RHEINSTETTEN / LONDON (IT BOLTWISE) – Mit der Einweihung der ACTIV-PLAZA schließt die ACTIV-Group ein großes Mixed-Use-Vorhaben in Rheinstetten ab und etabliert damit einen neuen urbanen Knotenpunkt. Auf mehr als 47.000 m² BGF bündelt das Quartier Nahversorgung, Gesundheit, Wohnen und Freizeit in direkter Nähe zum Bürger- und Kulturhaus. Das Projekt erreicht eine Investitionssumme von über 100 Millionen Euro und umfasst 150 Wohneinheiten inklusive Micro-Wohnungen sowie eine Tiefgarage mit rund 480 Stellplätzen. Damit positioniert sich Rheinstetten nicht nur städtebaulich, sondern auch als attraktiver Standort in der Technologie-Region Karlsruhe.
Mit der Eröffnung der ACTIV-PLAZA in der „Neuen Mitte“ Rheinstetten verschiebt sich die lokale Alltagsarchitektur spürbar: Wo bislang einzelne Nutzungen nebeneinander existierten, entsteht nun ein zusammenhängendes Quartier, das Versorgung, Gesundheit und Wohnen auf kurzen Wegen zusammenführt. Die ACTIV-Group beschreibt das Ensemble dabei nicht nur als abgeschlossenes Bauprojekt, sondern als zentralen Baustein einer städtebaulichen Gesamtentwicklung. Genau diese Kopplung von Gebäuden und urbaner Funktion ist für Kommunen entscheidend, wenn aus Investitionen langfristig Standortqualität werden soll – insbesondere in Regionen, in denen Mobilität, Frequenz und demografische Entwicklungen die Planung neu austarieren.
Technisch und operativ betrachtet liegt der Kern der Anlage in der Fähigkeit, sehr unterschiedliche Nutzungsprofile in einem räumlich abgestimmten Rahmen zu vereinen: Das Quartier bringt einen Bruttorauminhalt von rund 189.000 m² auf den Punkt und integriert einen großflächigen EDEKA-Vollsortimenter, einen dm-Drogeriemarkt sowie gastronomische Angebote. Ergänzt wird das Nutzungsspektrum durch Fitness, Therapie- und Arztpraxen, Dienstleister und Büros, bevor der Wohnbereich – inklusive klassischer Stadtwohnungen und Micro-Wohnungen – das Portfolio abrundet. Auf dem rund 10.000 m² großen Grundstück entstanden ca. 47.000 m² Bruttogeschossfläche, etwa 18.100 m² Wohn- und Nutzfläche und insgesamt 150 Wohneinheiten.
Der Standortvorteil entsteht dabei nicht allein durch die Nutzungsdichte, sondern durch die städtebauliche Verzahnung: Unmittelbar angebunden ist die ACTIV-PLAZA an das 2025 eröffnete Bürger- und Kulturhaus Rheinstetten (BKR). In der Logik moderner Mixed-Use-Planung funktioniert das wie ein Frequenzanker, der Nahversorgung und Kultur als sich gegenseitig verstärkende Nachfrage organisiert. Dazu kommt die überdurchschnittlich gute Erreichbarkeit, unter anderem durch einen S-Bahn-Anschluss vor Ort und die Nähe zu Karlsruhe, Messe sowie dm-arena. Ergänzend stärkt der direkte Zugang an die Autobahn A5 die überregionale Erreichbarkeit – ein Aspekt, der sich gerade bei Dienstleistung, Büroflächen und dem Mietermix als Vorteil ausspielen kann.
Marktseitig ordnet die ACTIV-Group das Projekt als Blaupause für resiliente innerstädtische Entwicklung ein. In der Praxis wird die Kombination aus Nahversorgung, Gesundheitsnutzungen und einem differenzierten Wohnangebot zunehmend als Qualitätsmerkmal verstanden, weil sie Schwankungen abfedert: Retail und Gesundheit reagieren anders auf Konjunkturzyklen als reine Wohnimmobilien. Branchenbeobachter verweisen zudem darauf, dass Projektentwickler wie ECE oder Anbieter mit starkem Fokus auf urbane Quartiere in ähnlicher Logik denken – jedoch konkurrieren sie zugleich um ähnliche Schnittstellen: Genehmigungsfähigkeit, Baupartner-Performance und die Fähigkeit, eine belastbare Betriebskonzeption zu liefern. Dass Rheinstetten hierfür über mehrere Jahre hinweg Planungssicherheit aufbauen konnte, wird in der Immobilienbranche als wichtiger Faktor gesehen.
