viele Investoren nicht nur ein Renditebegriff, sondern ein Risikofaktor, der entscheidet, wie sensibel ein Portfolio auf Zinsniveaus reagiert.
Für den Multifamily-Case kommt neben der Nachfragekomponente eine zweite Dimension hinzu: die Rolle als Inflationsschutz und die Fähigkeit zur Mietanpassung. Tredway betont, dass Immobilien zwar generell als Schutz gegen anhaltende Inflationsrisiken dienen können, aber die Sektoren sich unterscheiden. Im Multifamily-Bereich seien kürzere Mietvertragslaufzeiten üblich – typischerweise ein Jahr oder weniger – wodurch Mieten schneller an steigende Kosten weitergegeben werden können als bei Immobilientypen mit längeren Bindungen. Das ist ökonomisch relevant, weil es das Timing zwischen Preissteigerungen und Mietanpassung verkürzt: Statt Inflationsimpulse über längere Zeit „im Vertrag“ festzuhalten, kann das Portfolio schneller auf die neue Kostenwelt reagieren. Parallel liefern auch Daten zur Eigentumsnachfrage weitere Hinweise auf die Marktmechanik: Die vom Handelsministerium veröffentlichten Verkaufszahlen zeigten zuletzt im Monatsvergleich einen Rückgang der Hausverkäufe um 10,5 Prozent auf eine saisonbereinigte annualisierte Rate von 607.000 Einheiten.
Auch die Struktur der Angebotsseite spielt in diese Rechnung hinein. Tredway warnt, dass die Entwicklungspipeline für Einfamilienhäuser „schrumpft“: Baubeginne gehen um etwa 70 Prozent zurück, und selbst bei Mehrfamilienhäusern fällt das Angebot tendenziell geringer aus. Für Investoren ist das doppelt wichtig. Erstens kann ein knapperes Angebot die Mietentwicklung stützen, wenn die Nachfrage durch Kaufzurückhaltung hoch bleibt. Zweitens verbessert ein engeres Angebot häufig den Dealflow, weil weniger Konkurrenz auf der Akquisitionsseite entsteht und sich Chancen in Segmenten ergeben, in denen Renditen trotz hoher Zinsen noch erreichbar sind. Gerade diese Kombination – stabile Nachfrage plus gedämpftes Angebot – wird in solchen Marktphasen häufig zum Dreh- und Angelpunkt für Portfolio-Performance.
Shlomi Ronen, Gründer und geschäftsführender Gesellschafter von Dekel Capital, bringt zusätzlich eine Segmentperspektive ein, die in der Praxis oft über „Durchschnittszahlen“ entscheidet. Höhere Hypothekenzinsen seien insbesondere in Regionen positiv, in denen die Entscheidung „Miete versus Kauf“ stark spürbar ist. Ronen nennt dabei neuere Luxus-Mehrfamilienhäuser als Gewinner: In solchen Objekten steigen die Mietpreise, obwohl Käufer durch die Finanzierungskosten gebremst werden. Bei Eigentumswohnungen sieht er dagegen, dass sich die Entwicklung nicht gleichermaßen verlangsamt, sofern die Nachfrage weiterhin stark ist; er verweist beispielhaft auf schnell wachsende Regionen wie Florida und Texas. Umgekehrt erwartet er, dass ältere Eigentumswohnungen in Märkten ohne starke Nachfrage stärker unter Druck geraten, weil dort die Nachfrage durch das höhere Zinsumfeld häufiger abkühlt und Renovations- oder Repositionierungskosten die Rendite schneller erodieren lassen.
Für Entscheidungsträger folgt daraus weniger ein „Kauf jetzt“-Reflex, sondern eine präzisere Strukturierungsarbeit. In einem Umfeld, in dem Zinsen lange hoch bleiben, rücken Fragen wie Mietanpassungslogik, Vertragslaufzeiten, Instandhaltungsplanung und die Sensitivität der Kapitalisierungssätze in den Mittelpunkt. Der Multifamily-Sektor kann dabei Vorteile ausspielen – nicht, weil die Zinslage ignoriert wird, sondern weil die Marktmechanik die Mietnachfrage länger stabilisieren und Anpassungen schneller ermöglichen kann. Gleichzeitig bleiben Risiken bestehen: Wo sich Zielgruppen stark in Schichten trennen, können sich die Nachfrageausfälle an anderer Stelle zeigen, etwa bei Käufern mit knappen Einkommen. Ronen beschreibt genau diese Schichtung und deutet an, dass Käufer „von Gehaltsscheck zu Gehaltsscheck“ im Luxus- oder Ultraluxussegment typischerweise nicht das primäre Risiko darstellen, während Erschwinglichkeit als Problem gerade dort wirkt, wo Zahlungsfähigkeit enger an kurzfristige Einkommensschwankungen gekoppelt ist.
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