FRANKFURT / LONDON (IT BOLTWISE) – Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) sinken die Kaufpreise in den sieben größten Städten spürbar, während die Mieten weiter steigen. Im dritten Quartal lagen Wohnungen dort fast ein Prozent unter dem Vorjahresniveau, Häuser sogar um 2,3 Prozent darunter. Besonders auffällig waren Rückgänge in Stuttgart (3,9 %), Berlin (2,0 %) und Köln (1,3 %), während die Angebotsmieten bundesweit um 4,5 % zulegten. Die Entwicklung verschiebt damit die Nachfrage von der Eigentumsbildung zurück Richtung Mietmarkt, wie das IW begründet.
Stark gestiegene Kreditzinsen treffen den Wohnungsmarkt gleich an zwei Stellen: auf der Kauf- und auf der Mietseite. Laut einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) kosteten Wohnungen in den sieben größten deutschen Städten im dritten Quartal fast ein Prozent weniger als ein Jahr zuvor, Häuser lagen sogar um 2,3 Prozent unter dem Vorjahreswert. Gleichzeitig nahm der Aufwärtsdruck bei den Mieten deutlich zu. Für viele Haushalte bedeutet das faktisch eine Verschiebung der Budgetlogik: Wer bislang in Richtung Eigentum geplant hatte, spürt höhere Monatsraten durch den Zinsanstieg, während gleichzeitig Mietangebote teurer werden.
Die regionale Spreizung zeigt dabei, dass nicht jeder Markt die gleiche Dynamik aufweist. Besonders kräftige Preisrückgänge meldet das IW für Stuttgart mit 3,9 Prozent, für Berlin mit 2,0 Prozent und für Köln mit 1,3 Prozent. Ebenfalls bemerkenswert ist die Einordnung auf Bundesebene: Während Metropolen unter Druck stehen, stagnierten die Preise für Wohneigentum im gesamten Bundesgebiet. Das passt zu dem Bild, das auch die Marktmechanik nahelegt: Der Kaufpreis wird über die Tragfähigkeit finanziert, und wenn die Finanzierung teurer wird, rückt eine größere Zahl von Käufern aus dem Kreis realisierbarer Angebote. IW-Immobilienökonomen Michael Voigtländer und Pekka Sagner ordnen das zudem ein, indem sie davon sprechen, dass die Preise inzwischen gut zehn Prozent unter dem Höchststand von 2022 liegen.
Technisch betrachtet ist diese Kopplung zwischen Zinsen und Kaufpreisen im Kern eine Frage der Finanzierungskosten und damit der Zahlungsbereitschaft. Nach Daten eines Finanzierungsvermittlers lag die durchschnittliche Verzinsung zehnjähriger Immobiliendarlehen zuletzt bei rund 4,5 Prozent; das sei der höchste Stand seit der Finanzkrise 2009. Das wirkt nicht nur als abstrakter Rendite- oder Kostenparameter, sondern direkt auf die Haushaltsrechnung: Das IW rechnet vor, dass bei 300.000 Euro Kreditsumme und zwei Prozent Tilgung Anfang des Jahres rund 1.450 Euro pro Monat fällig waren. Heute seien es gut 1.600 Euro, also mehr als zehn Prozent Aufschlag. Gleichzeitig reagieren auch Investoren, insbesondere dann, wenn Alternativen wie Staatsanleihen nach Sorgen über hohe Schulden in Ländern wie Frankreich wieder stärker verzinsen.
Für den Mietmarkt ist die Lage in der IW-Argumentation weniger „zinsgetrieben“ und stärker über Angebot und Kosten der Erstellung erklärt. Während die Kaufpreise in der Studie nachgeben, analysiert das IW beim Mietniveau einen zunehmenden Angebotsdruck: Angebotsmieten seien demnach bundesweit um 4,5 Prozent gestiegen, im Umland der Metropolen sogar um 5,2 Prozent. In den Metropolen stiegen die Mieten um 3,8 Prozent, allerdings mit einer Ausnahme: In Hamburg lagen die Zuwächse laut IW bei fast sieben Prozent. Genau diese Differenz ist für Unternehmen und Kommunen relevant, weil sie zeigt, wie lokal die Nachfrage- und Angebotsungleichgewichte wirken.
