BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Der vdp-Immobilienpreisindex zeigt im dritten Quartal eine insgesamt stabile Preisentwicklung in Deutschland. Wohnimmobilien bleiben im Jahresvergleich leicht im Plus, während Büroimmobilien deutlich nachgeben. Gleichzeitig steigen die Neuvertragsmieten weiter dynamisch, was auch die Renditen stützt. Treiber bleiben ein enger Wohnungsmarkt und das Umfeld steigender Finanzierungskosten.
Die aktuellen Daten des vdp-Immobilienpreisindex zeichnen ein deutlich zweigeteiltes Bild: Während Wohnimmobilien im dritten Quartal insgesamt stabil bis leicht positiv blieben, rutschten Büroimmobilien spürbar ab. Laut vdp-Index stiegen die Immobilienpreise im Jahresvergleich gegenüber dem Vorjahresquartal nur um 0,2%, im direkten Vorquartalsvergleich dagegen um 0,2% nach unten. Entscheidender Punkt ist das Auseinanderdriften der Teilmärkte: In den Wohnsegmenten zeigt sich zwar weiterhin ein Preisimpuls, im Bürobereich dominiert aber ein Abwärtstrend, der die Gesamtentwicklung nur wenig ausgleichen kann.
Technisch betrachtet liefert der Index eine belastbare Grundlage, weil er auf echten Immobilientransaktionsdaten basiert. Die dem Index zugrunde liegenden Daten werden seit 2010 erhoben und decken den gesamten deutschen Markt für Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien ab, die von Banken finanziert werden. Damit hebt sich der vdp-Ansatz von vielen Preisindizes ab, die vor allem auf Schätz- oder Angebotsdaten beruhen. Im Zuge einer Kooperation zwischen vdpResearch und der Deutschen Bundesbank wurde zudem für einige Teil-Indizes zum Jahresbeginn die Methodik angepasst: Als neues Basisjahr wurde 2022 definiert (Indexwert = 100), die historischen Daten wurden entsprechend umgestellt. Für Analysten und Entscheider ist das vor allem dann relevant, wenn sie Zeitreihen sauber interpretieren oder Benchmarks über Jahre hinweg vergleichen.
Auf der Angebots- und Nachfrageseite treffen mehrere Faktoren aufeinander. Für Wohnimmobilien nennt der vdp als Unterstützungsfaktor eine weiterhin bestehende Übernachfrage nach Wohnraum. Gegenüber dem Vorjahresquartal lagen die Wohnimmobilienpreise noch bei +1,0%, im Quartalsvergleich ergab sich aber eine Seitwärtsbewegung (−0,1%). Innerhalb des Wohnsegments wirkten unterschiedliche Unterströme: Selbst genutztes Wohneigentum bildete dabei den Preistreiber, mit insgesamt +1,4% gegenüber dem dritten Quartal 2025. Einfamilienhäuser stiegen um 1,3%, Eigentumswohnungen um 2,3%; Mehrfamilienhäuser lagen im Berichtszeitraum bei +0,5%. Der Blick auf den Mietmarkt macht die Spannung zusätzlich sichtbar: Wegen des weiterhin erheblichen Wohnraummangels stiegen die Neuvertragsmieten für Mietwohnungen im Jahresvergleich um 3,5% gegenüber dem dritten Quartal 2025. Da dieser Mietanstieg deutlich stärker ausfiel als der Preisanstieg bei Mehrfamilienhäusern, stiegen die Renditen gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen spürbar um 2,9%.
Im Gewerbesegment zeigt sich dagegen der gegenläufige Effekt steigender Finanzierungskosten und zugleich eine schwächere Nachfrage. Büroimmobilien verbilligten sich im dritten Quartal um 3,9% auf Jahressicht und um 1,0% im Quartalsvergleich. Dagegen blieben Einzelhandelsimmobilien im Jahres- wie auch im Quartalsvergleich weitgehend stabil: Für zwölf Monate wurde 0,0% genannt, im Vergleich zu den drei vorherigen Monaten +0,1%. Auf der Mietseite traten ebenfalls Unterschiede hervor: Bei Büro-Neuverträgen stiegen die Mieten um 2,5% gegenüber dem Vorjahreszeitraum, während Einzelhandelsobjekte ein Mietwachstum von 1,7% verzeichneten. Aus Preis- und Mietentwicklung ergibt sich damit ein Renditeplus, das für Büros überdurchschnittlich ausfällt: Gemäß vdp-Liegenschaftszinssatzindex legten die Renditen um 6,7% bei Büroimmobilien zu und um 1,8% im Handel. Der scheinbare Widerspruch lässt sich als typisches Marktbild interpretieren: Selbst wenn Preise sinken, können Mietströme und Neubewertungen die Renditeerwartungen zunächst stützen, bevor sich das über Cap-Rates und Finanzierungsbedingungen weiter in die Preise übersetzt.
Auch die regionale Verteilung macht die Marktmechanik greifbar. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt entwickelte sich das Wohnsegment in den Top-7-Städten im Jahresvergleich etwas positiver: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart verzeichneten im Mittel eine Preiszunahme um 1,4% gegenüber dem Vorjahresquartal. Besonders stark fiel Hamburg aus (+2,4%), gefolgt von Frankfurt (+1,6%) und Köln (+1,4%); Stuttgart war die Ausnahme mit −0,5%. Gegenüber dem zweiten Quartal 2026 zeigten alle sieben Metropolen negative Veränderungsraten zwischen −0,4% (Düsseldorf) und −0,9% (Stuttgart). Bei den Mieten setzte sich dagegen der Verknappungsdruck durch: In denselben Städten stiegen die Mieten im dritten Quartal im Jahresvergleich um durchschnittlich 3,0%, mit einer Spanne von 1,4% (Stuttgart) bis +4,1% (Hamburg). Dass die Renditen in den Top-7-Städten gleichzeitig um 1,5% anstiegen, unterstreicht die Stärke des Mietsegments trotz zeitweise bremsender Preisentwicklung.
Insgesamt adressiert der vdp damit zwei zentrale Leitplanken für die kommenden Quartale. Erstens bleibt das Wohnungsangebot in Relation zur Nachfrage eng, was den Preissog stützt und die Mietdynamik erklärt; zweitens wirken im Bürobereich strukturelle und makroökonomische Gegenkräfte, darunter gestiegene Finanzierungskosten, eine zögerliche Flächennachfrage und der Einfluss des Arbeitsmodells, das Homeoffice begünstigt. Für Unternehmen und Investoren bedeutet das: Entscheidungen rund um Standort, Mietvertragsgestaltung und Finanzierung lassen sich derzeit nicht mit einer einzigen Marktannahme abbilden, weil Wohn- und Gewerbesegmente unterschiedlich reagieren. Wer Budgets plant, sollte deshalb stärker differenzieren nach Segment (Wohnen versus Büro), Zeithorizont (Quartals- versus Jahresperspektive) und regionalem Profil – besonders in den Metropolen, in denen sich Preis- und Mietentwicklung teilweise entkoppeln.
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