FRANKFURT/MAIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Der deutsche Logistik-Investmentmarkt kommt in den ersten neun Monaten auf gut 4 Mrd. EUR Transaktionsvolumen. Das entspricht nahezu dem Vorjahresniveau, obwohl Energiepreise und das gestiegene Zinsniveau den Markt belasten. Gleichzeitig bleibt die Aktivität hoch: Die Zahl der registrierten Deals liegt laut Analyse bei plus gut 17 % gegenüber dem zehnjährigen Mittel. Ausländische Investoren sichern einen großen Teil der Nachfrage und treiben das Interesse an großen Abschlüssen.
Der deutsche Logistik-Investmentmarkt bleibt trotz Gegenwind auffällig aktiv. In den ersten neun Monaten des laufenden Jahres wurde nach einer Auswertung von BNP Paribas Real Estate ein Transaktionsvolumen von gut 4 Mrd. EUR erzielt. Damit liegt das Ergebnis lediglich knapp 4 % unter dem Niveau des vergleichbaren Vorjahreszeitraums. Auffällig ist vor allem die Mischung aus Stabilität und Dynamik: Das dritte Quartal erreichte laut Bericht den Durchschnitt der letzten vier Jahre, während Investitionen von Quartal zu Quartal zweistellige Wachstumsraten zeigten. Dass sich das Umfeld so widersprüchlich anfühlt, hängt unmittelbar mit den Rahmenbedingungen zusammen, die der Markt derzeit nicht einfach „ausblenden“ kann.
Technisch-ökonomisch wirken sich vor allem zwei Parameter auf Logistikassets aus: Finanzierungskosten und laufende Betriebskosten. Der Bericht nennt den Angriffskrieg in der Region als Treiber der Energiepreisbelastung und führt zusätzlich das gestiegene Zinsniveau als Hürde an. In der Praxis bedeutet das: Käufer kalkulieren höhere Diskontierungszinssätze, während gleichzeitig mit Blick auf Energieeffizienz, Standortqualität und Betriebsrisiken häufig mehr Anpassungsbedarf entsteht. Umso relevanter ist die Aussage zu den Netto-Spitzenrenditen: Im dritten Quartal setzte sich die Aufwärtsbewegung fort, an den A-Standorten notieren die Werte nunmehr bei 4,70 %, das sind 10 Basispunkte mehr als im zweiten Quartal. In Leipzig werden 4,90 % genannt. Für den Markt ist damit die Botschaft klar, dass Renditeanforderungen nicht „eingepreist wegoptimiert“ werden können, aber auch, dass Handel stattfindet.
Bei den Deal-Strukturen zeigt sich, dass der Markt nicht nur nach „Größe“ sortiert, sondern nach Risiko- und Renditeprofil. Der Text beschreibt, dass die Zahl der registrierten Transaktionen um gut 17 % über dem zehnjährigen Mittel liegt. Gleichzeitig sinkt das durchschnittliche Volumen pro Deal, weil viele kleinere Investments zustande kommen: Es werden 20 Mio. EUR als Durchschnittsniveau genannt, nach dem Rückgang durch zahlreiche kleinere Abschlüsse. Doch Parallelität ist entscheidend. Seit dem zweiten Quartal hätten großvolumige Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich wieder deutlich angezogen und lägen um gut 43 % über dem Vorjahresvergleich. In der Größenklassenanalyse ist diese Gegenbewegung ebenfalls sichtbar: Der Anteil der Deals ab 100 Mio. EUR liegt bei rund 31 % und damit wesentlich höher als im Vorjahr (21 %). Kleinere Deals bis 10 Mio. EUR ziehen dagegen ebenfalls an und steuern gut 10 % bei. Der Bereich zwischen 25 und 50 Mio. EUR verliert Marktanteile, landet aber mit aktuell 23 % in etwa im Bereich des zehnjährigen Mittels.
Auch regional und investorenseitig liefert die Auswertung konkrete Ankerpunkte. Für die bedeutenden Logistikmärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart summiert sich das Investmentvolumen auf 923 Mio. EUR, nahe am Vorjahr mit einem Minus von 3 %. Hamburg und Düsseldorf profitieren laut Bericht besonders von Großabschlüssen; Köln erreicht Werte über dem langjährigen Durchschnitt. Entscheidend für die Marktliquidität ist außerdem der Blick auf die Investorenstruktur: Ausländische Investoren hätten bisher über 3 Mrd. EUR im deutschen Logistiksegment platziert. Das entspreche dem langjährigen Schnitt und sei zugleich eine Zunahme um gut 5 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Europäische Investoren führen demnach mit knapp 36 % das Ranking an und investieren dem Bericht zufolge auf das zweithöchste Volumen der vergangenen zehn Jahre, während nordamerikanische Anleger mit rund 28 % noch vor nationalen Investments (25 %) liegen.
Welche Signale daraus für die kommenden Monate ablesbar sind, hängt an der Frage, ob sich die Nachfrage nach Logistikflächen trotz höherer Finanzierungskosten verstetigt. Der Bericht ordnet die Lage als „schwieriges Umfeld“, stellt aber zugleich fest, dass der Markt im laufenden Jahr entgegen dem bundesweiten Trend anderer Assetklassen von Quartal zu Quartal zulegen kann. Zudem werden Prognosekorrekturen aus dem Umfeld führender Wirtschaftsforschungsinstitute als Hintergrund genannt: Demnach wurden Erwartungen für das diesjährige BIP nach oben angepasst, unter anderem wegen staatlicher Ausgaben für Infrastruktur, Klimaneutralität und Verteidigung sowie steigender Exporte. Für Logistikimmobilien ist das relevant, weil die Nutzerseite nicht nur vom Konjunkturmomentum lebt, sondern auch von einem dynamischen Nutzermarkt mit breiter Nachfragebasis und weiter steigendem Mietpreisniveau. Wenn diese Faktoren stabil bleiben, erklärt sich, warum sich Investoren trotz Zinsdruck eher auf Bestandsqualität, Standortattraktivität und belastbare Mietverträge fokussieren statt auf komplette Marktabschaltungen.
Aus Investorensicht schließt sich der Kreis über die letzte Jahresphase. Die Prognose in der Auswertung lautet, dass die Entwicklung bis zum Jahresende in ähnlicher Dynamik fortsetzen könnte, die Investments im Schlussquartal dabei aber noch einmal zulegen könnten. Dadurch sei insgesamt erneut ein Investitionsvolumen jenseits der 6 Mrd. EUR möglich. Zum Vergleich: Für das Jahr 2025 werden 6,2 Mrd. EUR genannt. Für Unternehmen, die Logistikimmobilien entwickeln, betreiben oder finanzieren, bedeutet das vor allem Planbarkeit im zweiten Halbjahr. Gleichzeitig bleibt die Renditefrage offen: Wenn Netto-Spitzenrenditen an A-Standorten bei 4,70 % liegen und regional wie in Leipzig bei 4,90 %, entscheidet die konkrete Objektqualität stärker als je zuvor über die Wirtschaftlichkeit. Genau hier dürfte sich in den nächsten Quartalen zeigen, ob die hohe Marktaktivität nicht nur Deals zählt, sondern auch nachhaltige Preisfindung ermöglicht.
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