LONDON (IT BOLTWISE) – Der deutsche Wohnimmobilienmarkt entwickelte sich im September nicht einheitlich: Der Gesamtindex gab zwar um 0,35 Prozent nach, liegt aber mit plus 0,84 Prozent weiterhin über dem Vorjahr. Bei Eigentumswohnungen sank der Index auf 218,39 Punkte, während neue Ein- und Zweifamilienhäuser einen neuen Höchststand bei den Preisniveaus markierten. Hinter der Bewegung steht laut Europace-Management vor allem ein Zugangsproblem, weil Zinsen, Erwerbsnebenkosten und Sanierungsbedarf Kaufentscheidungen weiterhin ausbremsen. Gleichzeitig öffnet sich erneut die Schere zwischen Angebotspreisen und Transaktionspreisen.
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im September heterogen, und genau diese Uneinheitlichkeit lässt sich an den Indizes ablesen. Der Gesamtindex rutschte um 0,35 Prozent auf 221,77 Punkte, gleichzeitig bleibt er im Jahresvergleich mit +0,84 Prozent deutlich im Plus. Besonders auffällig ist, dass die Entwicklung nicht in allen Segmenten synchron verläuft: Eigentumswohnungen geben nach, während Neubauten für Ein- und Zweifamilienhäuser eher anziehen.
Bei Eigentumswohnungen sank der Index im September um 0,66 Prozent auf 218,39 Punkte. Gegenüber dem Vorjahresmonat entspricht das einem Rückgang von 0,53 Prozent, also weniger als die reine Monatsbewegung aussagt. Auch die Angebotspreise setzen ein Signal: Sie fielen im September um 0,32 Prozent gegenüber August und damit zum vierten Mal in Folge, jeweils um rund ein Drittel Prozent. Die Jahresrate liegt derzeit bei lediglich 0,3 Prozent; damit erreicht sie den schwächsten Wert seit Ende 2024, nachdem sie zu Jahresbeginn noch über fünf Prozent lag.
Ganz anders wirkt das Bild bei Neubauten. Die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen im September um 0,22 Prozent auf 245,80 Punkte. Das bedeutet einen neuen Höchststand beim Index und zugleich einen Anstieg um 2,92 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat. Dass der Bestand zeitgleich nicht entlastet, zeigt die Parallelität der Segmente: Bei bestehenden Ein- und Zweifamilienhäusern sank der Index um 0,69 Prozent auf 201,12 Punkte; im Jahresvergleich unterschreiten Bestandshäuser das Preisniveau um 0,12 Prozent. In der Logik des Marktes bleibt damit zwar Bewegung im Bestand sichtbar, aber keine spürbare Entspannung auf der Preis- und Zugangsebene.
Genau dieses Spannungsfeld ordnet Stefan Münter, Europace-Vorstand und Co-CEO, als Zugangsproblem ein: Der September spiegelte aus seiner Sicht nicht einfach Angebot und Nachfrage, sondern eine Finanzierungsrealität, die für viele Haushalte schwieriger geworden ist. Zwar gäben die Kaufpreise im Bestand leicht nach, dennoch entstehe daraus noch keine echte Erschwinglichkeit, weil Zinsen, Erwerbsnebenkosten und häufig notwendiger Sanierungsbedarf weiterhin hohe Hürden darstellen. Für den Ersterwerb sieht er deshalb die Notwendigkeit, die Kaufkraft gezielt zu entlasten, damit Wohneigentum breiter erreichbar wird.
Die VALUE AG beschreibt dazu eine sich wieder öffnende Schere zwischen Angebots- und Transaktionspreisen. Während die Transaktionspreise im September sowohl bei Eigentumswohnungen als auch bei Bestandshäusern nachgaben, wirkten die Angebotspreise widerstandsfähiger. Als Erklärung verweist Sebastian Hein, Direktor Marktdaten bei der VALUE AG, auf Bauzinsen: Über vier Prozent hätten die Preise bei Abschlüssen bereits spürbar nachgeben lassen, während Verkäufer an den Preisniveaus festhielten, die noch aus dem Frühjahr stammten. Für die Marktbeobachtung ist das zentral, weil es nahelegt, dass Verhandlungen nicht automatisch zu schnell „hinterherlaufen“, sondern dass sich Käufer-Erwartungen und Verkäufer-Preisvorstellungen zeitversetzt bewegen.
Auch die Feinanalyse der Angebotspreise verdeutlicht die Dynamik. Bei Häusern (Angebotspreise) erhöhten sich die Preise im September um 0,17 Prozent gegenüber dem Vormonat; seit April gibt es damit monatliche Zuwächse, im Jahresvergleich steht ein Plus von 1,9 Prozent. Bei Eigentumswohnungen dagegen fällt die Persistenz der Schwäche auf. Und bei Mieten bewegt sich der Markt ebenfalls eigenständig: Die Angebotsmieten gingen im September nicht zurück, sie verliefen seitwärts. Im dritten Quartal liegen sie knapp vier Prozent über dem Vorjahr und steigen damit weiterhin deutlich stärker als die Kaufpreise, wobei sich der Anstieg über den Sommer spürbar abflachte. Das ist für Kapitalanleger und Eigennutzer relevant, weil es den Vergleich zwischen „Kosten des Mietens“ und „Kosten des Kaufens“ weiterhin zugunsten der Mietseite verschieben kann.
Für die Praxis heißt das: Unternehmen und Investoren müssen bei Entscheidungen stärker zwischen Preisniveaus, Abschlussrealität und Finanzierungsbedingungen unterscheiden. Wenn Angebotspreise länger stabil bleiben als die Transaktionspreise, entstehen insbesondere in Ausschreibungs- und Ankaufsgesprächen Bewertungsrisiken, weil das „Preisgefühl“ aus Angebotsdaten nicht automatisch den tatsächlichen Abschluss widerspiegelt. Gleichzeitig setzt der Befund der VALUE AG eine klare Priorität für die Angebotsseite: Wer verkaufen will, muss schneller auf Zins- und Finanzierungsparameter reagieren. Der Marktbericht deutet damit weniger auf einen schnellen Preissturz hin, sondern eher auf ein zähes Abarbeiten der Zugangsfrage – und genau dort entscheidet sich, wie viel Liquidität in die nächsten Kauf- und Mietzyklen fließt.
Unterm Strich liefert der September kein einheitliches Marktbild, sondern eine Mischung aus Segmentverschiebungen und zeitversetzten Preisreaktionen. Neubaupreise erreichen neue Höchststände, während Eigentumswohnungen weiter nachgeben und die Schere zwischen Angebot und Abschluss erneut aufklafft. Die nächsten Monate dürften damit vor allem zeigen, ob die Angebotspreise bei den Abschlussbedingungen ebenfalls nachgeben – oder ob Verkäufer weiterhin an den Frühjahrsniveaus festhalten. Für die Finanzierung bleibt damit entscheidend, ob Zinsen und Nebenkosten so weit entlasten, dass aus „nachgebenden Kaufpreisen“ auch tatsächlich wieder „bezahlbares Wohnen“ wird.
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