Aus der Perspektive der Projektsteuerung zeigt sich in den Aussagen von Christian Neudeck vor allem eines: Komplexität wird nicht durch ein einzelnes „Feature“ beherrschbar, sondern durch verlässliche Zusammenarbeit entlang vieler Schnittstellen. Über nahezu neun Jahre, vom Investorenauswahlverfahren 2017 bis zur Einweihung 2026, habe man mit Stadtverwaltung, Baurechtsamt und Finanzierungspartnern eng gearbeitet. Der Prozess sei dabei von wirtschaftlichen Vereinbarungen geprägt gewesen, die im Verlauf angepasst werden mussten, ohne den Kurs zu verlassen. Besonders erwähnt wird zudem der plötzliche Tod des Bürgermeisters Michael Heuser zu Beginn des Vorjahres; später habe unter Bürgermeister Jürgen Deck die Linie konsequent fortgesetzt werden können. Genau solche politischen und administrativen Rahmenbedingungen gelten in Kommunen als „hidden variable“ für die Geschwindigkeit und Qualität von Großvorhaben.
Wenn man die Anlage tiefergehend als „soziale Infrastruktur“ liest, wird der Nutzen für Nutzer sichtbar: Neben dem öffentlichen Stadtleben integriert das Quartier ein grünes, parkähnliches Band, das Aufenthaltsqualität und Begegnung fördert. Gleichzeitig adressiert das Wohnkonzept unterschiedliche Zielgruppen – von überwiegend barrierefreien Stadtwohnungen zwischen ca. 30 und 109 m² bis hin zu 58 möblierten Micro-Wohnungen mit 26 bis 30 m². Neudeck grenzt das Angebot bewusst gegen klassische Serviced-Apartment-Produkte ab, um Betriebskosten zu vermeiden und langfristiges Mieten attraktiver zu machen. Dieser Ansatz ist auch für eine technologieorientierte Region relevant, weil flexibel skalierbarer Wohnraum für Fachkräfte die Attraktivität des Standorts erhöht.
Für Unternehmen und Betreiber stellt die ACTIV-PLAZA zudem ein Praxisbeispiel dar, wie ein robustes Frequenz- und Betriebsmodell im Mixed-Use-Kontext entstehen kann. Die Tiefgarage mit rund 480 Stellplätzen (etwa 300 öffentlich bewirtschaftet) hilft, Verkehrsflüsse zu entkoppeln und den Stadtraum für Fußgänger nutzbar zu halten. Im Handels- und Servicebereich ist das Zusammenspiel aus Vollsortiment, Drogerie und Gesundheitsdiensten besonders wirksam, weil es die Besuchsgründe über die Woche verteilt. Ergänzend werden Eigentumswohnungen im Bauteil A2 über das S-ImmoCenter der Sparkasse Karlsruhe vertrieben – ein Hinweis darauf, dass auch die Finanzierungs- und Vermarktungslogik eng mit dem Quartierskonzept verzahnt ist.
Der Ausblick fällt damit zwangsläufig auf eine größere Frage: Welche Lehren ziehen Kommunen aus Projekten dieser Größenordnung, wenn sie Nachverdichtung, Standortwettbewerb und gesellschaftlichen Zusammenhalt gleichzeitig adressieren wollen? Die Neue Mitte Rheinstetten wird seit Jahrzehnten diskutiert und umfasst insgesamt mehr als 40 Jahre Entwicklung – die ACTIV-PLAZA schließt nun einen markanten Teil ab. Für die Zukunft dürfte entscheidend sein, wie nachhaltig der Betrieb gelingt: Schnittstellen zwischen Retail, Gesundheitsnutzungen, Wohnen und Kultur werden sich erst im Alltag „einspielen“. Für die Branche – inklusive konkurrierender Player wie Vonovia im Wohnsegment – ist das ein Signal, dass erfolgreiche Quartiersentwicklungen zunehmend wie Plattformen funktionieren müssen: stabil im Betrieb, flexibel in der Anpassung, und mit klarer Orientierung an Nutzerwegen statt nur an Grundrissen.
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