LONDON (IT BOLTWISE) – Globale Immobilieninvestments haben im zweiten Quartal 2026 spürbar an Schwung gewonnen. Das Transaktionsvolumen bei Bestandsimmobilien lag am Quartalsende 21,2 Prozent über dem Vorjahresniveau. Deutschland erhielt in den vergangenen zwölf Monaten rund 14,2 Milliarden US-Dollar an grenzüberschreitendem Immobilienkapital und rangiert damit weltweit auf Platz vier. Gleichzeitig verlagert sich die Aufmerksamkeit der Investoren stärker auf Data Center sowie Value-Add-Strategien, während die Leitzinsen laut Prognose eher stabil bleiben.
Die Dynamik im globalen Immobilienmarkt kommt im Jahr 2026 vor allem aus einem scheinbar praktischen Detail: dem Anstieg der Transaktionen bei Bestandsimmobilien. Laut Global Capital Flows Report verzeichneten die weltweiten Immobilieninvestitionen im zweiten Quartal 2026 einen Zuwachs der Aktivität. Das Transaktionsvolumen am Quartalsende lag bei Bestandsimmobilien um 21,2 Prozent über dem Niveau des Vorjahres; im ersten Quartal hatte der Zuwachs noch bei 15,2 Prozent gelegen. Bemerkenswert ist dabei, dass die Investitionsaktivität schon 96,5 Prozent des Fünfjahresdurchschnitts erreicht hat. Für viele Marktteilnehmer ist das ein Signal, dass sich die „Timing-Frage“ bei Deals von reinem Abwarten hin zu wieder verstärktem Kapitaleinsatz verschiebt.
Diese Erholung fällt jedoch nicht gleichmäßig aus. Der Bericht ordnet sie gezielt nach Segmenten und Nutzungstypen ein: Investoren konzentrieren sich primär auf Bereiche mit langfristig stabiler Nachfrage und einem nachhaltigen Wertschöpfungspotenzial. Genau hier gewinnt die Aufteilung nach Regionen an Aussagekraft. EMEA bleibt die wichtigste Zielregion für grenzüberschreitendes Immobilienkapital: Auf sie entfallen 57 Prozent der Aktivität innerhalb der 20 wichtigsten Investmentmärkte. Gleichzeitig liegt das Investmentvolumen in EMEA im zweiten Quartal 14,8 Prozent über dem Vorjahresniveau und erreicht 93 Prozent des Fünfjahresdurchschnitts. Damit zeigt sich weniger eine generelle „Risk-on“-Welle, sondern eher eine selektive Rückkehr von Kapital in Märkte, die in der Wahrnehmung der Investoren planbarer wirken.
Deutschland steht in dieser Logik weiterhin auffällig weit oben. In den vergangenen zwölf Monaten seien laut Bericht rund 14,2 Milliarden US-Dollar an grenzüberschreitendem Immobilienkapital nach Deutschland geflossen. Das entspricht dem vierten Rang im weltweiten Ranking. Der deutsche Anteil am globalen Cross-Border-Volumen beträgt 7,6 Prozent, wobei der Fünfjahresdurchschnitt bei 8,7 Prozent liegt. Es ist also nicht „voll zurück“, aber der Platz unter den Top-Zielen wirkt stabil. Im globalen Vergleich hätten die USA Großbritannien als Spitzenreiter abgelöst, Japan sei auf Rang drei vorgerückt; auch Frankreich und Spanien hätten Marktanteile hinzugewonnen. Diese Verschiebungen sind wichtig, weil sie Investoren-Prioritäten widerspiegeln: Nicht nur die Größe eines Markts zählt, sondern auch dessen Zusammensetzung über Standorte und Nutzungsarten.
Im Interviewkontext des Berichts wird diese Position zudem mit einer strukturellen Stärke erklärt: Michael R. Baumann, Head of Capital Markets Germany bei Colliers, betont, Deutschland bleibe ein zentraler Investmentstandort. Als Gründe nennt er die umfassende Diversifizierung über Standorte und Nutzungsarten. Für die operative Umsetzung bedeutet das, dass sich Due-Diligence-Prüfungen und Werttreiber leichter entlang unterschiedlicher Objekt- und Mietermärkte spiegeln lassen, statt sich nur auf einen einzelnen Segmenttreiber zu verlassen. Gleichzeitig öffnen Wachstumssegmente wie Data Center oder Student Housing laut Bericht neue Chancen, was besonders dann relevant wird, wenn klassische Büroflächen in vielen Investorenmodellen zwar weiterhin vorkommen, aber nicht mehr automatisch die attraktivste Rendite-/Risikokombination liefern.
