MIDTOWN / LONDON (IT BOLTWISE) – BXP hat sich einen Baukredit über 1,2 Milliarden US-Dollar für sein Bürohochhaus an der 343 Madison Avenue gesichert. Der REIT plant die Fertigstellung für 2029 und rechnet dabei mit Bausteinen aus Büroflächen, Gastronomiebereichen, Terrassen und umfangreichen Annehmlichkeiten. Gleichzeitig treibt BXP die Vorvermietung voran: Das Projekt liegt bereits bei 50 Prozent und soll durch weitere Gespräche nahezu 70 Prozent erreichen. In der Bilanz zeigt sich zudem starkes Leasing-Wachstum im zweiten Quartal sowie ein FFO-Plus trotz rückläufigem Nettoergebnis.
BXP, der landesweit größte Eigentümer von Class-A-Büroflächen, hat den nächsten Entwicklungsschritt für sein Midtown-Projekt an der 343 Madison Avenue konkretisiert: In der Ergebnisrunde zum zweiten Quartal sicherte sich der Real Estate Investment Trust einen Baukredit über 1,2 Milliarden US-Dollar. Damit finanziert der Konzern die 46-stöckige Entwicklung auf einer Fläche von rund 930.000 Quadratfuß. Die Laufzeit startet dem Bericht zufolge bei vier Jahren und verlängert sich bei Bedarf um ein weiteres Jahr. Für den Markt ist vor allem die Kombination aus Kapitalbeschaffung und bereits laufender Vermarktung entscheidend, weil sie zeigt, dass der REIT nicht nur in die Bauphase geht, sondern parallel Ankermieter anzieht, um Risiken in der Fertigstellungsphase abzufedern.
Finanziert wird das Projekt durch mehrere Institute: Wells Fargo, Bank of America Securities, Bank of New York Mellon und J.P. Morgan Chase. Diese Syndizierung ist in der Praxis oft ein Signal für eine breitere Risikostreuung und für eine Finanzierung, die zu einem komplexen Entwicklungsvorhaben passt. Aus technischer bzw. operativer Sicht betrifft das vor allem die Planbarkeit von Cashflows über Bauabschnitte hinweg, weil ein Baukredit typischerweise an Meilensteine und Fortschrittsnachweise gekoppelt ist. BXP sieht die Fertigstellung des 2 Milliarden US-Dollar teuren Vorhabens für das Jahr 2029 vor; die Immobilie soll dann Büroflächen, Gastronomiebereiche, Terrassen sowie zahlreiche Annehmlichkeiten umfassen. Gerade die späteren „Amenity“-Komponenten sind in New Yorks Büromarkt zunehmend ein Hebel, um Mietpreisforderungen zu stabilisieren und die Differenzierung gegenüber Bestandsobjekten zu untermauern.
Dass die Vermietungsseite bereits Fahrt aufgenommen hat, macht BXP mit konkreten Zahlen deutlich. Die Entwicklung ist laut Angaben bereits zu 50 Prozent vorvermietet, und der REIT nennt dafür zwei zentrale Schritte: Im Oktober wurde ein Mietvertrag über 275.000 Quadratfuß mit C.V. Starr abgeschlossen, und im April kamen rund 150.000 Quadratfuß durch die Anwaltskanzlei McDermott Will & Schulte hinzu. C.V. Starr erweiterte anschließend den ursprünglichen Mietvertrag um zwei komplette Etagen. Die Logik dahinter ist aus Marktsicht klar: In einem engen Büroflächenumfeld wirken große, frühzeitige Mietabschlüsse wie ein Signal an den Restmarkt, dass das Gebäude zur richtigen Zeit am richtigen Ort entsteht. BXP berichtet zudem, dass man in Verhandlungen mit zwei weiteren potenziellen Mietern stehe. Wenn diese Deals tatsächlich realisiert werden, könnte die Vorvermietungsquote auf nahezu 70 Prozent steigen, was für die Refinanzierungs- und Auslastungsannahmen in der Bau- und Übergangsphase stark ins Gewicht fallen kann.
