LONDON (IT BOLTWISE) – Jessica Rascionato steuert bei Citizens Bank das gewerbliche Immobiliengeschäft (CRE) mit einem Portfolio von 25 Milliarden $. Im Interview ordnet sie ein, wie sich der Markt von der COVID-Zäsur bis zum Zinsanhebungszyklus verändert hat. Besonders betont sie den Einfluss von Kapitalflüssen, der sogenannten „Maturity Wall“ und die selektivere Kreditvergabe nach 2022. Zusätzlich erklärt sie, warum die Übernahme von Investors Bancorp den Fokus auf Mehrfamilienhäuser verschoben hat.
Im gewerblichen Immobilienmarkt entscheidet sich die Strategie selten an einem einzelnen Deal, sondern an der Fähigkeit, Kapitalflüsse, Finanztrends und makroökonomische Risiken in einen konsistenten Risikorahmen zu übersetzen. Genau an dieser Schnittstelle arbeitet Jessica Rascionato. Als Leiterin des gewerblichen Immobiliengeschäfts (CRE) bei Citizens Bank verantwortet sie die nationale CRE-Strategie der Bank mit einem Portfoliovolumen von 25 Milliarden $. Ihre Aufgabe umfasst damit nicht nur die laufende Analyse von Zins- und Liquiditätsbedingungen, sondern auch die Frage, wie sich diese Bedingungen auf die Umschichtung von Bilanzen, die Kreditnachfrage und das Profil künftiger Ausfälle auswirken.
Rascionatos Blick auf den Markt beginnt mit einer klaren Periodisierung: „vor“ und „nach“ COVID-19. Ende der 2010er Jahre dominierten aus Banksicht ein Umfeld mit niedrigen Zinsen, reichlicher Liquidität und vergleichsweise geringen Verlusten. Das führte dazu, dass Kreditwachstum nicht nur möglich, sondern strategisch besonders attraktiv war. Die große Verschiebung kam jedoch mit der Pandemie, als der CRE-Sektor in einen Stillstand geriet – verstärkt durch die sogenannte „Maturity Wall“, also das gebündelte Risiko aus fälligen Finanzierungen, die in kurzer Zeit refinanziert werden müssen. Dazu kam der Rückgang der Liquidität, wodurch die automatische Bilanzrotation von Kapital deutlich langsamer lief und neue Kredite vorsichtiger bewertet wurden.
Technisch betrachtet wirkt sich genau diese Kombination auf die Kreditvergabemechanik aus: Wenn Umschichtung und Refinanzierungsoptionen knapper werden, steigen die Anforderungen an Struktur, Laufzeit und Werthaltigkeit der zugrunde liegenden Sicherheiten. Rascionato ordnet das für die Praxis so ein, dass die post-COVID-Anpassungen im Bürosegment zusammen mit dem Zinsanhebungszyklus ab 2022 die Bilanzumschichtung spürbar ausbremsten. In der Folge kam der Immobilienmarkt in großen Teilen zum Stillstand, und Banken trennten sich stärker von der Idee, Kapital automatisch durch neue Kreditvergabe in der Bilanz „in Bewegung“ zu halten. Stattdessen wurden Entscheidungen selektiver, weil das auf der Bilanz gehaltene Kapital in einem angespannten Zins- und Liquiditätsumfeld weniger häufig in neue Ertragsströme überführt werden kann.
Ein strategischer Hebel der Citizens Bank lag dabei in der Portfolio-Neuausrichtung durch die Akquisition von Investors Bancorp im April 2022. Rascionato beschreibt, dass die Übernahme das Immobilienportfolio von rund 15 Milliarden $ auf 30 Milliarden $ verdoppelte. Noch wichtiger als die reine Größenwirkung war die daraus resultierende Verschiebung der Asset-Klassen: Während das Bürosegment vor COVID zwar den größten Teil ausmachte, wurden nach der Übernahme Mehrfamilienhäuser zum dominierenden Immobilientyp. Diese Änderung passt in den aktuellen Kontext, weil sich die Bewertungs- und Nachfrageentwicklung in Büroimmobilien in den letzten Jahren deutlich anders entwickelt hat als bei Wohnsegmenten. Für die Kreditstrategie bedeutet das: Risiko- und Ertragsmodelle müssen sich nicht nur am Zins spiegeln, sondern auch an der Frage, welches Nutzungsprofil in einem strukturell veränderten Markt tatsächlich tragfähig bleibt.
Gleichzeitig betont Rascionato, dass sich trotz eines makroökonomischen Umfelds, das von höheren Zinsen, anstehenden Wahlen, dem Krieg im Iran sowie Zollbestimmungen geprägt ist, weiterhin viele Transaktionen abschließen. Entscheidend ist hier die Dynamik zwischen „Marktaktivität“ und „Kapitalverhalten“: Banken seien wieder aktiver in der Kreditvergabe, allerdings mit stärkerer Auswahl. Sobald Liquidität zurückkomme, entstehe jedoch ein neues Spannungsfeld durch die „Maturity Wall“, das bei vielen Instituten zu einem erheblichen Kapitalabfluss führen kann. Dieser Mechanismus macht sichtbar, warum einzelne gute Quartale noch keine Entwarnung geben: Refinanzierungen und Bilanzbereinigungen folgen oft zeitversetzt, sodass sich der tatsächliche Stress im Zeitverlauf zeigt.
Für Unternehmen, die mit gewerblichen Immobilien als Mieter, Entwickler oder Finanzierungspartner arbeiten, liefert diese Strategieerzählung vor allem ein praktisches Signal: Die Risikoprüfung hat sich laut Rascionato grundsätzlich nicht komplett neu erfunden, sondern weiterentwickelt. Das heißt nicht, dass Banken weniger genau prüfen – im Gegenteil. Der Kern liegt eher darin, dass Parameter wie Laufzeitstruktur, Sensitivität gegenüber Zinsänderungen und die Fähigkeit, Refinanzierungen in einem angespannten Marktumfeld zu stemmen, stärker in den Vordergrund rücken. Wer Projekte plant oder Finanzierungen strukturiert, sollte daher weniger davon ausgehen, dass das Timing allein über den Deal entscheidet, und stattdessen gezielt nachweisen, wie ein Objekt oder eine Finanzierung durch unterschiedliche Liquiditätsszenarien stabil bleibt.
Auch für die nähere Zukunft bleibt die zentrale Frage, wie schnell sich die Bedingungen für Kreditnachfrage und Refinanzierung gleichzeitig verbessern. Die von Rascionato beschriebenen Muster – selektiveres Kreditverhalten, Kapitalabflüsse entlang von Fälligkeiten und Segmentverschiebungen innerhalb des CRE-Portfolios – deuten darauf hin, dass der Markt zwar wieder Transaktionen sieht, aber nicht automatisch zu den Vereinfachungen der Niedrigzinsphase zurückkehrt. In diesem Umfeld werden Banken, die ihre Portfolios konsequent auf belastbarere Nutzungsprofile ausrichten und ihre Risikologik in jeder Marktphase konsequent durchziehen, tendenziell robuster aufgestellt sein. Für die gesamte Branche zählt dabei weniger die Geschwindigkeit einzelner Entscheidungen als die Konsistenz der Strategie über verschiedene Zyklen hinweg – genau das ist der rote Faden, der sich durch Rascionatos Darstellung zieht.
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