FRANKFURT / LONDON (IT BOLTWISE) – Steigende Bauzinsen und erneute Inflationssorgen bremsen die Nachfrage nach Immobilien spürbar. Das Hamburger Gewos-Institut erwartet, dass sich die Käufe im laufenden Jahr deutlich abkühlen. Als Treiber nennt Gewos neben den Zinsen auch höhere Baupreise, allgemeine Teuerung sowie ein insgesamt schwierigeres Umfeld. Für 2026 wird zudem ein weiterer Druck auf Eigenheime und Wohnbauland erwartet.
Der deutsche Immobilienmarkt steht nach zwei Jahren spürbar steigender Verkäufe wieder unter Druck: Mit den Inflationssorgen und den deutlich höheren Bauzinsen setzen sich viele Haushalte und Investoren vorsichtiger mit Kaufentscheidungen auseinander. Genau diese Gemengelage spiegelt eine neue Prognose des Hamburger Gewos-Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung wider. Gewos rechnet damit, dass die Nachfrage dieses Jahr „deutlich“ abkühlt und sich damit eine Phase beengter Finanzierungsbedingungen in realen Transaktionen widerspiegelt.
Im Kern wirkt das Zinsniveau wie ein Dämpfer auf die Zahlungsbereitschaft. Wenn die Monatsrate steigt, werden nicht nur Budgets kleiner, auch die Planbarkeit von Finanzierungen wird schwieriger, etwa bei langen Bau- und Finanzierungszeiträumen. Laut Barkow Consulting liegen die Zinsen für Baufinanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung zuletzt bei rund 4,25 Prozent pro Jahr – damit auf dem höchsten Stand seit Mai 2011. Für Käufer bedeutet das: Schon relativ kleine Aufschläge summieren sich, und die Finanzierungslücke kann Kauf- oder Bauvorhaben kippen.
Gewos verknüpft die Nachfrageschwäche deshalb nicht ausschließlich mit Zinsen, sondern auch mit dem gesamten Preis- und Risikoumfeld. Neben den Bauzinsen ziehen laut Gewos-Immobilienexperte Sebastian Wunsch auch Baupreise und allgemeine Teuerung wieder stärker an. Dazu kommen Sorgen über Kriege und Zollkonflikte sowie eine etwas strengere Kreditvergabe von Banken – Faktoren, die die Kreditprüfung und damit die reale Machbarkeit von Angeboten beeinflussen können. Diese Kombination erklärt, warum die Nachfrage bei verschiedenen Segmenten nicht gleich stark nachgibt.
Konkret prognostiziert Gewos, dass die Zahl der Käufe von Wohnimmobilien – von Eigenheimen über Eigentumswohnungen bis zu Mehrfamilienhäusern und Wohnbauland – in diesem Jahr auf rund 612.000 sinkt. Das wären 4,4 Prozent weniger als 2025. Gleichzeitig erwartet das Institut beim Umsatz mit Wohnimmobilien einen Rückgang um 2,0 Prozent auf knapp 211 Milliarden Euro. Bei Wirtschaftsimmobilien sieht Gewos etwas größere Rückgänge, was die Abkühlung als marktbreites Phänomen beschreibt statt als rein wohnsegmentbedingte Korrektur.
Der Blick auf die Entwicklung innerhalb des Jahres zeigt ebenfalls, wie schnell sich Nachfrage in Kennzahlen übersetzt: Im zweiten Quartal habe die Nachfrage nach Wohneigentum laut Wunsch einen „erheblichen Dämpfer“ erhalten. Gewos verweist dabei auf gesunkene Anfragen auf Inserate bei Immobilienportalen sowie längere Vermarktungszeiträume. Besonders stark dürfte 2026 demnach die Zahl der Eigenheimkäufe schrumpfen – mit einem Minus von mehr als fünf Prozent. Ähnlich sieht es bei Wohnbauland aus; Grundstücke und Bauflächen reagieren häufig überproportional, weil sie oft als „Optionsmasse“ betrachtet werden und Finanzierungslimits schneller auf den Kaufpreis durchschlagen.
Nicht alle Segmente folgen dem gleichen Muster. Während Eigenheime und Wohnbauland unter Druck geraten, könnten Transaktionen von Mehrfamilienhäusern leicht wachsen, weil Investoren von steigenden Mieten profitieren. Das ist vor allem für professionelle Käufer relevant, die Cashflow-Stabilität höher gewichten als kurzfristig sinkende Verkaufspreise. Gleichzeitig bleibt das mittelfristige Wachstumspotenzial nach Gewos-Einschätzung begrenzt: Auch wenn sich einzelne Teilmärkte stabilisieren können, bestimmt die Finanzierungslage weiterhin Tempo und Umfang neuer Abschlüsse.
Technisch betrachtet lässt sich die Dynamik auch als Kette aus Zinskosten, Haushaltsbudget und Verhandlungsspielraum verstehen: Höhere Zinsen erhöhen den Kapitaldienst, verringern dadurch die Tragfähigkeit und verschieben die Preisstellung in laufenden Projekten. Wenn dann zudem Kreditvergabeprozesse strenger werden, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass weniger Käufer aktiv in den Markt gehen. Gewos bezieht sich für die Prognose auf Daten der Gutachterausschüsse aus dem ersten Halbjahr und ordnet damit nicht nur Stimmungswerte, sondern verbriefte Kaufvertragszahlen ein.
Für Marktteilnehmer ist deshalb weniger die Frage „ob“ sich die Nachfrage abkühlt, sondern „wie schnell“ sie sich in Angebot und Preisbildung verlagert. Baufirmen, Makler, Projektentwickler und Banken bekommen den Effekt zeitversetzt über Vermarktungszeiträume, Umfinanzierungen und die Geschwindigkeit neuer Genehmigungs- und Bauplanungen zu spüren. Gewos deutet zudem an, dass sich nach einer Erholung bei den Baugenehmigungen der Trend wieder drehen könnte – dann würde die nächste Stufe der Anpassung an die schwächere Nachfrage sichtbar. In Summe zeigt die Prognose: Der Immobilienmarkt arbeitet derzeit nicht gegen die Zinsen an, sondern reagiert auf sie – segmentweise, aber mit spürbarer Gesamtrichtung nach unten.
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