MÜNCHEN / LONDON (IT BOLTWISE) – KIRKBI und ehret+klein treiben im Franz Marc Quartier die Revitalisierung eines denkmalgeschützten Ensembles voran und kombinieren Bestandsentwicklung mit einem nachhaltigen Neubau nach Cradle-to-Cradle. Das Projekt bringt auf rund 2.000 m² neue Gastronomie-, Retail- und Co-Working-Flächen sowie etwa 10.000 m² moderne Büroflächen in zentrale Innenstadtlage. Im Innenhof werden die öffentlichen Wege geöffnet, mit Begrünung und Aufenthaltsbereichen entsteht ein grüner Gegenpol im Central Quartier. Die Rohbauarbeiten sollen im Sommer abgeschlossen sein, die ersten Nutzer werden voraussichtlich Ende 2027 einziehen.
Das Franz Marc Quartier im Münchner Central Quartier wird zunehmend zum Gradmesser dafür, wie sich Flächenknappheit und Klimaziele in der Innenstadt praktisch zusammenführen lassen. Wo andernorts Neubauflächen entstehen, setzt das Projekt auf eine behutsame Verbindung aus denkmalgeschützter Substanz und moderner Architektur. Aus Investorensicht ist das mehr als ein Städtebau-Statement: Es geht um die langfristige Wertstabilität von Immobilienportfolios, um planbare Betriebskosten und um messbare Nachhaltigkeitswirkungen. Gerade in der bayerischen Metropole, in der klassische Büro- und Dienstleistungsflächen nach wie vor stark nachgefragt sind, ist diese Logik nachvollziehbar und politisch anschlussfähig.
Im Zentrum stehen die Gebäude an der Schwanthaler Straße 55 und 57, die als neoklassizistischer Bestand geschichtsträchtig sind und den Charakter des Quartiers prägen. Genau an dieser Schnittstelle wird die technische Ausrichtung besonders wichtig: Der Altbestand wird ertüchtigt, während ein nachhaltiger Neubau die Kapazitäten ergänzt. Insgesamt entstehen im Erdgeschoss rund 2.000 m² für Gastronomie, Einzelhandel und Co-Working, während die oberen Geschosse etwa 10.000 m² moderne Büroflächen abdecken. Damit folgt das Vorhaben einem zunehmend verbreiteten Muster, Büro, Service und Aufenthalt in einem wandelbaren Mix zu verzahnen, statt reine Monostrukturen zu bauen.
Ökologisch setzt das Projekt explizit auf das Cradle-to-Cradle-Prinzip, das den Lebenszyklus von Bauteilen und Materialien stärker als bisher in den Vordergrund rückt. Praktisch bedeutet das: Bestandserhalt wird nicht als Kompromiss verstanden, sondern als Hebel gegen den sogenannten Graue-Energie-Effekt, also die Energie, die bereits in Herstellung und Bereitstellung von Baumaterialien steckt. Zusätzlich werden technische Systeme auf Effizienz getrimmt. Dazu zählen der Fernwärme- und Fernkälteanschluss, eine Photovoltaikanlage, Regenwassernutzung sowie eine adiabatische Kühlung. Diese Kombination adressiert sowohl den Energieeinsatz als auch Komfortanforderungen in Jahreszeiten mit höherer Hitzelast.
Ein weiterer Punkt ist die Quartiersintegration über die reine Nutzung hinaus. Die Innenhöfe werden für die Öffentlichkeit geöffnet und durch umfassende Begrünung sowie Sitzmöglichkeiten aufgewertet. In einer Innenstadtlage ist das mehr als Gestaltung: Es reduziert wahrgenommene Aufenthaltsverluste, schafft bessere Mikroklimata und stärkt die soziale Zugänglichkeit. Gleichzeitig hat das bei der Umsetzung konkrete Anforderungen an Brandschutz, Verkehrsführung und Bauabläufe im laufenden Umfeld. Solche Schnittstellen sind historisch betrachtet der Knackpunkt bei vielen Projekten der Bestandsrevitalisierung gewesen, weil Denkmalschutzauflagen, Bauphysik und Logistik oft schwer parallel laufen. Hier sollen Rohbauarbeiten im Innenhof sowie Ertüchtigungen im Altbestand planmäßig im Sommer beendet werden.
