BOCHUM / LONDON (IT BOLTWISE) – Vonovia-Chef Luka Mucic hält Vergesellschaftungspläne in Berlin weiter für untauglich, um den Mangel an Wohnraum zu lösen. Er argumentiert, eine Vergesellschaftung schaffe keine zusätzliche Wohnung, schwäche aber Vertrauen in Eigentum, Investitionen und den Standort Deutschland. Laut Vonovia fehlten in Deutschland rund 1,4 Millionen Wohnungen; zugleich nennt das Unternehmen für Berlin durchschnittliche Mieten von 8,40 Euro pro Quadratmeter. Im gleichen Bericht betont der Konzern die eigenen Fortschritte bei den Finanzen, verweist jedoch wegen gestiegener Zinsen auf Schwierigkeiten bei Verkauf und Neubaugeschäft.
Die Debatte um eine mögliche Vergesellschaftung von Wohnbeständen bekommt von Vonovia erneut Gegenwind – und zwar nicht als Randbemerkung, sondern als Teil einer wirtschaftlichen Standort- und Investitionslogik. Bei der Vorstellung der Quartalszahlen in Bochum stellte Vonovia-Vorstandschef Luka Mucic klar, dass die Pläne einer rot-grün-roten Regierungskoalition in Berlin nach wie vor „untauglich“ seien, um die Wohnraumknappheit wirksam zu adressieren. Seine zentrale These lautet: Eine Vergesellschaftung füge dem Markt keine zusätzliche Wohnung hinzu. Gleichzeitig verschiebe sich das Investitions- und Vertrauensklima, weil eine solche Maßnahme aus Sicht des Konzerns das Vertrauen in Eigentum, Investitionen und den Standort Deutschland insgesamt beeinträchtigen würde.
Technisch betrachtet geht es bei der Frage weniger um ein einzelnes Gesetzesinstrument als um die langfristige Architektur des Wohnungsmarkts: Wer Wohnungen besitzt, muss sie nicht nur in der Errichtungsphase finanzieren, sondern auch über Jahrzehnte instand halten und modernisieren. Genau auf diesen Mechanismus zielt Vonovia, wenn Mucic darauf verweist, dass Vergesellschaftung nicht nur hohe Übernahmekosten auslöse, sondern danach auch dauerhaftes Kapital, Personal und Erfahrung erfordere. Dass der Konzern das als Problem des „Systems“ formuliert, passt zur Marktrealität: Wohnungsbestände altern, Energie- und Sanierungsanforderungen steigen, und die Kostenstruktur lässt sich nicht per einmaliger Neuordnung dauerhaft einfrieren.
Als wirtschaftliche Einordnung verknüpft Vonovia den politischen Streit direkt mit Kennzahlen, Mieten und dem Wohnungsbedarf. In Deutschland gebe es demnach rund 1,4 Millionen Wohnungen zu wenig. Für Berlin nennt der Konzern außerdem konkrete Mietniveaus: Wohnungen biete Vonovia dort durchschnittlich für 8,40 Euro pro Quadratmeter an, die Kaltmiete liege für die Mieter im Schnitt bei knapp über 500 Euro, bei Neuvermietungen bei rund 670 Euro. Die Botschaft ist eindeutig: Das Unternehmen will die Vergesellschaftungsdebatte als Symptom einer realen Knappheit verstanden wissen, aber nicht als Lösung, weil zusätzliche Kapazitäten vor allem über Neubau und Investitionen entstehen. Damit wird auch die klassische Argumentationslinie verschoben – weg von kurzfristiger Umverteilung, hin zu langfristiger Angebotsausweitung.
