MÜNCHEN / LONDON (IT BOLTWISE) – Bavarian Capital Partners hat das Socium Center südlich von München verkauft. Der Käufer ist ein Family Office aus Franken. Das rund 3.300 Quadratmeter große Gewerbeobjekt wechselte Ende 2020 bereits in den Bestand der früheren Investoren. Ausschlaggebend war eine zuvor umgesetzte asymmetrische Investmentstrategie mit Neupositionierung über konjunkturunabhängige Infrastrukturmieter.
Der Verkauf des Socium Centers südlich von München zeigt, wie stark sich Immobilienportfolios in der aktuellen Projektionsphase über die Nutzungsstruktur steuern lassen. Bavarian Capital Partners, ein Zusammenschluss der Immobilieninvestoren Maximilian Liegl und Moritz J. Müller, hat den Gewerbekomplex nach Angaben der Beteiligten erfolgreich veräußert. Käuferseite ist ein Family Office aus Franken. Das Objekt umfasst über 3.300 Quadratmeter und wurde Ende 2020 erworben – also genau in dem Zeitraum, in dem viele Büroflächen während der Corona-Pandemie und der damit verbundenen Lockdowns am Markt spürbar unter Druck gerieten.
Technisch betrachtet ist die Wertlogik hier weniger eine Frage des reinen Bestandswerts, sondern der gezielten Neujustierung der Mieterstruktur. Liegl ordnete die Ausgangslage Ende 2020 so ein, dass leerstehende Bürokomplexe und Gewerbeparks mit deutlich reduzierten Bewertungen gehandelt wurden. Genau dieses Marktmomentum wurde im Rahmen eines Joint Ventures genutzt, um entsprechende Objekte zu erwerben. Anschließend verschob sich der Schwerpunkt auf eine Neupositionierung der Immobilien, bei der konjunkturunabhängige Infrastrukturmieter als Stabilitätsanker dienen sollen. Damit wird die Performance weniger von der kurzfristigen Nachfrage nach klassischen Mietflächen bestimmt, sondern stärker von Mietern, deren Geschäftsmodelle weniger zyklisch wirken.
Auf operativer Ebene sticht beim Socium Center vor allem die Konsolidierung rund um den Hauptsitz und die Leitzentrale der Bayerischen Regiobahn (BRB) heraus. Der Konzern hat im Gebäude seinen Hauptsitz sowie die Leitzentrale für den gesamten Zugbetrieb gebündelt. Damit sitzt im Objekt ein Betreiber mit konkreten Betriebs- und Steuerungsprozessen, was für viele Investoren einen anderen Risikoprofil-Charakter bedeutet als rein kurzfristig disponierte Bürovermietung. Daneben ist auch ein Betreiber von Glasfaserinfrastruktur mit seiner Deutschlandzentrale im Komplex vertreten. Zudem wurde die Entwicklung des Objekts laut Angaben von Socium Consulting unterstützt, dessen Hauptsitz ebenfalls in das Gebäude verlegt wurde.
Die Architektur liefert dabei nicht nur ein ästhetisches Argument, sondern kann die technische und organisatorische Nutzbarkeit von Arbeitsumgebungen beeinflussen. Das Socium Center verfügt über ein 14 Meter hohes Atrium, das die Flächen optisch aufwertet und Orientierung in größeren Grundrissen erleichtert. Hinzu kommt eine Vorstandsetage mit sechs Meter hohen Decken und einem zu öffnenden Glasdach. Solche Parameter wirken in der Vermarktung häufig wie ein „Experience“-Layer: Sie verbessern das Nutzergefühl und können für anspruchsvollere Mieter entscheidend sein, insbesondere wenn Management- und Kommunikationszonen nicht nur funktional, sondern auch repräsentativ sein sollen.
Wichtig ist zudem, dass trotz der jeweiligen Marktlage offenbar ein positiver Verkaufspreis erreicht wurde. Moritz J. Müller betonte, dass der Verkauf zu einem positiven Verkaufspreis geführt habe, obwohl die aktuelle Marktsituation herausfordernd sei. Über Details zum Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Gerade diese Kombination – stabile Mieterstruktur, differenzierte Bau- und Flächenqualitäten und ein Verkaufsergebnis, das im positiven Bereich liegt – ist ein Muster, das in der Immobilienbranche derzeit verstärkt als „Quality-Trade“ diskutiert wird: nicht jede Immobilie verkauft sich über reine Renditeversprechen, aber Gebäude mit klarer Nutzungsidee und funktionaler Ausstattung finden Käufer.
Für Bavarian Capital Partners ergibt sich daraus auch eine erkennbare Fortsetzung der Strategie. Maximilian Liegl stellte in Aussicht, weiterhin nach besonderen Objekten zu suchen, die Wirtschaftlichkeit und anspruchsvolle Architektur verbinden. In der aktuellen Marktsituation, so die Aussage, seien demnach ausschließlich außergewöhnliche Immobilien erfolgreich. Um das strategische Bild zu unterstreichen, wurde außerdem berichtet, dass Liegl kürzlich mit einem Konsortium eine Prime-Immobilie in der Münchner Innenstadt erworben hat. Für Unternehmen und Investoren heißt das: Der Markt belohnt zunehmend konkrete Nutzungskonzepte und „harte“ Standortargumente – etwa Infrastrukturbezug, betriebliche Tiefe der Ankermieter und eine Architektur, die auch bei höheren qualitativen Ansprüchen nicht nur auf dem Papier überzeugt.
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