NORWALK (IT BOLTWISE) – Die Bank OZK stellt 75,5 Millionen US-Dollar für die Umwandlung von zwei Bürogebäuden in Wohnungen im Merritt-7-Corporate-Park bereit. Das Projekt M7 Lofts soll am Ende 286 Wohneinheiten umfassen und nutzt dafür bestehende Infrastruktur direkt am Metro-North-Bahnhof Merritt 7. Zusätzlich sichern sich die Projektpartner rund 32 Millionen US-Dollar Joint-Venture-Eigenkapital. Damit wird aus einem bislang rein gewerblich genutzten Areal ein gemischter Wohn- und Arbeitsmix mit Coworking- und Fitnessangeboten.
Im Merritt-7-Corporate-Park in Norwalk wird ein klassisches Muster aus dem US-Immobilienmarkt konkret: Büroflächen werden zunehmend zu Wohnraum umgebaut, statt sie ersatzlos abzustoßen. Der Auslöser liegt nicht bei einer einzelnen Maßnahme, sondern bei der Kombination aus Standortvorteil und veränderter Nachfrage. Laut den vorliegenden Informationen erhält das Projekt M7 Lofts eine Bauträgerfinanzierung in Höhe von 75,5 Millionen US-Dollar, die auf die Umwandlung von Büro- in Wohnflächen im Fairfield County zielt. Die Bank OZK stellt dabei das Darlehen für das Vorhaben, das auf insgesamt 286 Einheiten ausgelegt ist.
Technisch und organisatorisch beginnt die Veränderung in diesem Fall mit der Architektur- und Nutzungslogik: Zwei achtstöckige Bürogebäude innerhalb des Merritt 7 Corporate Park sollen zu einem einzigen Apartmentkomplex zusammengeführt werden. Die Gebäude liegen bei 101 und 201 Merritt 7. Für die Umsetzung bedeutet das meist, dass Grundrisse, Erschließung und Haustechnik Schritt für Schritt an den Wohnstandard angepasst werden müssen – von der Aufteilung der Geschosse bis zur Neuordnung von Wegen, Lager- und Nebenflächen. Dass die Umwidmung vor Ort ansetzt, spielt auch deshalb eine Rolle, weil sich die Umrüstung auf bestehende Gebäudehüllen stützen kann und nicht bei null startet.
Finanziert wird das Ganze über ein Joint Venture zwischen Saber-Hightower und Granoff Real Estate, wobei zusätzlich zum Bankdarlehen Joint-Venture-Eigenkapital in Höhe von 32 Millionen US-Dollar eingeworben wurde. Greystone Capital Advisors hat die Transaktion verhandelt; zum Entwicklungsteam werden Drew Fletcher, Paul Fried, Bryan Grover und Jesse Kopecky genannt. Entscheidend ist, dass die Finanzierung offenbar so strukturiert ist, dass sie zur langfristigen Planung des Sponsors passt. Drew Fletcher, Präsident von Greystone Capital Advisors, wird in diesem Zusammenhang mit der Aussage eingeordnet, dass sich hier eine adaptive Wiederverwendungsmöglichkeit ergibt, für die eine gezielt zugeschnittene Finanzierungsstrategie nötig sei.
Auch der Standortfaktor wirkt als Verstärker für die Wirtschaftlichkeit der Umwandlung: Der Merritt-7-Corporate-Park-Komplex liegt rund 10 Meilen nordöstlich von Downtown Stamford und ist weniger als fünf Gehminuten vom Bahnhof Merritt 7 der Metro-North entfernt. Das ist für Wohnprojekte häufig ein entscheidender Hebel, weil Pendlerzeit und Anbindung in der Vermarktung direkt sichtbar werden. Auf diese Weise lässt sich der neu entstehende Wohnnutzen stärker begründen als bei Lagen, die stärker von automobilen Achsen abhängen. Marty Berger, geschäftsführender Gesellschafter von Saber-Hightower, ordnet die Gebäude folglich als besser geeigneten Wohnraum für Fairfield County ein als als reine Büroflächen.
Die geplanten Bausteine des neuen Nutzungskonzepts gehen dabei über reine Wohneinheiten hinaus. Für den späteren Apartmentkomplex werden Annehmlichkeiten wie ein Fitnesscenter, Coworking-Bereiche und eine Poolterrasse im Freien genannt. Das ist im Kern eine Antwort auf eine Zielgruppe, die in einer einzigen Immobilie sowohl die Wohnfunktion als auch flexible Arbeits- und Aufenthaltsangebote erwartet. Gerade Coworking-Zonen können zudem eine Brücke zwischen früheren Bürostrukturen und der neuen Bestimmung schlagen, weil sie sich oft in bestehende Zonen und Verkehrsflächen übertragen lassen – zumindest teilweise, je nach Zuschnitt und Gebäudestruktur.
Für den Markt ist die Transaktion vor allem deshalb relevant, weil sie zeigt, wie schnell Umnutzungen aus der Nische in den Finanzierungskorridor rücken. Bürostandorte mit guter ÖPNV-Anbindung sind zwar nicht automatisch “leicht umzubauen”, aber sie bieten häufig bessere Vermarktungsargumente für Wohnungen als Objekte, die stärker außerhalb der Pendlerlogik liegen. Gleichzeitig signalisiert die Kombination aus Bankdarlehen und Joint-Venture-Eigenkapital, dass die Risiko- und Planungsannahmen im Projekt insgesamt als tragfähig gelten. Ob und wie sich daraus ein wiederholbares Muster für weitere Büro-zu-Wohn-Projekte im Fairfield County ableiten lässt, hängt in der Praxis stark von Baukosten, Vermietungsdynamik und der Fähigkeit ab, die umgewidmeten Flächen in kurzer Zeit an Wohn- und Betreiberstandards anzupassen.
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