Parallel zur politischen Kontroverse liefert Vonovia Zahlen zur operativen Entwicklung. In den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres profitierte der Konzern laut Mitteilung weiterhin von höheren Mieteinnahmen; zudem entwickle sich das Geschäft mit Zusatzdienstleistungen deutlich besser. Dagegen lief es weniger rund beim Verkauf von Wohnungen und im Neubaugeschäft. Hier wirken sich aus Sicht von Vonovia gestiegene Zinsen aus – ein Punkt, der gerade im Wohnungs- und Immobilienfinanzierungssektor häufig unmittelbar auf Nachfrage, Finanzierungskosten und damit auch auf Preisbereitschaft durchschlägt. Der bereinigte Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (Ebitda) stieg um 3,3 Prozent auf knapp 2,2 Milliarden Euro, allerdings bleibt das Vertriebsumfeld schwierig, weil höhere Finanzierungskosten den Fortschritt bei den Verkäufen bremsen und sich auf die Ergebnisse in den betreffenden Segmenten auswirken.
Besonders deutlich wird der Nachfrageeffekt beim Verkauf, den Vonovia ebenfalls adressiert: Finanzchef Philip Grosse sagte, beim Verkauf von Eigentumswohnungen merke man weiter eine große Zurückhaltung vieler Käufer. Aus Unternehmenssicht ist das auch der Grund, weshalb das angestrebte Verkaufsvolumen nicht erreicht werde – zugleich betont Vonovia, dass man bei Verkäufen dann zu guten Preisen veräußere. Im Development-Geschäft bleibt das Umfeld zudem anspruchsvoll, weil die schwache Nachfrage nach mittel- und höherpreisigen Neubauten die Ergebnisse deutlich beeinflusse. Hinzu kommt laut Grosse, dass Unsicherheiten durch die Krise im Nahen Osten die Lage nochmals verschärft hätten und Finanzierungen dadurch teurer geworden seien – ein Hinweis darauf, wie stark Kapitalmarktbedingungen auch in der operativen Umsetzung von Bau- und Entwicklungsprojekten wirken.
Ein weiterer Schwerpunkt liegt bei Vonovia auf der Verschuldung und dem finanziellen Risiko-Management. Ende September gehörten dem Konzern rund 527.500 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich, und das Unternehmen beschäftigte knapp 13.200 Menschen, 5,1 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Der Verschuldungsgrad lag bei 46,1 Prozent; bis Ende 2028 soll das Verhältnis aus Kreditsumme und Immobilienwert (LTV) auf rund 40 Prozent sinken. Dazu investiere Vonovia gezielter und setzte das Verkaufsprogramm konsequent fort. Gleichzeitig kündigt der Konzern an, sein Neubaugeschäft überprüfen zu wollen, denn auf vielen Grundstücken finde derzeit kein Neubau statt: häufig passe das Baurecht nicht, um bezahlbar bauen zu können, und die regulatorischen Anforderungen seien nach wie vor hoch. Für Unternehmen und Marktteilnehmer bedeutet das vor allem eines: Auch wenn der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum laut Vonovia unverändert hoch bleibt, entscheidet die Kombination aus Finanzierungskosten, rechtlichem Rahmen und Sanierungsdruck darüber, wie schnell zusätzliche Einheiten tatsächlich entstehen.
In die politische Kommunikation hinein spielt dabei auch Vonovias Gesprächsbereitschaft. Nach einem Gesprächstermin, der mit der Linken vor einigen Wochen offenbar nicht zustande gekommen war, wiederholte Mucic seine Bereitschaft zum Dialog und formulierte den Wunsch nach einem konstruktiven, offenen und gerne auch kritischen Austausch statt einer „politischen Inszenierung“. Damit versucht der Konzern, zwei Ebenen gleichzeitig zu bedienen: die gesellschaftliche Diskussion über „Mietabzocke“ und Bezahlbarkeit, die in Sondierungspapieren im Zusammenhang mit Vergesellschaftungsabsichten stand, sowie die wirtschaftliche Perspektive, in der Angebotserweiterung an Investitionsfähigkeit und stabile Rahmenbedingungen gekoppelt ist. Wie schnell sich der Streit in konkrete Entscheidungen übersetzt, bleibt offen – aber die Argumentation Vonovias macht klar, worauf der Konzern seine Planungen ausrichtet: mehr Bau und Investitionen, flankiert von einer deutlichen Reduktion des LTV-Ziels und einer selektiven Neubaupolitik.
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