MÜNCHEN / LONDON (IT BOLTWISE) – ACCUMULATA Operations erweitert sein Betreiber- und Servicemodell und übernimmt für zehn Jahre den Betrieb des Projekts LILO in München. Das Unternehmen bewirtschaftet dabei rund 3.000 Quadratmeter im rund 45.000 Quadratmeter großen Gebäude und übernimmt zentrale Community-, Meeting- und Work-Spaces. Damit setzt der Anbieter das New-Work- und Flexible-Working-Konzept erstmals in einem Bestandsobjekt operativ um. Für Unternehmen bedeutet das vor allem: weniger starre Mietflächen und mehr Service-orientierte Nutzung im Alltag.
Am ehemaligen BMW-Standort an der Lilienthalallee 32–36 in München startet eine neue Phase für das Gebäude „LILO“: Nach dem erfolgreichen Launch im MARK München im Jahr 2023 weitet ACCUMULATA Operations (AOP) sein Betreiber- und Servicemodell auf einen zweiten Standort aus. Die Kernaussage der aktuellen Ausbaustufe ist dabei nicht allein die Umwidmung einer Büroimmobilie, sondern die vertraglich abgesicherte Betriebsverantwortung für Community-, Meeting- und Work-Flächen. GVG Immobilien Service GmbH, die das Gesamtkonzept LILO federführend verantwortet, beauftragt AOP für einen Zeitraum von zehn Jahren mit dem laufenden Betrieb. Das ist strategisch relevant, weil Betreiberkonzepte zunehmend als Antwort auf Auslastungsdruck, Effizienzanforderungen und wechselnde Nutzerbedürfnisse gelten.
Vor Ort bleibt LILO dennoch stark an den Charakter einer Bestandsimmobilie gebunden. Das Objekt war über Jahrzehnte ein funktionaler Standort und wird nun mit der Eröffnung der LILO Flexible Working Spaces in eine modernisierte Arbeitswelt überführt. AOP übernimmt im Rahmen des Mandats das operative „Herzstück“ auf etwa 3.000 Quadratmetern innerhalb eines Gesamtvolumens von rund 45.000 Quadratmetern. Damit entsteht eine klar definierte Schnittstelle zwischen Gebäudestruktur und Nutzungslogik: Nutzer treffen sich, arbeiten und buchen Räume nicht nur über Flächenverfügbarkeit, sondern über Services, die im Betrieb täglich orchestriert werden. Genau diese Verzahnung ist historisch betrachtet ein Schwerpunkt der New-Work-Debatte – weg von der reinen Vermietung hin zur aktiven Gestaltung von Begegnung, Kontext und Arbeitsrhythmen.
Technisch betrachtet ist der Ansatz vor allem organisatorisch: AOP steuert nicht nur Räumlichkeiten, sondern ein Betriebsmodell, das mehrere Zonen mit unterschiedlichen Nutzungsprofilen zusammenbringt. Der Community Space bündelt die aktive Verwaltung von Lobby, Lounge und Rooftop-Terrassen sowie weiteren gemeinschaftlichen Bereichen. Dazu kommen ein Front Desk, Hospitality-Services und ein kuratiertes Programm, das laut Beschreibung auch Yoga, Impulsvorträge und Networking-Events umfasst. Der Meeting Space zielt dagegen auf planbare Nutzungsfälle: voll ausgestattete Konferenz-, Workshop- und Eventflächen für zwei bis 199 Personen, inklusive Buchungsmanagement, technischer Betreuung und Vor-Ort-Service. Ergänzend dazu verwaltet AOP im Work Space flexible Büroflächen ab 15 Quadratmetern mit Laufzeiten ab drei Monaten und sogenannte Swing Spaces, die eine kurzfristigere Skalierung des Flächenbedarfs ermöglichen. Dieses Zusammenspiel ist für Betreiberimmobilien entscheidend, weil damit Angebot und Nachfrage im Tages- und Wochenverlauf besser „zusammenklingen“ können.
