LONDON (IT BOLTWISE) – In acht deutschen A-Städten verschiebt sich die Preislogik: Nicht nur Lage und Zustand zählen, sondern zunehmend die Art der Wärmeversorgung. Besonders Immobilien mit erneuerbaren Heizsystemen legen im Schnitt stärker zu, während klassische Varianten je nach Stadt sehr unterschiedlich bewertet werden. Für Käufer rücken Heizungsart und Energieausweis sogar vor die Besichtigung in den Entscheidungsprozess. Der Vergleich zeigt damit, wie stark energetische Modernisierung zur neuen Preis-Differenzierung wird.
Wer in Deutschland eine Wohnimmobilie kauft, schaut traditionell zuerst auf Mikrolage, Grundriss und Bausubstanz. Der aktuelle Städtevergleich macht jedoch deutlich, dass die Heizungs- und Energiefrage in der Preisbildung inzwischen sichtbarer geworden ist. Betrachtet wurden Angebotspreise von Wohnimmobilien nach Energieträgern im ersten Quartal 2026 in den acht A-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart – und die Ergebnisse zeigen: Die Preisentwicklung verläuft nicht gleichförmig über alle Metropolen hinweg. Je nachdem, ob eine Immobilie beispielsweise mit Solar, Wärmepumpe, Fernwärme, Gas oder Öl versorgt wird, verändern sich Dynamik und Bewertungsmaßstab spürbar.
Den Kern der Entwicklung bildet eine wachsende Differenzierung nach Energieträgern. Moderne Heizsysteme wirken dabei in vielen Märkten wie ein zusätzlicher „Qualitätsanker“, der nicht isoliert betrachtet wird, aber die Gesamtattraktivität eines Objekts erhöht. Dazu passt die Einschätzung von Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter: Er beschreibt, dass Unterschiede zwischen den Metropolen klar machen, warum sich einzelne Markttrends nicht eins zu eins übertragen lassen. Für die Praxis heißt das: Ein energiewirtschaftlich besseres Setup kann die Vermarktung beschleunigen und die Preisverhandlung verändern, doch lokale Rahmenbedingungen, das jeweilige Quartiersumfeld und das energetische Niveau im Bestand bleiben entscheidend.
Besonders deutlich wird die Spreizung bei erneuerbaren Energieträgern wie Solar, Luft-, Wasser- oder Erdwärme. Berlin führt die Dynamik mit +10,4 % an: von 5.950 auf 6.559 €/m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Auch Düsseldorf kommt stark in Fahrt (+9,2 % auf 7.311 €/m²), während Frankfurt am Main mit +6,6 % auf 7.461 €/m² und Hamburg mit +4,8 % auf 6.569 €/m² ebenfalls über dem Durchschnitt liegen. Moderater ist das Bild in Köln (+1,5 % auf 6.771 €/m²), Stuttgart (+1,2 % auf 7.625 €/m²) und München (+0,9 % auf 10.091 €/m²); Leipzig schließlich verzeichnet mit +0,4 % auf 4.800 €/m² die geringste Preissteigerung innerhalb dieser Gruppe. Diese Staffelung legt nahe, dass sich Bewertungsmodelle und Käuferpräferenzen regional unterschiedlich schnell „energetisch“ weiterentwickeln.
Im Alltag spiegelt sich das offenbar in der Besichtigungsrealität wider. Statt nur Lage und Objektzustand zu prüfen, fragen Interessenten zunehmend aktiv nach Energieausweis und Heizungsart. Alexander Péus, Geschäftsstellenleiter, bringt es auf den Punkt: Bei Gas- und Ölheizungen kalkulieren viele Käufer offenbar bereits vorab Sanierungsrücklagen ein und beziehen dabei auch die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes ein – etwa die Vorgabe, dass neue Heizungen grundsätzlich mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Gerade im rechtsrheinischen Köln mit vielen Beständen aus den 60er- und 70er-Jahren wird zudem beschrieben, dass energetisch gepflegte Häuser schneller verkauft werden, während sanierungsbedürftige Objekte längere Vermarktungszeiten und spürbare Preisabschläge erfahren. Für Objekte mit Wärmepumpe oder Fernwärmeanschluss ergibt sich damit ein breiterer Käuferkreis, während Gas- und Öl-Objekte vor allem dann Chancen haben, wenn die Modernisierungskosten realistisch eingeordnet werden.