Branchenlogisch lässt sich das über zwei Mechanismen erklären, die sich gegenseitig verstärken. Erstens „treiben hohe Zinsen zahlungskräftige Haushalte zurück auf den Mietmarkt“, wie Voigtländer vom IW sagt. Das erhöht die Nachfrage, ohne dass das Angebot automatisch mitwächst. Zweitens wirkt der Kostendruck auf der Angebotsseite: Bauen verbrauche viel Energie, wodurch steigende Baukosten das Projektvolumen und damit die Neubauzahlen bremsen dürften. Weniger Neubau bedeutet in vielen Regionen weniger Entlastung, und damit bleibt der Mietenanstieg schwer abzufedern. In der Summe entsteht so eine klassische Nachfragedynamik im Mietsegment, während das Kaufsegment gleichzeitig durch höhere Finanzierungskosten abkühlt.
Aus Sicht der Marktteilnehmer ist außerdem entscheidend, welche Datenbasis die Studie nutzt. Das IW stützt seine Ergebnisse auf Wohnungsinserate, die aus der Value-Marktdatenbank stammen, einem etablierten Informationssystem für die Wohnungswirtschaft. Die Daten sollen den öffentlichen Wohnungsmarkt repräsentativ abbilden. Das erklärt, warum die Ergebnisse weniger wie eine Modellrechnung wirken, sondern eher wie eine Auswertung des gehandelten Angebots. Für Immobilienverwaltungen, Bauunternehmen und Investoren bedeutet das: Wer Mietanpassungen plant oder Portfolios steuert, bekommt hier eine belastbare Momentaufnahme, wie sich Angebotspreise im Wohnungsmarkt gerade verschieben.
Politisch und wirtschaftlich wird in der Studie auch die Rolle staatlicher Eingriffe diskutiert. Das IW regt an, dass der Staat gegensteuern sollte, etwa mit Bürgschaften für private Immobilienkredite. Die Begründung lautet: Das koste wenig und stabilisiere den Markt. Unabhängig davon, wie ein konkretes Programm ausgestaltet wird, berührt eine Bürgschaft die zentrale Finanzierungsfrage, die die Eigentumsseite derzeit bremst. Für Unternehmen ergeben sich daraus zwei unmittelbare Handlungsfelder: Erstens müssen Finanzierungspfade und Vertragskonditionen in der Projektplanung enger mit Zins- und Risikoannahmen gekoppelt werden. Zweitens lohnt es, Miet- und Kauf-Strategien getrennt zu betrachten, weil die beiden Segmente in der aktuellen Zinslage offenbar auseinanderlaufen.
Die nächste Phase hängt daher weniger von kurzfristigen Hoffnungen auf Zinserleichterungen ab, sondern davon, ob die Angebotsseite im Mietsegment eine Entspannung erfährt. Wenn hohe Baukosten Neubau weiter verteuern und verzögern, bleibt das Mietwachstum trotz abkühlender Kaufnachfrage plausibel. Gleichzeitig könnte sich die Preiskorrektur bei Eigentumswohnungen fortsetzen, solange Finanzierungskosten auf dem neuen Niveau bleiben und Käufer ihre Budgets neu austarieren. Für Käufer bedeutet das: Wer in Metropolen kauft, bekommt zwar Preisabschläge, muss aber den Zinsmechanismus in der monatlichen Belastung einpreisen. Für Vermieter und Betreiber bedeutet es: Mietsteigerungen sind in den Daten gerade nicht nur eine Reaktion auf Nachfrage, sondern auch auf eine strukturell angespannte Angebotslage.
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