BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Hohe Baukosten treffen auf enge Spielräume bei der Mieterhöhung und machen Bestandsmodernisierung für viele Eigentümer rechnerisch unattraktiv. Parallel verschärft die EU-Taxonomie den Druck zur Dekarbonisierung, während CSRD-Auskunftspflichten die Planungs- und Nachweiskosten erhöhen. Auf der Expo Real zeigte sich deshalb eine deutlich gedämpfte Stimmung im Mietwohnungsbau. Hinzu kommt die Debatte um das Mietrecht, bei der Verbände weitere Einschränkungen befürchten.
Die Sanierung von Mietshäusern wird zum Renditetest – nicht wegen eines einzelnen Kostentreibers, sondern wegen einer Zange aus Baupreisen, regulatorischen Nachweispflichten und begrenzten Möglichkeiten, die Kosten über Mieten weiterzugeben. Genau diese Kombination beschreibt die aktuelle Branchenlage: Wenn ältere Bestände modernisiert werden müssen, steigen die Investitionsbeträge häufig schneller als die Einnahmenseite. Das Ergebnis ist ein „unteres Limit“ für Wirtschaftlichkeit, das sich gerade bei Objekten verschiebt, die ohnehin nur geringe Anschluss-Potenziale haben. Für Eigentümer bedeutet das: Selbst gute Projekte können an der Schnittstelle aus Zahlungsfähigkeit der Mieter und Umlagefähigkeit der Maßnahmen scheitern.
Technisch betrachtet liegt der Kern des Problems in der Synchronisation von Bauleistung und Nachweislogik. Wärmeerzeugung, Dämmung und Gebäudetechnik lassen sich zwar in vielen Fällen als integrierter Sanierungsfahrplan umsetzen, aber die Bewertung erfolgt zunehmend über Kennzahlen, Zertifikate und Berichtspflichten. Die CSRD-Pflichten gelten bereits seit 2024, während die Dekarbonisierung der Wärmeversorgung bis 2030 gefordert wird. Dadurch entsteht in der Praxis ein doppelter Planungsdruck: Unternehmen müssen nicht nur bauen, sondern die Pfade so dokumentieren, dass sie in Nachhaltigkeitsberichten bestehen – und später auch im Falle von Bewertungen und Finanzierung weiter standhalten. Wenn Immobilien ohne passende Nachweise ein Wertverlust-Risiko tragen, verschiebt sich die Investitionsrechnung zusätzlich von „Kosten der Maßnahme“ hin zu „Kosten der Belegführung plus Risiko“.
Marktseitig verstärkt sich der Effekt durch Zertifizierungskosten und durch die Frage, wie viel Förderung tatsächlich die Gesamtrechnung entlastet. Branchenangaben zufolge kann eine DGNB-Zertifizierung mit bis zu 1,5 Prozent der gesamten Baukosten zu Buche schlagen, während das LEED-System als noch kostenintensiver gilt. Gleichzeitig decken die derzeit verfügbaren Fördermittel nach Einschätzung eines Projektentwicklers nur etwa ein Drittel der tatsächlichen Kosten ab. Das macht die Rendite besonders empfindlich gegenüber Baupreis- und Lieferkettenvolatilität: Wenn Material- und Handwerkerkosten steigen, wächst das Budgetloch schneller als Förderkulissen und Zertifizierungsrahmen es auffangen. Damit wird auch die Vermarktungs- und Veräußerungsfähigkeit von Beständen schwieriger – ein Punkt, der im Kontext aktueller Stimmungslagen auf der Expo Real besonders deutlich wurde.
Die europäische Regulierung liefert dabei die strategische Leitplanke. Wohnungsunternehmen stehen nach EU-Taxonomie-Vorgaben vor der Aufgabe, Bestände umfassend zu dekarbonisieren. In Berlin äußerten sich dazu Angaben aus der Praxis, wonach erforderliche Aufwendungen die Mieten rechnerisch verdoppeln könnten. Noch bleibt offen, wie gut sich diese rechnerische Logik in einzelnen Portfolios in realistische Umlage- und Zahlungsmodelle übersetzen lässt – gerade weil Mietanpassungen politisch und rechtlich umkämpft sind. Genau dort knüpft die zweite Konfliktlinie an: Während auf der einen Seite Emissionsminderungen und Nachweise gefordert werden, begrenzen auf der anderen Seite mietrechtliche Instrumente häufig die Dynamik der Einnahmen. Für viele Investoren bedeutet das, dass der klassische Business Case der Bestandsmodernisierung kurzfristig weniger skalierbar ist.
