LONDON (IT BOLTWISE) – Eine Auswertung des Wirtschaftsforschungsinstituts IW Köln kommt zu einem klaren Muster: Einfamilienhäuser sind im bundesweiten Vergleich vor allem auf dem Land und in strukturschwachen Regionen finanziell erreichbar. In Saarland, Schleswig-Holstein und Sachsen-Anhalt liegt die monatliche Kreditrate im Schnitt bei gut einem Viertel des Nettoeinkommens. Am teuersten wird es dagegen in Berlin, Bayern und Hamburg, wo die Abzahlung teils an die 40-Prozent-Marke heranreicht oder sie überschreitet. Die Untersuchung zeigt außerdem, wie stark die Realität selbst innerhalb einzelner Bundesländer auseinanderläuft.
Für viele Haushalte ist die Entscheidung für ein Einfamilienhaus längst weniger eine Frage des Geschmacks als der Mathematik dahinter. Genau hier setzt die aktuelle Berechnung an, die auf Datenbasis des Wirtschaftsforschungsinstituts IW Köln und einer Auswertung durch einen Finanzierungsspezialisten entstanden ist. Im Vergleich der 16 Bundesländer fällt vor allem eine geografische Schere auf: Dort, wo die Kaufpreise niedriger sind und Einkommen im Verhältnis dazu einigermaßen mitspielen, wird die monatliche Rate realistischer. In Regionen mit hohen Immobilienpreisen verschiebt sich die Rechnung dagegen schnell in den Bereich, in dem selbst ein gutes Haushaltsbudget nicht automatisch genügt.
Als Maßstab nutzt die Studie einen „Erschwinglichkeitsindex“, der die monatlichen Ausgaben für die Immobilie ins Verhältnis zum Nettoeinkommen setzt. In der Darstellung gilt dabei eine Obergrenze: Bis zu 35 Prozent des Nettoeinkommens gelten als tragbar, im Index entspricht das dem Wert 100. Liegt der Index darunter, sinkt die Erschwinglichkeit. Liegt er deutlich darüber, wächst die Wahrscheinlichkeit, dass die Finanzierung ohne dauerhaften finanziellen Druck aufgeht. Diese Logik macht deutlich, warum die gleichen Zinsen zwar bundesweit ähnlich wirken können, die Kaufkraft vor Ort aber trotzdem sehr unterschiedlich ausfällt.
Im Ländervergleich zeigt sich die „billigste“ Seite besonders deutlich: Saarland, Schleswig-Holstein und Sachsen-Anhalt werden in der Untersuchung als die Regionen mit den vergleichsweise günstigsten Eigenheimkonditionen ausgewiesen. Dort muss ein typischer Modellhaushalt im Schnitt gut ein Viertel seines Nettoeinkommens für die Monatsrate einplanen. Am anderen Ende der Skala stehen Berlin, Bayern und Hamburg. Für die dort betrachteten Profile verschlingt die Abzahlung im Schnitt 40 Prozent des Nettoeinkommens oder mehr. Besonders relevant ist dabei, dass die Studie nicht von irgendeinem Durchschnittshaushalt ausgeht, sondern von einem Musterhaushalt mit zwei Kindern und einem Einkommen im 70. Perzentil – also von Käufern, die bereits über dem Niveau vieler Haushalte liegen. Wenn selbst dieser Ansatz in teuren Regionen an Grenzen stößt, erklärt das, warum der Eigenheimerwerb für Haushalte im mittleren Einkommensbereich besonders schwer wird.
Die IW-Berechnungen berücksichtigen laut Beschreibung die Einfamilienhauspreise in allen 400 Landkreisen und kreisfreien Städten. Dadurch wird die oft gehörte Aussage „in diesem Bundesland ist es teuer“ greifbar: Im Kleinen sind die Unterschiede häufig größer als im Großen. Ein Beispiel liefert Bayern. Zwar wirkt der Freistaat insgesamt bereits stark im teureren Segment, doch innerhalb des Landes werden sehr unterschiedliche Kommunen sichtbar. Besonders leicht erschwinglich sind Einfamilienhäuser demnach im Kreis Steinburg in Schleswig-Holstein (Indexwert 187) und im Kreis Rhön-Grabfeld in Bayerns nördlichstem Landkreis in Unterfranken (184). Dort bleibt die Monatsrate so im Verhältnis zum Einkommen, dass der Immobilienkauf weniger als ein Fünftel des Nettoeinkommens des Modellhaushalts „verbraucht“.
