HUDSON YARDS / LONDON (IT BOLTWISE) – Sony befindet sich in Verhandlungen, um als Ankermieter in den geplanten Büroturm 99 Hudson Boulevard in Hudson Yards einzuziehen. Möglich ist sogar, dass bereits eine Absichtserklärung vorliegt, während Tishman Speyer den Bau weiter vorbereitet. Der Standort soll einen freien Blick auf den Hudson River ermöglichen und die Lobby auf den Bella Abzug Park ausrichten. Gleichzeitig steht ein Steueranreiz-Paket auf dem Prüfstand, das die Entscheidung der Stadt zeitlich verschoben hat.
Der angekündigte Schritt wirkt auf den ersten Blick wie eine klassische Flächenentscheidung im New Yorker Büroimmobilienmarkt. Hinter dem Namen 99 Hudson Boulevard verbirgt sich jedoch ein konkretes Bündel aus Architektur, ESG-Zielen und Finanzierungslogik, das Sony nun in den Fokus rückt: Der Konzern verhandelt als möglicher Ankermieter für den geplanten Büroturm in Hudson Yards. Damit könnte sich für Sony die Suche nach einer neueren, größeren und zugleich kollaborativeren Arbeitsumgebung an einem Projekt bündeln, das von Beginn an auf die Bedürfnisse moderner Büroflächennutzer ausgelegt werden soll.
Technisch betrachtet steht der Baukörper im Spannungsfeld zwischen Gestaltung und Energieprofil. 99 Hudson Boulevard wird als rein elektrisches Gebäude konzipiert und soll den LEED Gold-Standard anstreben, womit sich die Zeitachse automatisch streckt: Als voraussichtliches Ziel für die Fertigstellung wird erst das Jahr 2030 genannt. Die Pläne wurden zwar bereits 2019 durch einen Architektenentwurf von Henning Larsen und erste Renderings öffentlich, aber die Realisierung hängt nun stark davon ab, wie sich die Grundrisse an konkrete Anforderungen einzelner Mieter anpassen lassen. Für den Verhandlungsprozess ist das entscheidend, weil Sony sein bestehendes Flächen- und Raumkonzept aus 11 Madison Avenue übertragen oder zumindest in Teilen konsolidieren dürfte.
Ein Blick auf die derzeitige Büroausstattung von Sony in der 11 Madison Avenue zeigt, warum Ankermieter-Deals häufig mehr sind als nur Quadratmeterverträge. Genannt werden dort unter anderem ein Kinosaal mit 36 Plätzen sowie mehrere Mehrzweckräume für bis zu 110 Personen – ergänzt durch einen weiteren Raum mit 74 Plätzen, jeweils mit Veranstaltungsbühne. Solche Elemente deuten auf einen Bedarf an flexibilisierten Veranstaltungs- und Kollaborationszonen hin, die sich im Neubau entweder vorsehen oder zumindest baulich vorstrukturieren lassen. Gleichzeitig verschärft der Standortwechsel die Wirtschaftlichkeit: Das Gebäude in NoMad mit 11 Madison Avenue gilt als attraktiv, ist aber laut Beschreibung ein 30-stöckiges Haus ohne echte Expansionsmöglichkeiten. Genau deshalb ist Hudson Yards für solche Konzernflotten so interessant: Es ist ein Cluster, in dem Neubauflächen mittelfristig überhaupt erst entstehen.
Auf der Immobilienseite liefert 99 Hudson Boulevard zudem ein klar definiertes städtebauliches Versprechen. Tishman Speyer hat das Projekt als 48-stöckiges Bürogebäude mit rund 1,256 Millionen Quadratfuß in öffentliche Unterlagen eingebettet. Als Zeitmarker wird ein Baubeginn ab dem 1. Dezember genannt, und das Gebäude soll gegenüber dem Javits Center an der 11th Avenue zwischen der West 36th und West 37th Street liegen. Für die Nutzerperspektive ist vor allem die Ausrichtung relevant: Mit der Adresse 99 Hudson Boulevard würde die Hauptlobby auf den neuen Bella Abzug Park zeigen, während gleichzeitig der Blick auf den Hudson River als Vorteil beschrieben wird. Dass das Projekt von Philip Johnson und John Burgee entworfen wurde, ist dabei nicht nur ein Designdetail: Die markante, an Chippendale erinnernde Spitze prägt das architektonische Profil im Viertel.
Der Deal hängt aber nicht nur an Grundrissen und Aussicht, sondern auch an der Finanzierung. Eine aktuelle Hürde für Tishman Speyer betrifft den Antrag an die städtische Industrial Development Agency (IDA) auf Steuerbefreiungen in Höhe von 92 Millionen US-Dollar bei Grund- und Hypothekensteuer. Alternativ sieht das Modell Ausgleichszahlungen (PILOT) an die Hudson Yards Infrastructure Corporation vor, wie es bei anderen Türmen im Umfeld von Hudson Yards üblich sein soll. Laut Beschreibung wurde die Abstimmung über das Anreizpaket auf den 17. November verschoben – zudem äußern einige Politiker weiterhin Bedenken, wenn es um Anreize oder Unterstützung für private Immobilien geht. Für die Verhandlung bedeutet das: Selbst wenn Sony grundsätzlich mietet, bleibt der wirtschaftliche Feinschliff der Projektkalkulation an politische und behördliche Entscheidungen gekoppelt.
Tishman Speyer untermauert die erwartete Wirtschaftlichkeit mit konkreten Steuerschätzungen und Nutzungsannahmen. Der Entwickler prognostiziert, der Turm werde fast 274 Millionen US-Dollar an direkten und indirekten Steuern erzeugen, ergänzt um nahezu 583 Millionen US-Dollar aus Steuern und indirekten Abgaben, die durch die Schaffung von Arbeitsplätzen entstehen sollen. Auf der Beschäftigungsseite wird eine Größenordnung von rund 5.900 Mitarbeitern, Mietern und Dienstleistern genannt, die das Gebäude langfristig binden soll. Diese Zahlen sind zwar als Projektrechnung zu verstehen, sie zeigen aber, wie stark solche Projekte in New York oft über öffentliche Argumente zur Wertschöpfung und Arbeitsmarktwirkung legitimiert werden – und damit über die Frage, ob Steuererleichterungen politisch tragfähig sind.
Für Sony wiederum dürfte die Entscheidungslinie zwischen Bestand und Neubau ähnlich klar verlaufen wie bei vielen Großkonzernen: Das Unternehmen hatte seinen Mietvertrag in 11 Madison Avenue bereits 2013 unterschrieben, nachdem es 2012 den ikonischen Hauptsitz in der 550 Madison Avenue für 1,12 Milliarden US-Dollar an Joseph Chetrit verkauft hatte. Drei Jahre später wechselte das Gebäude für 1,4 Milliarden US-Dollar an Olayan America, die es umfassend sanierten. Dass Sony nun erneut die Adresse wechselt, unterstreicht eine langfristige Strategie, Flächen nicht nur zu vergrößern, sondern auch die Arbeitsarchitektur an eine stärker projekt- und ergebnisorientierte Nutzung anzupassen. In den Verhandlungen sollen Erik Schmall und Allyson Bowen von Savills Sony vertreten, während Tishman Speyer das Projekt mit dem genannten Flächenumfang und Zeitplan vorantreibt – die finale Antwort bleibt jedoch an die konkrete Mietfläche, die Ausgestaltung und das Anreizpaket gebunden.
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