FRANKFURT / LONDON (IT BOLTWISE) – Die UBS stuft das Risiko einer Immobilienblase in Frankfurt und München trotz hoher Wohnungspreise als moderat ein. Ausschlaggebend ist laut Studie, dass sich Kaufpreise inflationsbereinigt deutlich von früheren Höchstständen entfernt haben. Gleichzeitig treibt Nachfrage durch Zuwanderung und kleinere Haushalte die Mieten nach oben. Ob daraus mittelfristig neue Übertreibungen entstehen, hängt nun stark von Bau- und Finanzierungskosten ab.
Wer in den letzten Jahren auf „immer weiter steigende“ Wohnungspreise gebaut hat, bekommt mit der aktuellen Bewertung der UBS einen Gegenpol geliefert: In Frankfurt und München sieht die Schweizer Großbank das Risiko einer Immobilienblase derzeit als moderat an. Der Begriff wirkt oft nach Schlagwort, ist in der Analyse aber relativ konkret definiert. Eine Blase entsteht demnach dann, wenn sich die Preise für Wohnungen und Häuser spürbar vom Einkommen der Menschen und vom tatsächlichen Wert der Immobilien entkoppeln. Genau dieses Auseinanderlaufen sei in den beiden deutschen Metropolen offenbar nicht in dem Maße vorhanden, das in den vergangenen Zyklen zu problematischen Korrekturen geführt hat.
Technisch betrachtet stützt sich die UBS auf einen „Global Real Estate Bubble Index“, der 23 Metropolen weltweit in Relation setzt: Kaufpreise und Mieten werden gegen die Entwicklung von Einkommen und Wirtschaftsleistung gestellt. Ergänzend berücksichtigt die Bank laut Studie die Verschuldung der Haushalte sowie die Lage am Bau. Damit geht die Methodik über eine einfache Preisverlaufsbetrachtung hinaus. Denn ein Markt kann zwar teuer wirken, ohne „blasenartig“ zu sein, wenn Löhne oder Wirtschaftsleistung mitziehen und Haushalte nicht auf Kredit hochhebeln müssen. Umgekehrt können Regionen, in denen die Mieten nicht entsprechend steigen, trotz hoher Kaufpreise anfällig werden – etwa wenn die Finanzierung bricht oder Einkommen hinterherhinken.
Der Blick auf die zeitliche Dynamik erklärt, warum Frankfurt und München aktuell nicht im Zentrum der Risikoaufmerksamkeit stehen. Die UBS verweist darauf, dass die Kaufpreise nach dem Zinsanstieg inflationsbereinigt deutlich gefallen sind, während Verbraucherpreise deutlich anzogen und auch Einkommen zulegten. Die Korrektur wirkt also in mehreren Richtungen: Sie reduziert die reale Überbewertung, obwohl nominal häufig weiterhin „viel Geld“ im Spiel ist. Zusätzlich nennt die Studie als historischen Lernpunkt die USA, wo eine Immobilienblase im Zeitraum 2007/2008 platzte und daraus eine globale Finanzkrise folgte. Für Deutschland ist der relevante Schluss weniger die Wiederholung des Szenarios, sondern das Muster: Übertreibungen zeigen sich häufig zuerst in der Entkopplung von Preisen und Fundamentaldaten.
Auch innerhalb Deutschlands liefert die UBS ein differenziertes Bild. In Frankfurt seien die Immobilienpreise 2025 um drei Prozent gefallen. Gleichzeitig beschreibt die Bank die Lage auf der Angebotsseite als weiter angespannt: Es gebe „deutlich mehr Nachfrage als Angebot“. Genau diese Spannung kann trotz gesunkener Kaufpreise dafür sorgen, dass Mieten weiter steigen. Als Treiber nennt die Studie Zuwanderung sowie den Trend zu kleineren Haushalten. Auf der anderen Seite wirken hohe Bau- und Finanzierungskosten dämpfend auf die Neubautätigkeit. In München ordnet die UBS die reale Korrektur noch etwas deutlicher ein: Inflationsbereinigt lägen die Preise fast ein Viertel unter dem Rekord von 2022, und der Zinsanstieg habe Preisanstiege verhindert.
Damit wird ein zentraler Punkt sichtbar: „Blasenrisiko moderat“ bedeutet nicht „Marktprobleme ausgeschlossen“. Gerade der Mietmarkt kann sich anders verhalten als der Kaufmarkt, weil Mieten häufig träge sind und sich das Angebot erst verzögert anpasst. Die UBS-Chefinanlagestratege für Deutschland, Maximilian Kunkel, bringt die Relation auf den Punkt, indem er sagt, inflationsbereinigt lägen die Preise bis zu 25 Prozent unter den Höchstständen von 2021 und 2022. Zudem verweist die Bank auf einen Abbau überhöhter Bewertungen aus der Niedrigzinsphase. Der zuständige UBS-Manager Sürkiya Aclan formuliert es ähnlich: Der deutsche Wohnimmobilienmarkt habe einen erheblichen Teil der Überbewertungen abgebaut. Für langfristig orientierte Käufer kann das die Grundlage verbessern, weil weniger „Preisprämie“ aus der Vergangenheit im Kurs steckt.
Interessant ist außerdem, welche Metropolen die UBS als besonders gefährdet einstuft. In drei Städten sieht die Studie demnach große Risiken, dass sich die Preisentwicklung von den tatsächlichen Immobilienwerten entkoppelt hat: Zürich, Tokio und Miami. Das ist vor allem deshalb aufschlussreich, weil es zeigt, dass „hochpreisige“ Märkte nicht automatisch denselben Status haben wie „blasen-nahe“ Märkte. Umgekehrt nennt die UBS als Orte mit der geringsten Gefahr etwa Sao Paulo, San Francisco und New York. Paris und London landen in der Indexbewertung weit unten, obwohl auch dort in der öffentlichen Diskussion oft die gleiche Grundannahme mitschwingt: „teuer gleich Blase“. Die Indexlogik widerspricht dem und macht deutlich, dass fundamentale Größen wie Einkommen und die reale Kostenentwicklung entscheidend sind.
Was bedeutet das nun für die Praxis von Unternehmen, Investoren und auch für die Immobilienbranche? Erstens verschiebt sich der Fokus von der reinen Preisstory hin zur Frage, wie stabil die Finanzierung bleibt. Steigende Zinsen wirken wie ein Bremsklotz nicht nur auf die Nachfrage, sondern auch indirekt auf Bau- und Projektentwicklungsentscheidungen. Zweitens erklärt die Angebotslage, warum es trotz Preisrückgängen nicht automatisch zu einem Mietrutsch kommt. Und drittens rückt die UBS einen verbreiteten Mythos zurecht: In mehr als der Hälfte der untersuchten Städte biete Wohneigentum in den vergangenen fünf Jahren keinen wirksamen Schutz vor Inflation. Genau diese Aussage ist für Haushalte relevant, weil sie die Erwartung „Kaufen löst das Inflationsproblem“ zumindest relativiert und stärker nach realistischer Preisbildung und Einkommensentwicklung fragt. In der Konsequenz dürfte es weniger um einen „neuen Immobilienboom“ gehen als um eine Phase, in der sich Märkte auf ein höheres Zinsniveau einpendeln.
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