FRANKFURT/MAIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Der Logistik- und Industrieflächenmarkt in Deutschland bleibt in Bewegung: Nach drei Quartalen 2026 liegt der Flächenumsatz bei 5,5 Mio. m². Das entspricht einem Plus von 28 % gegenüber dem Vorjahr und übertrifft den zehnjährigen Durchschnitt deutlich. Besonders stark fiel das dritte Quartal aus: knapp 2,2 Mio. m², damit der höchste Wert seit dem zweiten Quartal 2022. BNP Paribas Real Estate nennt vor allem Logistikdienstleister sowie die Rüstungs- und Verteidigungsnachfrage als zentrale Treiber.
Die Dynamik im deutschen Logistik- und Industrieimmobilienmarkt nimmt trotz gedämpfter Gesamtkonjunktur weiter Fahrt auf. Nach den ersten drei Quartalen 2026 beziffert BNP Paribas Real Estate den Flächenumsatz bundesweit auf 5,5 Mio. m². Das ist nicht nur ein Plus von 28 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum, sondern zugleich auch ein spürbares Plus von 9 % über dem zehnjährigen Durchschnitt. Auffällig ist dabei, dass sich die Entwicklung im Jahresverlauf nicht etwa flach abgefedert hat, sondern in Quartalen mit steigenden Ergebnissen sichtbar nach oben zeigt. Damit verschiebt sich der Markt in Richtung eines längeren „Nachfragefensters“ statt nur einer kurzfristigen Belebung.
Technisch betrachtet lässt sich die Entwicklung an einer klaren Segmentlogik ablesen: Nach Angaben der Analyse stieg der Umsatz im dritten Quartal auf knapp 2,2 Mio. m². Gegenüber dem zweiten Quartal entspricht das einem Zuwachs von 23 % – zugleich ist es laut der Untersuchung das beste Ergebnis seit dem zweiten Quartal 2022. Dass solche Quartalssprünge überhaupt möglich sind, deutet auf zwei Faktoren hin, die im Zusammenspiel wirken: erstens findet die Nachfrage bei Großflächen schneller ein passendes Match als in Phasen mit knapper Angebotslage, zweitens steigt die Abschlusswahrscheinlichkeit, wenn Gesuche und Verhandlungen in großen Volumen zusammenlaufen. Genau dieses Bild liefert der Marktbericht, der auch auf „wesentlich mehr großflächige Verträge“ und eine hohe Abschlusszahl im Vergleich zum Vorjahr verweist.
Räumlich ist die Verteilung aufschlussreich und zeigt, wo die Engpässe und Ausweichbewegungen entstehen. Außerhalb der großen Logistik-Hubs legt der Umsatz laut Bericht um 51 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu und erreicht damit den zweithöchsten Umsatz der vergangenen zehn Jahre. Als Gründe werden vor allem bessere Flächenverfügbarkeit im großflächigen Segment und ein attraktiveres Preisniveau genannt. Gleichzeitig wirkt sich die Lage in den Top-Logistikmärkten anders aus: In den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München summiert sich der Flächenumsatz auf knapp 1,7 Mio. m² – das entspricht rund 5 % Rückgang zum Vorjahr. Hier werden Flächengesuche teilweise nicht vollständig umgesetzt, weil das Angebot an passenden Objekten fehlt, was auch an einem sinkenden Neubauanteil am Flächenumsatz sichtbar wird; bundesweit fällt dieser auf 55 %, den niedrigsten Wert der letzten zehn Jahre.
Bei der Detailbetrachtung großer Standorte sticht Köln besonders heraus. Der Kölner Markt verdoppelt sein Vorjahresergebnis und legt um 247.000 m² zu. Hamburg folgt mit 283.000 m² (+3 %) als einziger weiterer großer Standort mit einem Plus. Dagegen führt Frankfurt das Ranking zwar weiter an, verliert aber 20 % und kommt auf 320.000 m². Berlin bleibt ebenfalls unter Vorjahr (-7 % auf 298.000 m²). Düsseldorf erreicht 202.000 m² und damit minus 11 %, Leipzig liegt trotz eines starken dritten Quartals bei 199.000 m² (-12 %). München wiederum steht besonders unter Druck: Mit 126.000 m² liegt die Spanne gut 36 % unter dem Vorjahr, und der Bericht betont, dass der Markt im laufenden Jahr weiterhin auf große Abschlüsse wartet. Das Ruhrgebiet setzt dagegen ein deutliches Gegensignal: Mit 484.000 m² wird ein Rekordumsatz erreicht, der 36 % über dem Vorjahr liegt.
