BOSTON / LONDON (IT BOLTWISE) – Die Zahl der vorgemerkten Immobilienkäufe ist in den USA im September deutlich gesunken und erreicht damit laut Redfin einen Tiefstand, der seit 2014 nicht mehr gesehen wurde. Gleichzeitig stiegen die Hypothekenzinsen für 30 Jahre rasch: von rund 6,7% Anfang September auf 7,28% Anfang Oktober, wie Freddie Mac berichtet. Das bremst offenbar die Nachfrage und lässt für den vierten Quartal mit weniger abgeschlossenen Verkäufen rechnen. Für Käufer öffnet sich derweil ein Fenster zur Verhandlung, weil das Angebot zunimmt.
Der US-Immobilienmarkt zeigt eine klassische Verzögerungskette: Sobald die Nachfrage bei den „Pending Sales“ nachlässt, dauert es in der Regel noch Wochen, bis sich das in den abgeschlossenen Verkäufen niederschlägt. Redfin berichtet für September von einem Rückgang unterschriebener Kaufverträge um 4% gegenüber August; diese Kennzahl gilt als führender Indikator für Transaktionen, die in den kommenden ein bis zwei Monaten tatsächlich zum Abschluss kommen. Besonders auffällig ist dabei das Niveau: Die unterschriebenen Kaufverträge liegen laut Bericht auf dem niedrigsten Stand seit 2014, abgesehen von der pandemiebedingten Ausnahmesituation Anfang 2020.
Technisch betrachtet ist der Zusammenhang mit den Finanzierungsbedingungen unmittelbar. Die im Text genannte Bewegung bei den 30-jährigen Hypothekenzinsen hat den „Payment-Schock“ zeitversetzt in die Haushalte gebracht: Freddie Mac weist aus, dass die durchschnittlichen Sätze zu Beginn des Septembers bei etwa 6,7% lagen und bis Anfang Oktober auf 7,28% gestiegen sind. Der Bericht verknüpft genau diese Phase mit dem 4%-Rückgang der Pending Sales von August auf September. Für den vierten Quartal ergibt sich daraus eine plausible Erwartung: Wenn Kaufverträge seltener zustande kommen, werden weniger Deals in den Kalender rutschen, selbst wenn bestehende Angebote weiter verfügbar bleiben.
Auch die wöchentliche Betrachtung deutet auf eine spürbare Abkühlung hin. Ein separater Bericht, der zuletzt veröffentlicht wurde, beschreibt einen noch deutlicheren verlangsamenden Trend bei den Pending Sales, gemessen auf Wochenbasis. Parallel dazu sinken die abgeschlossenen Verkäufe ebenfalls: Im September erreichten sie den niedrigsten Stand seit 2023. Der Hintergrund ist laut Quelle zeitlich eingrenzbar: Viele der späteren Abschlüsse waren in der Zeit entstanden, als die Zinsen bereits anzogen, aber noch nicht in der späteren Höhe angekommen waren.
Regional spiegelt sich die Belastung unterschiedlich wider. In mehreren Städten an der Westküste fielen die Pending Sales besonders stark im Jahresvergleich aus: Seattle (-24,4%), Los Angeles (-16%), San Diego (-15,8%) und Anaheim (-15,5%). Auffällig ist, dass diese Märkte zu den teureren Regionen zählen, in denen höhere Zinsen die monatliche Tragbarkeit stärker treffen. In Seattle kommt laut Text eine zusätzliche Bremse hinzu: Der Technologiesektor hat dort Entlassungswellen erlebt, was die Nachfrage auf der Käuferseite zusätzlich dämpfen kann.
Während die Nachfrage nachlässt, ziehen Verkäufer offenbar (noch) nicht im gleichen Tempo nach. Redfin nennt als aktuellen Befund, dass sich Verkäufer bislang zurückhaltender verhalten als Käufer: Die Gesamtzahl der Häuser zum Verkauf stieg um 1,2% von August auf September und liegt damit auf dem höchsten Stand seit März 2020. Diese Kombination verändert die Verhandlungsdynamik. Käufer, die weiterhin aktiv suchen, erhalten dadurch mehr „Auswahlfläche“ und damit typischerweise stärkere Hebel bei Preis, Fristen und Konditionen – ein Effekt, der in der Praxis oft schon sichtbar wird, wenn mehr Objekte gleichzeitig auf dem Markt sind.
Wie stark dieser Vorteil ausgenutzt werden kann, hängt an der konkreten Preis- und Finanzierungslogik. Redfins Chef für ökonomische Forschung, Chen Zhao, ordnet die Lage so ein, dass Käufer aktuell eher Spielraum haben. Für Verkäufer lautet die Botschaft dagegen: Preisgestaltung muss schneller an das neue Zinsumfeld angepasst werden. Zhao rät laut Bericht, realistisch und von Beginn an zu bepreisen und jede angebotene Flexibilität zu nutzen; als Beispiel nennt der Bericht eine Übernahme von Abschlusskosten oder ein Rate Buydown. In einem ähnlichen Ton äußert sich Brian Connelly, Redfin Premier-Agent in Boston: Wer nicht leicht unter vergleichbaren Angeboten („comps“) positioniert und das Zuhause sehr sorgfältig vorbereitet, riskiere, länger im Markt zu bleiben – mit der Folge, dass später Preissenkungen oder sogar eine Abmeldung vom Markt nötig werden.
Für die Marktteilnehmer entsteht daraus ein wichtiges Muster, das auch für KI-gestützte Immobilien-Tools relevant ist: Modelle, die Preis- und Nachfrageverläufe prognostizieren, brauchen aktuelle Zins- und Vertragsdaten als Eingangsgrößen, weil sich die Verfügbarkeit von Finanzierung schnell in den Deal-Flow übersetzt. In der Praxis heißt das, dass Bewertungslogiken und Empfehlungsmodelle nicht nur „historische Umsätze“, sondern laufende Indikatoren wie Pending Sales, Angebotsbestand und Zinsniveaus verzahnen sollten, um Entscheidungen in Transaktionen verlässlicher zu machen. Gleichzeitig bleibt die Lage dynamisch: Wenn sich die Hypothekenzinsen weiter bewegen, kann sich das Muster in den kommenden Quartalen sofort verschieben – mit Konsequenzen für Liquidität, Vermarktungsdauer und die Höhe von Preisabschlägen.
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