Auf der deutschen Ebene verschärft die Debatte um das Mietrecht die Unsicherheit zusätzlich. In einer öffentlichen Anhörung im Deutschen Bundestag zum Gesetzespaket Miete II kritisierte der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) geplante Eingriffe. Genannt wurden Anpassungen bei Indexmieten bei Inflationssteigerungen von über 3 Prozent, die nur noch zur Hälfte umlegbar sein sollen – vor dem Hintergrund einer aktuell genannten Inflationsrate von 3,3 Prozent mit steigender Tendenz. Auch Vorgaben zum Modernisierungsumfeld wie Einschränkungen beim Möblierungszuschlag, Modifikationen der Schonfristregelung sowie Begrenzungen bei Kurzzeitvermietungen stehen im Raum. Die ZIA-Präsidentin Iris Schöberl führte dabei vor allem das Risiko aus, dass das Investitionsklima schwäche und damit sowohl Neubauvorhaben als auch anstehende Sanierungen unmittelbar gefährdet.
Dass die Erwartungen in der Bevölkerung deutlich vorsichtiger sind, unterstreicht zudem die soziale Komponente. Eine Ende 2025 durchgeführte Umfrage unter 3.000 Haushalten im Rahmen des KIT-gekoordinierten Projekts PREFIGURE ergab, dass 65 Prozent der Haushalte energetische Sanierungen finanziell kaum oder gar nicht machbar finden. Bei Mietern liegt der Anteil laut der Erhebung bei 75 Prozent, bei Eigentümern bei 55 Prozent. Gleichzeitig zeigt das volkswirtschaftliche Gewicht des Themas, warum Politik und Markt zugleich handeln müssen: Aus einem White Paper der Deutschen Unternehmensinitiative Energieeffizienz (Deneff) wird abgeleitet, dass die energetische Gebäudemodernisierung rund 2,5 Prozent zum deutschen Bruttoinlandsprodukt beiträgt und etwa 600.000 Arbeitsplätze sichert. In dieser Logik wird klar, warum Verbände mehr als nur „Förder ja oder nein“ fordern: Sie raten zu verlängerter Verlässlichkeit, etwa bis mindestens 2035, sowie zum Ausbau regionaler Förderprogramme und zur stärkeren Einbindung von Finanzinstituten über zinsgünstige Darlehen.
Für Unternehmen in der Immobilienwirtschaft folgt daraus vor allem ein operatives Umdenken. Wer Sanierungen plant, muss heute früher entscheiden, ob ein Projekt vor allem über Mietumlagen, über Förderung, über Zertifikate oder über Finanzierungseffekte getragen wird. Gerade weil die Mieterhöhungsmöglichkeiten politisch und rechtlich diskutiert werden, werden belastbare Szenarien entscheidend: Welche Maßnahmen lassen sich realistisch in Umlage- und Zahlungsmodelle überführen, ohne dass die Wirtschaftlichkeit kippt? Ebenso wichtig ist eine saubere Dokumentations- und Nachweisstrategie, weil CSRD und Dekarbonisierungsziele nicht „nachträglich“ als Verwaltungsschritt funktionieren, sondern die Projektplanung von Beginn an prägen. So kann aus dem Druck zumindest eine Steuerungsaufgabe werden: weniger improvisierte Einzelfälle, mehr portfolio- und lebenszyklusbasierte Sanierungslogik. Ob sich das Geschäftsmodell „Bestandsmodernisierung“ dadurch stabilisiert, hängt dabei nicht zuletzt davon ab, wie schnell sich Förderregeln, Nachweiserwartungen und mietrechtliche Rahmenbedingungen wieder in einen konsistenten Takt bringen.
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