Auch die Branchenverteilung liefert eine klare Erklärung, warum sich der Markt aktuell so robust zeigt. Logistikdienstleister kommen auf einen Marktanteil von fast 45 % und verantworten damit 2,5 Mio. m² – der höchste Wert der vergangenen zehn Jahre. E-Commerce-Unternehmen lassen Teile ihrer Wertschöpfung zunehmend von solchen Dienstleistern abwickeln, wodurch Handelsunternehmen im Bericht lediglich auf 15 % Anteil kommen. Produzierende Unternehmen steuern ebenfalls überdurchschnittlich viel Fläche bei und erreichen 31 % des Gesamtumsatzes. Damit wirkt der Markt nicht nur als „Randnutzer“ klassischer Immobilienzyklen, sondern wird von strukturellen Verschiebungen in Betriebs- und Lieferkettenentscheidungen getragen. Besonders in Phasen, in denen Projekte nicht mehr ausschließlich auf kurzfristige Spekulation setzen, zählen Planungssicherheit und konkrete operative Anforderungen an Lager- und Umschlagflächen.
Dass aus der hohen Nachfrage auch Preisbewegungen folgen, zeigt sich in den Mietdaten. Laut Bericht haben sowohl Spitzenmieten als auch Durchschnittsmieten gegenüber dem dritten Quartal 2025 angezogen: Im Mittel steigt die Spitzenmiete um 4,3 % und die Durchschnittsmiete um 4,9 %. Gegenüber dem zweiten Quartal wird das Mietpreisniveau vor allem in Düsseldorf, Frankfurt, Köln und dem Ruhrgebiet höher. München setzt dabei den Referenzpunkt nach oben: In der Spitze werden dort 11,25 EUR/m² erzielt, ein Plus von 7 % gegenüber Q3 2025. In Frankfurt liegt die Spitzenmiete bei 9 EUR/m² (+10 %), Düsseldorf bei 8,85 EUR/m² (+4 %), Hamburg bei 8,80 EUR/m² (+4 %), Köln bei 8,60 EUR/m² (+12 %) und Berlin bei 8,30 EUR/m² (+1 %). Das Ruhrgebiet kommt auf 8,10 EUR/m² (+3 %), während Leipzig unverändert bei 5,70 EUR/m² in der Spitze bleibt. Insgesamt signalisiert diese Mischung: Das Preisniveau reagiert in mehreren Märkten parallel, aber die Geschwindigkeit unterscheidet sich je nach Flächenverfügbarkeit und Verhandlungsposition.
Für die nächsten Monate bleibt entscheidend, ob die Quartalsdynamik in den verbleibenden drei Monaten anhalten kann. Der Bericht geht davon aus, dass sich die geopolitischen Rahmenbedingungen bis zum Jahresende nur wenig ändern, nennt aber zugleich eine leichte Belebung der deutschen Wirtschaft. Die Prognosen führender Wirtschaftsforschungsinstitute für das diesjährige Bruttoinlandsprodukt wurden dabei nach oben korrigiert, auf 1,3 %. Der Logistikvermietungsmarkt zeigt der Untersuchung zufolge eine hohe Dynamik, die sich sowohl in sehr hohen Vertragszahlen als auch in einem deutlich höheren Volumen bei großflächigen Verträgen ab 20.000 m² ausdrückt – genau dieses Segment macht den Unterschied zum Vorjahresresultat. Gleichzeitig entsteht durch weniger spekulative Neubautätigkeit in den gesuchten Lagen ein kurzfristiger Angebotsengpass, der den Flächenumsatz in einigen großen Logistik-Hubs bereits limitiert und Ausweichbewegungen auslöst. Für Schlussquartal und Gesamtjahresergebnis bleibt daher die Balance aus konkreten Gesuchen und bereits in Verhandlung befindlichen Großabschlüssen ausschlaggebend; der Bericht erwartet entsprechend ein deutlich über dem Vorjahr liegendes Gesamtresultat, das bislang bei knapp 6,1 Mio. m² lag.
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