Marktseitig ordnet sich das Projekt in einen Wettbewerb um hochwertige Innenstadtflächen ein, bei dem viele große Player inzwischen deutlich stärker auf ESG-Argumente und Zertifizierungen setzen. Als Vergleichsfolie gilt etwa, wie andere Asset-Manager und Entwickler wie Patrizia, Union Investment oder CA Immo versuchen, Bestand umzubauen und dabei Betriebseffizienz in den Mittelpunkt zu stellen. Der Timing-Faktor ist ebenfalls relevant: Der Büroflächenmarkt hat zwar nach der Pandemie Phasen der Unsicherheit durchlaufen, aber in Metropolen bleibt der Bedarf an gut angebundenen Lagen mit flexiblen Grundrissen und energieeffizienter Technik hoch. Branchenexperten betonen daher zunehmend, dass sich Nachhaltigkeit nicht nur in Marketingbegriffen, sondern in belastbaren Kennzahlen widerspiegeln muss.
Dass der technische Ansatz auch intern überzeugt, zeigen die Projektstatements der Beteiligten. Bruno Koller von KIRKBI A/S verortet das Vorhaben klar im Kontext eines nachhaltigen Immobilieninvestments und nennt die zentrale Lage sowie das durchdachte Konzept als Kern. Michael Ehret, Gründer von ehret+klein, hebt insbesondere den Gegenpolcharakter hervor: Dort, wo bislang Versiegelung präge und Innenhöfe geschlossen blieben, entstehe bewusst ein grünes und ruhiges Raumangebot für die Öffentlichkeit. Tim Pötttrich von Implenia ergänzt die Umsetzungsperspektive mit Blick auf den Rohbaufortschritt. Solche Aussagen sind auch deshalb bedeutsam, weil sie die Brücke schlagen zwischen Investitionslogik, Bauausführung und dem Anspruch, den Denkmalschutz nicht nur zu respektieren, sondern als Qualitätsmerkmal zu nutzen.
Mit Blick auf Regulierung und Datenschutz entsteht in diesem Projekt zwar kein klassisches IT-Schwerpunkt-Thema, aber es gibt relevante Compliance-Schichten. Der Denkmalschutz verlangt genehmigungspflichtige Eingriffe und die dokumentierte Erhaltung charakterbestimmender Elemente. Gleichzeitig muss bei öffentlich zugänglichen Bereichen die Sicherheit nachgewiesen werden, etwa im Hinblick auf Rettungswege, Barrierefreiheit und Betriebskonzepte. Auch die Energie- und Technikplanung wird durch verbindliche Standards geprägt, weshalb die Zielsetzung einer DGNB-Platin-Zertifizierung strategisch wirkt: Sie zwingt frühzeitig zu einer konsistenten Datengrundlage über Lebenszyklus, Ressourcenverbrauch und Betriebsleistung. Für Unternehmen, die später einziehen, bedeutet das im Idealfall weniger Nachrüstungsdruck, weil die Anforderungen bereits in die Architektur eingebettet wurden.
Die nächsten Monate sind damit entscheidend, um Termin- und Qualitätsrisiken zu reduzieren. Wenn die Bauarbeiten im Sommer wie geplant abgeschlossen werden und die ersten Nutzer voraussichtlich Ende 2027 einziehen können, rückt der operativ wichtigste Abschnitt näher: der Übergang von Bau- zu Betriebsszenarien. Hier zahlt der Mix aus Bestand, Neubau und Quartiersraum. Im Wettbewerb mit Neubauprojekten wird sich zeigen, ob die Kombination aus guter Nutzbarkeit, effizienter Gebäudetechnik und hoher Aufenthaltsqualität messbar zur Attraktivität bei Mietern beiträgt. Für Entwickler und Technologieanbieter eröffnet das zudem eine konkrete Chance: Lösungen für Energiemanagement, Monitoring und nachhaltigen Gebäudebetrieb können in einem solchen Zielbild früher andocken. Damit ist das Franz Marc Quartier nicht nur ein lokales Bauvorhaben, sondern ein belastbarer Testfall für die Frage, wie sich echte Nachhaltigkeit in urbane Immobilenpraxis übersetzen lässt.
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