Auch die Asset-Klasse-Logik unterstreicht diese Entwicklung. In EMEA entfällt im 24-Monats-Durchschnitt mit circa 59 Milliarden US-Dollar das höchste Investmentvolumen auf Büroimmobilien, gefolgt von Multifamily-Objekten mit 57 Milliarden US-Dollar. Industrie- und Logistikimmobilien erreichen 49 Milliarden US-Dollar. Weltweit führt Multifamily mit einem Anteil von 24,2 Prozent, danach folgen Industrie und Logistik (22,6 Prozent) sowie Büro (21,2 Prozent). Gleichzeitig zeigt sich in EMEA eine spürbar stärkere Ausrichtung auf hochwertige Value-Add-Büroinvestments. Wertsteigerung entsteht hier typischerweise nicht durch reine Bestandshaltung, sondern über gezielte Maßnahmen an Nutzung, Vermietungsstruktur oder technischer Qualität. Auffällig ist außerdem der Fokus auf Data Center und digitale Infrastruktur sowie Living-Konzepte inklusive Student Housing.
Gerade Data Center wirken im Bericht wie ein „Beschleuniger“: Das Investmentvolumen habe in EMEA von drei Milliarden US-Dollar im ersten Quartal auf zehn Milliarden US-Dollar im zweiten Quartal deutlich zugelegt. Ergänzend bleibt Value-Add global mit 39 Prozent die dominierende Investmentstrategie. Opportunistische Strategien hingegen hätten von zwölf auf 28 Prozent zur Jahresmitte stark zugelegt. Beim Fundraising verschiebt sich ebenfalls der Schwerpunkt: Europas Anteil am weltweit eingesammelten Immobilienkapital steigt von 16 auf 21 Prozent. Zugleich erreicht das globale Fundraising im ersten Halbjahr 93 Milliarden US-Dollar, was einem Rückgang von 16 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert entspricht; dieser sei durch außergewöhnlich hohe Kapitalzusagen für Data-Center-Strategien geprägt gewesen. Für die zweite Jahreshälfte prognostiziert Colliers in den großen Märkten zunächst weitgehend stabile Leitzinsen. Da die risikofreien Zinsen voraussichtlich deutlich über dem Niveau der Jahre 2010 bis 2021 verbleiben, rechnet der Bericht lediglich mit einer begrenzten Renditekompression bei Gewerbeimmobilien. Für Entscheider heißt das: Das Umfeld bleibt anspruchsvoll, aber die Finanzierungslücke ist weniger dominant als in Phasen mit stark schwankenden Zinsannahmen.
Für Unternehmen und Investoren ist die wichtigste Konsequenz aus den Zahlen weniger die reine Standortrangfolge, sondern die Kombination aus Segmentfokus und Strategieauswahl. Wenn Büroimmobilien weiterhin das größte Volumen in EMEA stellen, gleichzeitig jedoch Value-Add stärker in den Vordergrund rückt, verschiebt sich die Frage von „Welche Region?“ zu „Welche Implementierung?“. In der Praxis bedeutet das, dass Projektteams eher Ressourcen in Revitalisierung, technische Modernisierung und Vermietungspläne investieren müssen, die sich in belastbaren Cashflow-Kurven abbilden lassen. Parallel legen die sprunghaften Data-Center-Zuwächse nahe, dass digitale Infrastruktur schneller aus dem Status „Spezialfall“ herauswächst und in Core-/Core-Plus-Nähe rückt, zumindest was Kapitalallokationen betrifft. Der Markt bestätigt damit ein Bild, das sich im Investmentprozess bereits abzeichnet: Wer heute mit Cross-Border-Kapital arbeiten will, braucht sowohl ein belastbares Immobilienfundament als auch ein klares Verständnis dafür, wie sich Werttreiber in einer Zeit stabilerer Leitzinsen konkret realisieren lassen.
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