Während diese Regionen für viele Haushalte eine Art „Gegenpol“ darstellen, zeigt der Spitzenbereich der Unbezahlbarkeit, wie stark die Preise in Metropolnähe den Index drücken. Im Kreis Garmisch-Partenkirchen liegt der Erschwinglichkeitsindex bei 53 – die Monatsrate nimmt dem Musterhaushalt damit nach den Berechnungen etwa zwei Drittel des Nettoeinkommens ab. Garmisch ist dabei nicht allein: Die teuersten Kommunen und Städte in der Top-Ten-Liste werden laut Studie überwiegend von München und den umliegenden Kreisen sowie vom Alpenvorland dominiert. Selbst wenn die Kaufentscheidung geografisch innerhalb der gleichen Region bleibt, können sich die finanziellen Hürden deutlich unterscheiden: Ebersberg liegt zwar auf dem zehnten Platz, aber auch dort soll die monatliche Rate den Modellhaushalt noch über die Hälfte seines Monatseinkommens kosten.
Ein zusätzlicher Punkt betrifft die Struktur des „wer kann überhaupt kaufen“-Problems. Für teure Standorte deutet die Studie darauf hin, dass Einkommen allein oftmals nicht ausreicht. In der Argumentation wird genannt, dass an solchen Orten häufig Erbschaften oder Schenkungen eine Rolle spielen. Damit verschiebt sich die Frage von der reinen Haushaltsrechnung hin zu Vermögensstrukturen: Wer bereits Vermögen aufgebaut hat, kann nicht nur den monatlichen Zahlungsdienst leisten, sondern auch die Einstiegshürde senken, etwa über Eigenkapital. Die Untersuchung setzt damit einen Kontrast zu Regionen, in denen auch ohne solche Zusatzquellen die Rate noch im tragbaren Rahmen bleibt.
Auch die Verteilung nach Metropolregionen liefert eine harte Grundlage für die Diskussion um Zugang und Chancengleichheit. Auf Basis der Bevölkerungsverteilung kommen die Berechnungen zu dem Ergebnis, dass weniger als die Hälfte der betrachteten Modellhaushalte in Kommunen lebt, in denen Einfamilienhäuser als erschwinglich gelten. Aus der Studie wird außerdem abgeleitet, dass Hoffnung auf deutlich bessere Finanzierungskonditionen oder einen massiven Preisrückgang in naher Zukunft nicht selbstverständlich ist. Für die Praxis heißt das: Wer in Reichweite einer Großstadt plant, muss die Budgetplanung konservativer ansetzen oder geografische Alternativen ernsthaft prüfen. Zugleich rückt die konkrete Finanzierungsgestaltung in den Fokus – also Laufzeit, anfängliche Rate, mögliche Tilgungsszenarien und die Frage, wie viel Eigenkapital tatsächlich verfügbar ist.
Damit ist die Studie nicht nur ein Standortranking, sondern auch ein Signal für Entscheidungswege in Familien und bei Finanzierungspartnern. Die klare Trennlinie zwischen Regionen mit einem Index um 100 und darüber sowie solchen weit darunter zeigt, dass „Möglichkeiten“ und „nur theoretische Machbarkeit“ auseinanderfallen. Für Käufer bedeutet das eine stärkere Notwendigkeit, die eigene Situation nicht auf Durchschnittswerte zu stützen, sondern die Rate in den realen lokalen Preisniveaus zu spiegeln. Für den Markt ergibt sich parallel eine Erklärung, warum Angebot und Nachfrage nicht überall gleich reagieren: Wo Erschwinglichkeit dauerhaft niedrig ist, steigt der Druck auf alternative Finanzierungsmodelle, Zuzugsstrategien oder den Kaufzeitpunkt. Und solange die regionalen Preisunterschiede so stark bleiben, wird die Diskussion um bezahlbares Wohnen weiter weniger ein einzelnes Thema, sondern ein Bündel aus Standort, Einkommen, Vermögen und konkreter Finanzierung bleiben.
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