ASTORIA, QUEENS / LONDON (IT BOLTWISE) – Die Vaja Group, geführt von Moses Freund, hat ein Entwicklungsgrundstück entlang des Korridors der 31st Street in Queens erworben. Für das frühere Staples-Gebäude an der 24-41 31st Street zahlte das Unternehmen 26,39 Mio. $. Auf dem 29.638 Quadratfuß großen Areal sind nahezu 150.000 Quadratfuß bebaubare Fläche für eine Mischnutzungsentwicklung mit 108 Wohneinheiten vorgesehen. Die Akquisition hängt mit den Folgen der Umzonung der 31st Street–Hoyt Avenue aus dem Jahr 2022 zusammen und steht zugleich in einer Kette weiterer Grundstückskäufe.
In Astoria, Queens, verdichtet sich das Bild eines gezielt entwickelten Mischnutzungskorridors entlang der 31st Street: Die Vaja Group hat dafür ein weiteres Grundstück am 24-41 31st Street übernommen. Der Deal umfasst ein eingeschossiges Einzelhandelsgebäude, das zuletzt als Staples-Filiale genutzt wurde, und ist damit ein klassischer Baustein in einem Stadtgebiet, in dem bisher oft kleinteilige Einzelparzellen das Weiterbauen erschwerten. Laut den Angaben eines Maklerunternehmens lag der Kaufpreis bei 26,39 Mio. $. Allein die Summe zeigt, dass das Projekt weniger an einer einzelnen Immobilie hängt als vielmehr an der städtebaulichen Entwicklungsfähigkeit des Standorts im aktuellen Regelwerk.
Technisch betrachtet liegt der Wert des Grundstücks vor allem in seiner Kombination aus Größe und potenzieller Geschossfläche. Das Areal umfasst 29.638 Quadratfuß und bietet laut der vermittelnden Stelle eine bebaubare Fläche von nahezu 150.000 Quadratfuß. Diese Kennzahl ist für Entwicklungsentscheidungen zentral, weil sie direkt beeinflusst, wie viele Wohneinheiten und welche gewerblichen Nutzungen wirtschaftlich darstellbar sind. Geplant ist eine Mischnutzungsentwicklung mit 108 Wohneinheiten; zusätzlich wird eine Erweiterung um etwa 14.000 Quadratfuß potenzielle Einzelhandelsfläche genannt, einschließlich Parkmöglichkeiten. Damit zielt das Vorhaben auf ein Projektprofil, das Versorgung auf der Erdgeschossebene mit zusätzlichem Wohnraum verbindet und nicht nur “reine” Wohnentwicklung liefert.
Der Kauf fügt sich in eine größere Strategie entlang derselben Verkehrsachse ein. Die neue Immobilie liegt an der Ecke der 31st Street und der 24th Road, direkt gegenüber einem weiteren Grundstück, das die Vaja Group bereits erworben hat: den Standort eines mittlerweile abgerissenen Neptune Diner. Wie aus den städtischen Aufzeichnungen hervorgeht, zahlte Vaja für dieses Diner-Grundstück 11 Mio. $ im Jahr 2025, ebenfalls vermittelt über Donal Flaherty. Solche Paarungen aus mehreren nahe beieinanderliegenden Parzellen sind in Astoria nicht nur eine Frage von Verfügbarkeit, sondern auch ein Hebel, um zusammenhängende Entwicklungsflächen zu schaffen und damit die Qualität des Bauprogramms zu erhöhen.
Hinter dem verstärkten Flächenzugriff steht eine geänderte Grundlage für die Bebauung: Beide Erwerbe werden durch die Umzonung der New Yorker 31st Street–Hoyt Avenue aus dem Jahr 2022 möglich gemacht. Diese Umzonung hat einen neuen Mischnutzungskorridor entlang der 31st Street begünstigt, und genau in solchen Korridoren verschiebt sich die Rendite-Rechnung typischerweise von kurzfristigen Einzelhandelsmieten hin zu langfristig planbaren Wohn- und Gewerbemietströmen. Donal Flaherty formulierte den strategischen Kern dabei deutlich: In Astoria seien viele kleine Grundstücke zwar vorhanden, aber ein kompletter Block mit rund 443 Fuß Frontlänge und bereits bestehenden Baurechten sei deutlich schwerer zu finden. Genau deshalb wirkt der Erwerb einzelner “Schlüsselstücke” in der Blockstruktur wie ein Beschleuniger für die Gesamtentwicklung.
Dass die Vaja Group nicht nur kauft, sondern die Projektpipeline auch finanziell absichert, zeigt ein weiterer Schritt aus dem selben Zeitraum. Anfang dieses Jahres sicherte sich das Unternehmen offenbar eine Brückenfinanzierung in Höhe von 84 Mio. $ für ein weiteres Astoria-Mehrfamilienprojekt. Dabei geht es um eine Entwicklung mit 152 Wohneinheiten an der 11-14 35th Avenue; vertreten wurde der Verkäufer von Evan Daniel von Modern Spaces, während der Käuferseite eine eigene Projektstruktur zugeschrieben wird. Für Entwicklereinheiten ist eine Brückenfinanzierung in solchen Phasen vor allem deshalb relevant, weil sie Planung, Entwurfsleistung, Projektgenehmigungen und frühe Bauvorleistungen überbrückt, bis etwaige Folgerunden der Finanzierung oder eine Stabilisierung der Vermarktungsannahmen greifen.
Auf der Prozess- und Umsetzungsseite weist der aktuelle Grunderwerb zudem auf die Rolle eines länger laufenden Entwicklungsantrags hin. Die Verkäufergesellschaft wird als Teil eines Projektteams beschrieben, das bereits im Jahr 2021 die Umzonung und Neuentwicklung des größeren Geländes an der 31st Street beantragt hatte, unter Zusammenarbeit mit der MDM Development Group und 31 Neptune. Solche Vorlaufzeiten sind in NYC-Projekten häufig entscheidend: Sobald die planungsrechtliche Weichenstellung steht, steigen die Chancen, dass mehrere Parzellen zu einem wirtschaftlich konsistenten Bauprogramm zusammengeführt werden. Dass Daniel zu der Transaktion keine Stellungnahme abgab, ändert an dieser technischen Logik wenig; entscheidend bleibt, wie schnell die neuen Baurechte in konkrete Planunterlagen, Vermarktungsannahmen und später in ein Bauausführungsdesign übersetzt werden.
Für den Markt in Queens ist der Vorgang damit mehr als ein einzelner Grundstücksdeal. Er zeigt, wie Entwickler nach der Umzonung gezielt entlang einer Verkehrsachse Flächen “stapeln”, um aus anfänglich verstreuten Möglichkeiten eine planbare Mischnutzung zu machen. Gleichzeitig erhöht die Verknüpfung aus Wohn- und Einzelhandelskomponenten die Standortattraktivität, weil sie sowohl Mieterbedürfnisse als auch Frequenzlogik im Umfeld abdeckt. Ob die 108 Wohneinheiten am 24-41 31st Street tatsächlich in die von der bebaubaren Fläche abgeleitete Größenordnung münden, hängt nun von klassischen Projektfaktoren ab: Grundstücksgrenzen, Entwurfsoptimierung, Vermarktungszyklen und der Timing-Planung in der Finanzierungskette. Genau an diesen Punkten entscheidet sich, ob aus einem “Block mit Baurechten” am Ende auch ein belastbares Produkt für den Wohnungs- und Gewerbemarkt wird.
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