Im Management-Teil der Telefonkonferenz wird vor allem die Preis- und Nachfrage-Dynamik adressiert. CEO Owen Thomas erklärte, BXP werde die restlichen Etagen näher an der Übergabe vermieten, um „marktweisende Mieten“ zu sichern. Zusätzlich betonte Hilary Spann, Executive Vice President für die New Yorker Region, dass die Preismacht in Manhattan für Vermieter weiterhin günstig sei und sich gleichzeitig geografisch ausweite. Konkreter wird sie bei den Zielmieten: Für die hochwertigsten Gebäude – und speziell für 343 Madison – seien Mietpreise geplant, die konstant 10 bis 15 Prozent über dem Vorjahresniveau liegen. Selbst in den unteren Stockwerken, in denen die Mieten tendenziell moderater ausfallen, erwartet BXP dennoch einen Anstieg von 20 Prozent im Jahresvergleich. Als Begründung nennt der REIT vor allem einen Mangel an verfügbarer Fläche im Markt, was die Verhandlungsmacht der Vermieter stützt, weil Unternehmen weniger Ausweichmöglichkeiten haben, wenn Neubau- und große zusammenhängende Flächen knapp bleiben.
Auch auf der operativen Ebene liefert BXP Zahlen, die das Leasing-Tempo belegen. Im zweiten Quartal 2026 meldete der REIT Mietverträge über etwa 1,8 Millionen Quadratfuß in 106 Transaktionen. Das entspricht laut eigenen Angaben rund 129 Prozent des Zehnjahresdurchschnitts für das zweite Quartal. Treiber waren dabei unter anderem der Mietvertrag von McDermott an der 343 Madison Avenue sowie ein größerer Abschluss über 322.000 Quadratfuß mit Boston Dynamics für das Bürogebäude Reservoir Place in Waltham, Massachusetts. Im Vergleich zum ersten Quartal wird außerdem klar, dass das Leasing-Ergebnis spürbar zulegt: Im ersten Quartal waren 1,1 Millionen Quadratfuß in 68 Transaktionen gemeldet worden, im zweiten Quartal sind es entsprechend mehr Fläche und mehr Abschlüsse. Diese Konstellation ist für Anleger und Entscheidungsträger relevant, weil sie darauf hindeutet, dass nicht nur ein einzelnes Projekt zieht, sondern mehrere Standorte und Branchensegmente parallel Komplexität in konkrete Einnahmen überführen.
Im Finanzteil fällt neben dem operativen Wachstum auch der Blick auf Kennzahlen wie Funds from Operations (FFO) und Umsatz aus. Für das zweite Quartal meldet BXP einen FFO-Wert von 283,4 Millionen US-Dollar bzw. 1,78 US-Dollar pro verwässerter Aktie; im Vorjahreszeitraum waren es 271,1 Millionen US-Dollar bzw. 1,71 US-Dollar pro Aktie. Die Umsatzerlöse stiegen demnach um 3,1 Prozent auf 895,7 Millionen US-Dollar gegenüber 868,5 Millionen US-Dollar im zweiten Quartal 2025. Positiv ist außerdem der Vergleich zum ersten Quartal: Dort lagen die Umsatzerlöse bei 872,1 Millionen US-Dollar. Das Nettoergebnis sank hingegen auf 68,6 Millionen US-Dollar, nach 89 Millionen US-Dollar im zweiten Quartal 2025 und 101,6 Millionen US-Dollar im ersten Quartal. Als Erklärung nennt BXP den Rückgang des Nettoergebnisses durch die erwartete Veräußerung von Sumner Square: Dabei handelt es sich um einen Büro- und Einzelhandelskomplex mit mehreren Gebäuden in Washington, D.C., dessen Verkauf für 63 Millionen US-Dollar erwartet wird. Ergänzend hält BXP fest, dass aktuell sechs Vermögenswerte im Rahmen von Kaufverträgen sind, mit einem Nettoerlös von insgesamt 240 Millionen US-Dollar, darunter zwei Bürogebäude in D.C.; außerdem bringt der REIT laut Angaben sein Grundstücks-/Pachtverhältnis für 7 Times Square in Manhattans Midtown auf den Markt – dabei wird ein Preis über 700 Millionen US-Dollar genannt. Für das Gesamtbild bedeutet das: Der REIT steuert zugleich Entwicklungsrisiken (über Vorvermietung und Finanzierung) und Portfolioeffekte (über Verkäufe und Transaktionen), was die Ergebnisstruktur über Quartale hinweg unterschiedlich aussehen lässt.
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