Die Transformation von LILO geht dabei über rein bauliche Eingriffe hinaus und wird als Betriebskonzept verstanden. Das räumliche Konzept wurde gemeinsam von der GVG und Olufemi Moser Architekten entwickelt; für die New-Work-Komponente wird auch Michael O. Schmutzer als Mitgründer von ACCUMULATA Operations genannt. Dass das Raumkonzept LILO SPACE im Jahr 2026 mit dem German Design Award in der Kategorie „Excellent Architecture – Conceptual Architecture“ ausgezeichnet wurde, unterstreicht den Anspruch, Architektur und Nutzung nicht als getrennte Ebenen zu betrachten. In der Praxis zeigt sich das unter anderem an der Programmierung der Begegnungsflächen: Lobby und Lounge werden als soziale Anker gedacht, während Rooftop-Terrassen die Aufenthaltsqualität stärker in Richtung informelle Kollaboration erweitern. Daneben stärkt ein kulinarischer Anker das Hospitality-Profil: Die LILO Kitchen von Pretty Good Food ergänzt das Service-Setup und soll die Frequenz sowie die Aufenthaltsqualität im Gebäude erhöhen.
Für die Unternehmensseite wird die eigentliche betriebliche Wertversprechen im Alltag sichtbar. Bettina Stadler, Geschäftsführerin der ACCUMULATA Operations GmbH, beschreibt das LILO als typisches Beispiel für Bestandsimmobilien, die lange funktional waren. Der heutige Unterschied liegt in einer neuen Erwartungshaltung: Unternehmen reduzieren Flächen, erwarten aber auf den verbleibenden Quadratmetern eine höhere Qualität. Gleichzeitig suchen Nutzer im Büro nach Mehrwert durch Begegnung, Service und Inspiration – ein Mehrwert, der sich nicht allein durch Vertragsdetails oder reine Vermietung erzeugen lässt, sondern im operativen Betrieb entsteht. Ergänzend dazu argumentiert Stefan Schillinger, Geschäftsführer von ACCUMULATA, dass Betreiberimmobilien im wandelnden Büromarkt Antworten auf strukturelle Herausforderungen liefern: Auslastung, Effizienz und wirtschaftliche Performance hängen immer stärker davon ab, wie gut Betreiber Nutzung aktivieren, Management Auslastung steuert und Konzepte Nutzer binden.
Marktseitig ist die Entscheidung für ein Zehnjahresmandat ein deutliches Signal, dass Betreiberrollen auch in einer Phase an Bedeutung gewinnen, in der viele Unternehmen Mietmodelle flexibler gestalten wollen. Während klassische Büroflächen vor allem über Quadratmeter und Mietpreis konkurrieren, setzen Betreiberkonzepte auf messbareren Betrieb: Wie schnell sind Räume buchbar, wie zuverlässig sind Technik und Betreuung, wie stark wird Laufkundschaft über das Community-Programm in echte Nutzung übersetzt? Genau hier liegt auch die strategische Brücke zum Betrieb von Bestandsgebäuden: Bestandsimmobilien lassen sich nicht beliebig neu bauen, aber sie lassen sich über Serviceketten und Raumlogik neu „taktieren“. Für Nutzer bedeutet das in LILO konkret, dass sie nicht nur Arbeitsplätze anmieten, sondern sich in ein wiederkehrendes Tages- und Wochenprogramm aus Begegnung, Meetings und flexibler Skalierung einfinden können – mit einer klaren Rollenverteilung zwischen Front Desk, Hospitality, technischer Betreuung und der Bewirtschaftung der Workspace-Varianten.
Als nächster Belastungstest wird sich zeigen, wie stabil die Nutzungsdichte über unterschiedliche Unternehmensgrößen hinweg bleibt. Die Spanne reicht von Flächen ab 15 Quadratmetern bis hin zu größeren Meeting-Formaten mit bis zu 199 Personen, während Swing Spaces kurzfristige Anpassungen erlauben. Für Unternehmen ist das potenziell attraktiv, weil es interne Umplanungen abfedern kann, ohne jedes Mal in einen vollständigen Standortwechsel zu münden. Gleichzeitig steigt die Anforderung an das operative Management: Community, Meeting und Workspace müssen als zusammenhängendes System funktionieren, nicht als nebeneinanderstehende Angebote. In dieser Logik liegt die eigentliche Neuerung des Falls LILO: Betreiberkompetenz wird hier nicht als Zusatzleistung verstanden, sondern als zentrales Betriebsprinzip, das eine Bestandsimmobilie in eine flexiblere Arbeitswelt überführt.
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