LOS ANGELES / LONDON (IT BOLTWISE) – Anthony Cohen von Northmarq ordnet ein, warum Sale-Leasebacks derzeit besonders bei käuferseitigen Steuervorteilen gefragt sind. Er nennt vor allem Objekte mit beschleunigter Abschreibung wie Tankstellen, Waschanlagen und Ölwechselstationen. Anhand konkreter Fallbeispiele zeigt er, wie Unternehmen dabei Eigenkapital entlasten und Produktions- oder Wachstumsinvestitionen schneller finanzieren. Gleichzeitig skizziert er, warum gerade Net-Lease-Strukturen im Umfeld von M&A-Verkäufen für Investoren attraktiv bleiben.
Sale-Leasebacks werden im Gewerbeimmobilienmarkt gerade nicht nur als Finanzierungsinstrument diskutiert, sondern als gezielte Architektur zur Kapitalfreisetzung. Anthony Cohen, Managing Director im Büro für gewerbliche Investmentverkäufe bei Northmarq in Los Angeles, beschreibt den aktuellen Schwerpunkt aus Sicht der Käufer: Gefragt seien vor allem Investments, die steuerliche Vorteile konkret in den Deal integrieren. Damit rückt weniger die reine Standortstory in den Vordergrund, sondern die Frage, wie sich steuerliche Mechaniken über die Laufzeit des Mietvertrags in Renditeerwartungen übersetzen lassen.
Technisch betrachtet ist der Kern der Konstruktion vergleichsweise klar: Ein Unternehmen verkauft eine Immobilie an einen Investor und schließt anschließend einen Mietvertrag, sodass es die Flächen weiter nutzt. Entscheidend wird dann, welche steuerlichen Posten in der Eigentümer- und Abschreibungslogik des Käufers wirksam werden. Cohen nennt hier speziell Objekte mit beschleunigter Abschreibung wie Tankstellen, Waschanlagen oder Ölwechselstationen. In seiner Einordnung sind das die „interessantesten und gefragtesten Vermögenswerte“ auf dem aktuellen Markt, weil sie die laufende Nachfrage aus Investorensicht mit planbarer Cashflow-Struktur verbinden.
Der Praxisbezug zeigt sich laut Cohen besonders gut in Transaktionen, bei denen Investitionsbedarf und Immobilienwertschöpfung zeitlich zusammenfallen. Als Beispiel nennt er einen Lebensmittelhersteller in Pennsylvania, der für die Erweiterung seiner Produktionskapazitäten nahezu 30 Millionen US-Dollar benötigte. Der Hersteller kaufte das Gebäude nicht selbst, sondern erwarb es für 13 Millionen US-Dollar und verkaufte es unmittelbar weiter – an einen Investor für 28,5 Millionen US-Dollar – verbunden mit einem 20-jährigen Mietvertrag. Aus der Differenz bzw. aus dem Dealresultat ergab sich ein Erlös von 14 bis 15 Millionen US-Dollar, der es dem Unternehmen ermöglichte, den Eigenkapitalanteil für anschließende Kapitalinvestitionen nach dem Abschluss deutlich zu reduzieren.
Auch im Tankstellensegment lässt sich diese Denkweise in ein Muster übersetzen, das für Immobilienprofis und Betreiber mit Blick auf passive Einkommensquellen besonders attraktiv ist. Northmarq arbeitet dabei sowohl mit C-Store-Standorten als auch mit großen Travel Centers zusammen. Cohen verweist auf einen Kunden, der rund 100 Travel Center in den USA betreibt: Dessen Umsatz habe sich innerhalb von 14 bis 15 Monaten von unter 1 Milliarde US-Dollar auf voraussichtlich 2,7 Milliarden US-Dollar steigern lassen. Um dieses Wachstum zu finanzieren, seien Sale-Leaseback-Transaktionen im Wert von etwa 200 Millionen US-Dollar in verschiedenen Bundesstaaten abgewickelt worden – wiederum mit dem Fokus darauf, dass beschleunigte Abschreibung im Dealmodell eine Rolle spielt.
Dass diese Struktur nicht zufällig entsteht, liegt aus seiner Sicht auch an der Art, wie sich Deals im Markt heutzutage vorbereiten lassen. Cohen leitete in seinem Team bei Northmarq fünf Produzenten und bringe eine Laufbahn mit, die Finanzmarkt- und Immobilienlogik konsequent verbindet. In nur sechs Jahren im Gewerbeimmobiliensektor, beginnend 2020 bei Ascension, habe er an Transaktionen mit einem kumulierten Volumen von über 1 Milliarde US-Dollar mitgewirkt. Den Einstieg in die Finanzwelt hatte er nach dem Studium an der Penn State als Finanzanalyst bei J.P. Morgan gefunden und danach nach einem stärkeren Wachstumspfad gesucht.
Sein Übergang in die Immobilienwelt erfolgte über ein Startup in New York City, das sich auf notleidende, durch Immobilien besicherte Schulden fokussierte. Dort akquirierte das Team laut seiner Darstellung notleidende Kredite über Kontakte zu lokalen und regionalen Banken, vermittelte sie an Debt Funds und Käufer und erreichte innerhalb von zwei Jahren ein Vermittlungsvolumen von rund 70 Millionen US-Dollar. Ergänzt wurde diese Erfahrung durch die Rekapitalisierung eines Gebäudes, bevor er später zu einem Boutique-Unternehmen wechselte, das auf Net-Lease-Transaktionen spezialisiert ist. Für Sale-Leasebacks, oft im Kontext von M&A-Transaktionen, passte das besonders, und seine Broker-Lizenz habe er Ende 2019 erworben.
Für den Markt bedeutet das: Sale-Leasebacks funktionieren in der Praxis dann besonders gut, wenn Käuferseite, Steuermodell und operative Nutzung des Verkäufers sauber zusammenpassen. Gerade Net-Lease-Modelle liefern dafür eine verlässliche Betriebslogik, während Mieterträge und Laufzeiten die Planbarkeit für Investoren erhöhen können. Unternehmen, die Produktions- oder Wachstumsschritte planen, bekommen durch den sofortigen Verkauf und die anschließende Rückanmietung zudem einen schnellen Zugang zu Liquidität, ohne ihre Betriebsflächen sofort aufzugeben. Welche Objekte dabei im Zentrum stehen, entscheidet sich häufig nicht nur nach Auslastung oder Lage, sondern nach dem Zusammenspiel aus Abschreibungsprofil und Dealstruktur – und genau dort verortet Cohen aktuell die größte Nachfrage.
Auf der strategischen Ebene ist bemerkenswert, wie stark diese Nachfrage in „klassische“ Asset-Typen mit spezialisierten steuerlichen Eigenschaften zurückspielt. Tankstellen, Waschanlagen und Ölwechselstationen sind keine neutralen Platzhalter, sondern Anlagen mit hoher Wiedererkennbarkeit für die Betreiber und mit einem Abschreibungspfad, den Investoren gezielt in ihr Angebots- und Einkaufsraster einbauen können. Wer solche Deals strukturiert, braucht deshalb nicht nur Kapitalmarkt-Know-how, sondern auch ein tiefes Verständnis für operative Anforderungen der Mieter. In den Beispielen aus Pennsylvania und den Travel-Center-Transaktionen zeigt sich zugleich: Der Sale-Leaseback wird zur Brücke zwischen Immobilienwert und Unternehmenswachstum, wenn der Zeithorizont für Investitionen eng ist und die Kapitalbasis danach schnell wieder belastbar sein soll.
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