LONDON (IT BOLTWISE) – Der deutsche Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien bleibt nach drei Quartalen 2026 aktiv: 3,2 Milliarden Euro flossen in 169 Abschlüsse. Zwar liegt das Transaktionsvolumen um rund ein Viertel unter dem Vorjahreswert von 4,2 Milliarden Euro, die Pipeline stimmt aber optimistisch auf ein Jahresende zwischen 6,0 und 6,5 Milliarden Euro ein. Laut JLL wurde das hohe Angebotsvolumen aus dem zweiten Quartal weitgehend absorbiert, weil marktnahe Preise Käufer wieder schneller zusammenbrachten. Entscheidend bleibt die Verschiebung hin zu Core- und Core-plus-Objekten, während Value-add-Strategien selektiv stark nachgefragt sind.
Nach den ersten drei Quartalen 2026 zeigt der deutsche Markt für Einzelhandelsimmobilien eine auffällig stabile Grundtendenz, auch wenn die reine Zahl der investierten Mittel spürbar nachgegeben hat. Per Stand der Jahresmitte bis Q3 wurden rund 3,2 Milliarden Euro in 169 Abschlüsse investiert. Das ist zwar ein Rückgang um etwa ein Viertel gegenüber dem Vorjahreszeitraum (4,2 Milliarden Euro), doch der Blick auf die Transaktionspipeline legt nahe, dass das Gesamtjahr dennoch deutlich näher an den Vergleichswert heranrücken könnte. Konkret wird ein Korridor zwischen sechs und 6,5 Milliarden Euro genannt, was den Charakter „robust trotz Volumenrückgang“ prägt.
Bemerkenswert ist dabei weniger die Schlagzeile „weniger Volumen“, sondern die Frage, wie der Markt die Angebotsseite verarbeitet. Aus der Perspektive des Retail-Investmentgeschäfts spielte laut JLL vor allem das zweite Quartal eine zentrale Rolle: Das damalige, hohe Angebotsvolumen habe sich offenbar gut absorbieren lassen. Damit einher ging, dass viele Prozesse eine Nachfrage im Bereich „gut bis sehr gut“ auslösten. Als wiederkehrender Treiber wird genannt, dass marktkonforme Angebotspreise den Unterschied gemacht hätten – ein Hinweis darauf, dass Käufer in einem Umfeld steigender Zinsen nicht komplett abtauchen, sondern Preisrisiko konsequent bepreisen.
Im dritten Quartal selbst zeigt sich dann der Tempo-Effekt: Mit knapp 900 Millionen Euro fiel das Ergebnis verhaltener aus als der Jahresdurchschnitt. Gleichzeitig liefern die größten Deals einen Erklärungsbaustein dafür, warum der Markt dennoch nicht „einbricht“. Die fünf größten Transaktionen summieren sich auf rund 820 Millionen Euro – das entspricht etwa 25 Prozent des Gesamtvolumens. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet das einen deutlichen Rückgang des Anteils großer Einzelabschlüsse (dort lagen sie bei 43 Prozent). In der Praxis wirkt diese Verschiebung wie eine Risikodiversifikation: Wenn weniger Volumen an einzelne Großdeals gebunden ist, entsteht eine breitere Marktaktivität, die auch dann trägt, wenn einzelne Transaktionen sich verzögern.
Auch das Investorenprofil stützt diese breitere Aufstellung. Asset- und Fondsmanager bleiben mit 34 Prozent (1,1 Milliarden Euro) die wichtigste Käufergruppe, private Investoren folgen mit 21 Prozent (700 Millionen Euro). Auffällig ist zugleich, dass Entwickler ihren Anteil auf neun Prozent steigern konnten. Hinzu kommt eine aktive Beteiligung von Private Equity und Hedgefonds mit vier Prozent, was auf wachsendes Interesse an Value-add- und opportunistischen Strategien hindeutet. Auf der Käufer- und Verkäuferseite dominieren dabei deutsche Investoren jeweils mit 59 Prozent (1,9 Milliarden Euro). Der Saldo ausländischer Beteiligung fällt mit einer Reduktion von lediglich 13 Millionen Euro nahezu ausgeglichen aus – ein Signal, dass der Markt zwar selektiver wird, aber nicht vollständig „heimisch“ kippt.
Auf der Produktseite bleibt Fachmarkt als Strukturanker erhalten. Fachmarktprodukte erreichen einen Gesamtmarktanteil von 56 Prozent. Darunter fallen Lebensmittelgeankerte Immobilien (LEH) mit 25 Prozent, Fachmarktzentren mit 21 Prozent und einzelne Non-Food-Fachmärkte mit neun Prozent. Shoppingcenter kommen auf 19 Prozent, Geschäftshäuser auf 15 Prozent. Bei Nahversorgern bleibt die Nachfrage demnach gefragt; trotz eines Angebotsvolumens von über zwei Milliarden Euro zeigt sich Stabilität. Renditeseitig werden für einzelne Fachmärkte ohne Lebensmittelanker im dritten Quartal weiterhin 6,0 Prozent genannt; Fachmarktzentren sowie lebensmittelgeankerte Fachmärkte notieren stabil bei 4,6 Prozent. Gerade diese Kombination aus stabilen Spitzenrenditen und selektivem Wettbewerb liefert ein realistisches Bild: Core-nahe Objekte erhalten weiterhin eine klare Bewertung, während Zinsbewegungen in die Fläche wirken.
Der Zinsanstieg beeinflusst die Assetklasse dabei auf zweierlei Weise. Einerseits werden selektiv Transaktionen auf dem Spitzenrenditeniveau beobachtet, bei denen der Wettbewerb unter Investoren hoch bleibt. Andererseits zeigen sich außerhalb des absoluten Spitzensegments schnellere Effekte: Die erhöhten Zinsen führen zu Preisanpassungen über die gesamte Marktbreite hinweg. JLL beschreibt für den weiteren Verlauf eine potenzielle „Spreizung“ zwischen Core-Produkten und durchschnittlicheren Core-plus- bis Core-Objekten. Die Investorenpräferenzen nach drei Quartalen unterstreichen das: 44 Prozent entfallen auf Core, 38 Prozent auf Core-plus. Value-add liegt bei elf Prozent, opportunistische Assets bei sieben Prozent – wobei der Anteil opportunistischer Strategien im Vergleich zum Halbjahr leicht steigt.
Spannend ist vor diesem Hintergrund die Dynamik bei Value-add-Portfolios. Dass die starke Nachfrage der vergangenen Monate in Verkaufsprozessen zu Kaufpreisoptimierungen geführt hat, passt zur Logik „Preisfindung statt Preiskollaps“: Wenn Käufer wieder häufiger an Value-add-Lagen andocken, steigen die Verhandlungsspielräume bei Verkäufern – sofern die Angebote aktiv genug zum Profil der Renditeanpassungen passen. Für die kommenden Monate wird entsprechend ein transaktionsreiches Jahresende erwartet, getragen von einem weiterhin starken Produktangebot in den nächsten ein bis zwei Jahren. Auch notwendige Abverkaufsprogramme sollen dabei Material liefern. So entsteht aus Expo Real-Zusatzangeboten, einer robust wirkenden Pipeline und einer breiten Investorenbasis ein vorsichtig positiver Blick auf den weiteren Jahresverlauf – ohne den Eindruck, der Markt würde einfach zur alten Normalität zurückspringen.
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