Auch bei Fernwärme und Strom bleibt die Preislogik nicht einheitlich, aber in der Tendenz positiv. Die stärksten Steigerungen entfallen auf Düsseldorf (+8,7 % auf 6.856 €/m²) und Hamburg (+7,7 % auf 8.029 €/m²). Dahinter folgen Köln (+2,5 % auf 5.735 €/m²) sowie Frankfurt am Main und Berlin mit jeweils +1,8 % auf 7.477 €/m² bzw. 6.509 €/m². Stuttgart bleibt mit +1,4 % auf 5.855 €/m² vergleichsweise moderat, und München weist zwar ein hohes Preisniveau im Segment auf, bleibt aber mit +0,5 % relativ stabil (9.544 €/m²). Leipzig ist die Ausnahme: Bei Fernwärme oder Strom sinken dort die Preise leicht um -1 % auf 3.901 €/m². Das zeigt, dass Energieversorgung allein nicht ausreicht, um Entwicklungen zu erklären – die lokale Angebotssituation und die energetische Struktur des Bestands spielen offenbar genauso hinein wie die Frage, ob Modernisierungskosten im Markt bereits „eingepreist“ wirken.
Je nach fossilem Energieträger kippt das Bild wiederum. Bei Gas- bzw. Erdgasheizungen zeigt der Vergleich ein differenziertes Muster: Düsseldorf erzielt mit +4,4 % auf 4.694 €/m² die stärkste Steigerung, gefolgt von Leipzig (+2,4 % auf 2.955 €/m²) und Köln (+2,3 % auf 4.730 €/m²). Demgegenüber sind die Entwicklungen in München nahezu seitwärts (+0,2 % auf 8.219 €/m²), während Frankfurt am Main (-0,4 % auf 5.923 €/m²) und Stuttgart (-0,9 % auf 4.560 €/m²) rückläufig sind; Berlin (-1,2 % auf 5.290 €/m²) und Hamburg (-1,5 % auf 5.176 €/m²) liegen ebenfalls im Minus. Überraschend ähnlich uneindeutig fällt es bei Ölheizungen aus: Zwar sehen viele Käufer zunächst einen Abwärtstrend gegenüber erneuerbaren Systemen, doch die Daten zeigen in den acht A-Städten keinen einheitlichen Abwärtssog. Düsseldorf bleibt mit +2,8 % auf 4.336 €/m² vorn, Leipzig erreicht +2,3 % auf 2.966 €/m² und Berlin +1,4 % auf 4.849 €/m²; Hamburg (-0,2 % auf 4.718 €/m²), Frankfurt am Main (-0,4 % auf 4.734 €/m²) und Köln (-0,7 % auf 4.066 €/m²) entwickeln sich dagegen schwächer. Den stärksten Rückgang weist München auf (-2,1 % auf 7.587 €/m²). Die Botschaft ist klar: Fossile Heizungen werden zwar stärker als Kosten- und Modernisierungssignal wahrgenommen, aber die konkrete Preiswirkung hängt stark von Stadtstruktur und energetischem Umfeld ab.
Dass Energieeffizienz inzwischen als zentrales Kaufkriterium gilt, wird auch in den Einschätzungen aus dem Marktumfeld sichtbar. Volker Stich beschreibt, dass Immobilien mit zukunftsfähiger Heiztechnik höhere Verkaufsbereitschaft erzeugen, während Gas- oder Ölheizungen zwar weiter vermarktbar sind, aber nur mit einer ehrlichen Einschätzung der Modernisierungskosten. Ergänzend ordnet Sebastian Wießner die Lage in Leipzig ein: Dort gebe es einen vergleichsweise guten energetischen Wohnungsbestand, weshalb der Sanierungsrückstand geringer ausfalle und sich die Nachfrage entsprechend stützen lasse. Für die Marktteilnehmer bedeutet das: Wer Kaufentscheidungen begleitet, kann nicht mehr nur mit einer pauschalen „Energie macht den Unterschied“-Erzählung arbeiten. Stattdessen müssen Anbieter und Berater die konkrete technische Ausgangslage, den energetischen Handlungsbedarf sowie die lokalen Preisbildungsmechanismen zusammen denken – gerade, weil Käufer inzwischen aktiv nach Energieausweis und Heizungsart fragen.
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