LONDON (IT BOLTWISE) – Laut Greix-Index vom IfW Kiel sinken die Preise für Eigentumswohnungen im dritten Quartal 2026 erstmals seit mehr als zwei Jahren im Vorjahresvergleich. Bundesweit fiel der Greix-Wohnungspreisindex um 0,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr, nach einem nahezu gestoppten Preisanstieg. Gleichzeitig bleibt der Blick auf die Metropolen entscheidend: Berlin rutscht deutlich nach unten, während Köln und Frankfurt spürbar zulegen. Für den Handel mit Bestands- und Neubauobjekten deuten zudem Rückgänge bei den Verkäufen auf vorsichtigere Marktteilnehmer hin.
Der Greix-Index des Instituts für Weltwirtschaft Kiel (IfW Kiel) liefert für das dritte Quartal 2026 erstmals seit dem zweiten Quartal 2024 wieder einen klaren Jahresvergleichstrend: Die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschland sind im Vorjahresvergleich gesunken. Konkret gab der bundesweite Index um 0,2 Prozent nach. Im Vergleich zum Vorquartal zeigte sich hingegen noch ein leicht positives Momentum, denn der Index stieg um 0,5 Prozent. Diese Kombination ist für viele Marktteilnehmer besonders relevant, weil sie die Frage beantwortet, ob die Bewegung nur kurzfristig schwankt oder sich bereits in Richtung einer neuen Preisphase verschiebt.
Wenn man die Aussage auf die Preisdynamik herunterbricht, wird der Unterschied zwischen nominalen und realen Entwicklungen noch deutlicher. In der nominalen Betrachtung wirkt der bundesweite Rückgang moderat, doch der IfW-Index weist gleichzeitig auf ein inflationsbereinigtes Bild hin, das spürbar schlechter ausfällt. Für Wohnungen summieren sich die realen Einbußen auf etwa 3 Prozent im Vorjahresvergleich. Bei Einfamilienhäusern liegt der reale Rückgang bei 2 Prozent, bei Mehrfamilienhäusern sogar bei 5,2 Prozent. Damit wird erkennbar, dass Preisbewegungen in Immobilienmärkte nicht isoliert betrachtet werden sollten: Selbst wenn der nominale Trend ausbremst, können Kaufkrafteffekte und Finanzierungskosten die reale Belastung der Käuferjahre weiter drücken.
Regional weicht der Markt allerdings deutlich voneinander ab. Berlin meldet im dritten Quartal 2026 einen Rückgang um 0,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 2,9 Prozent im Jahresvergleich; zugleich handelt es sich damit bereits um das dritte Quartal in Folge mit rückläufigen Werten auf Jahressicht. Genau diese Persistenz ist häufig ein Signal dafür, dass nicht nur einzelne Deals verschoben werden, sondern dass sich Preisannahmen systematisch verändern. Demgegenüber berichten andere Großstädte von Aufwärtsbewegungen: In Köln steigen die Werte um 2,8 Prozent zum Vorquartal und um 4,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Frankfurt am Main liegt laut Greix-Kaufpreisindex sowohl im Vergleich zum zweiten Quartal 2026 als auch gegenüber dem dritten Quartal 2025 bei jeweils plus 2,4 Prozent, während Düsseldorf einen Anstieg um 0,8 Prozent verzeichnet. Stuttgart und Leipzig bleiben derweil nahezu unverändert; in Leipzig sinkt die Jahreswachstumsrate von 3,9 Prozent auf 0,6 Prozent, was auf eine deutlich abgeschwächte Nachfrage hinweist.
Auch die Segmentlogik des Marktes zeigt sich nicht einheitlich. Bei Einfamilienhäusern fällt der Preis im Vorquartalsvergleich um 0,5 Prozent, liegt aber noch 0,9 Prozent über dem Vorjahreswert. Mehrfamilienhäuser geben dagegen sowohl im Vorquartal als auch im Jahresvergleich nach: -0,2 Prozent zum Vorquartal und -2,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Diese Differenzierung passt zu typischen Finanzierungs- und Vermietungslogiken: Mehrfamilienobjekte reagieren oft stärker auf Veränderungen bei Renditeerwartungen und Refinanzierungsbedingungen, während Einfamiliensegmente in manchen Regionen relativ stabil bleiben, wenn sich der Kaufentscheid stärker an Lebenssituationen als an kurzfristige Marktzyklen knüpft. Für Bewertungs- und Investitionsentscheidungen heißt das: Ein einzelner bundesweiter Indexwert kaschiert erhebliche Unterschiede zwischen Objektkategorien und lokalen Preisbildungsmechanismen.
Dass die Preisphase nicht losgelöst von Transaktionsverhalten betrachtet werden kann, zeigt auch ein Blick auf den Markt in Frankfurt am Main. Dort wurden im ersten Halbjahr 2026 insgesamt 1.354 Wohnungsverkäufe registriert, verglichen mit 1.589 im Vorjahreszeitraum. Das entspricht einem Rückgang um rund 15 Prozent. Gleichzeitig steigen die Kosten für Neubauwohnungen in Frankfurt: Durchschnittlich lagen sie im ersten Halbjahr 2026 bei rund 8.200 Euro pro Quadratmeter, was einem Zuwachs von knapp 7 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Für Bestandswohnungen ab dem Baujahr 1991 (ohne Neubauten) lag der Median bei 6.670 Euro pro Quadratmeter, also rund 6 Prozent unter dem Vorjahreswert; als Treiber wird dabei unter anderem ein geringerer Anteil sehr neuer Einheiten genannt. Solche Muster sind in abgeschwächten Märkten typisch: Weniger Transaktionen bedeuten nicht automatisch, dass alle Segmente fallen, sondern häufig, dass sich Käufer und Verkäufer bei Preisvorstellungen stärker auseinanderbewegen.
Die Einordnung in den Quartalsverlauf bestätigt, dass sich das Gesamtbild bereits früher abgeschwächt hat. Schon im zweiten Quartal 2026 hatte die Preisdynamik deutlich nachgelassen: Bundesweit stiegen die Wohnungspreise damals nur noch um 0,6 Prozent im Jahresvergleich, nach einem Plus von 1,2 Prozent im ersten Quartal 2026; zudem betrug der Zuwachs gegenüber dem Vorquartal nur noch 0,3 Prozent. In den sieben größten Metropolen – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf – lagen die Werte im zweiten Quartal im Schnitt bei 0,4 Prozent im Jahresvergleich und 0,5 Prozent zum Vorquartal. Zweitstädte legten im selben Zeitraum um 2,0 Prozent im Jahresvergleich und 0,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal zu, während das dünner besiedelte Umland Einbußen von 1,8 Prozent zum Vorjahr und 1,3 Prozent zum Vorquartal auswies. Als prägende Marktumgebung werden Konditionen für zehnjährige Baufinanzierungen um rund 4,2 Prozent sowie ein bundesweiter Wohnungsmangel von rund einer Million Einheiten genannt. Für die Praxis heißt das: Unternehmen, die Immobilienrisiken bilanzieren oder Finanzierungen strukturieren, müssen stärker als bisher zwischen Stadt, Segment und Realwertentwicklung unterscheiden – denn die nächste Preisphase dürfte weniger von einer einzigen nationalen Kennzahl abhängen als von der lokalen Kopplung aus Angebot, Finanzierung und Kaufkraft.
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