HANNOVER / LONDON (IT BOLTWISE) – Der Referentenentwurf zum gesetzlichen Basisstandard „Gebäudetyp E“ soll das Bauvertragsrecht vereinfachen und Baukosten senken. Kernstück ist eine Opt-in-Lösung im BGB: Der reduzierte Standard gilt nur, wenn Bauvertragspartner ihn ausdrücklich in Textform vereinbaren. Während DIN den Entwurf als klarere Trennung zwischen Normen und verbindlichem Recht begrüßt, mahnt der ZVSHK einen wirksamen Schutz ausführender Handwerksbetriebe vor Haftungsrisiken an. Besonders heikel werden formale Hinweise und die Abgrenzung zwischen Komfortmerkmalen und sicherheitsrelevanten Anforderungen.
Der neue Referentenentwurf zum gesetzlichen Basisstandard „Gebäudetyp E“ kommt mit einer klaren Zielsetzung: Bauvorhaben sollen kostengünstiger und zugleich rechtssicher umgesetzt werden. Am 26. Oktober 2026 legten das Bundesministerium der Justiz und das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen den Entwurf für die Ressortabstimmung vor; die Länder und Fachverbände können bis zum 9. November 2026 Stellung nehmen. Ein Inkrafttreten wird frühestens für Mitte 2027 erwartet. Technisch und rechtlich spannend ist dabei weniger die Idee eines „reduzierten Standards“ an sich, sondern die Frage, wer bei Abweichungen welche Verantwortung trägt und wie Vertragsparteien das künftig sauber nachweisen müssen.
Im Zentrum steht eine Opt-in-Regel, die im geplanten neuen § 650a BGB verankert werden soll. Der reduzierte Gebäudestandard darf demnach nur dann Anwendung finden, wenn beide Vertragsparteien ihn ausdrücklich und in Textform vereinbaren; fehlt diese Vereinbarung, gilt weiterhin das bisherige Bauvertragsrecht. Gleichzeitig bleibt die öffentlich-rechtliche Ebene unberührt: Vorgaben zu Standsicherheit, Brandschutz und Wohngesundheit werden über die Technischen Baubestimmungen der Länder weiterhin als Untergrenze wirken. Wenn eine Technische Baubestimmung ein konkretes Maß vorgibt, reicht rechtlich die Einhaltung dieses Maßes aus. Höhere Ausführungs- und Komfortstandards können Vertragspartner zusätzlich vereinbaren, etwa wenn Bauherren bestimmte Qualitätsziele absichern wollen.
Auch die „Absenkung nach unten“ ist im Entwurf an eine formale Hürde geknüpft. Außerhalb der Landesvorgaben bleibt der allgemein übliche Standard maßgeblich; wer hiervon abweichen will, soll künftig nicht mehr allein mit einer pauschalen Klausel arbeiten dürfen. Stattdessen genügt ein hervorgehobener Hinweis in Textform vor Vertragsschluss, etwa per E-Mail. Dieser Hinweis muss das konkret unterschrittene Merkmal präzise benennen; pauschale Aussagen „gemäß Gebäudetyp E“ sollen ausdrücklich nicht ausreichen. Auffällig ist zudem, dass der Entwurf keine zusätzliche Aufklärung über Risiken verlangt. Für Verbraucherbauverträge soll jedoch die Baubeschreibung den Gebäudetyp E explizit aufführen und die damit verbundene Kostenersparnis überschlägig darstellen.
Ökonomisch argumentieren die Ministerien mit erheblichen Größenordnungen: Das wirtschaftliche Potenzial wird auf rund 6,6 Mrd. Euro pro Jahr beziffert. Als Referenz nennt der Entwurf Erfahrungen mit dem Regelstandard „erleichtertes Bauen“ in Schleswig-Holstein, der dort laut Vorlage mit etwa 1.000 Euro/m² Wohnfläche beziehungsweise etwa 25 % der Baukosten in Verbindung gebracht wird. Grundlage sind zudem Pilotprojekte; in der Begründung wird eine Reduktion der Gebäudekosten um 10 bis 15 Prozent in Aussicht gestellt. Inhaltlich fokussiert sich der Entwurf auf Neubauvorhaben: Reine Materiallieferungen ohne Montage sowie ein nachträglicher Fenstertausch im Rahmen der Instandhaltung von Bestandsbauten sollen nicht erfasst sein.
Technisch listet der Entwurf konkrete Stellschrauben, an denen Einsparungen entstehen können: Einbruchschutzklassen, Öffnungsarten, Rollläden, Insektenschutzgitter, Oberflächenqualitäten oder Mehrfachverriegelungen gehören ebenso dazu wie geringere Steckdosenzahlen oder der Verzicht auf Handtuchheizkörper. Beim Schallschutz soll künftig die DIN 4109 als ausreichend gelten; ein erhöhter Schallschutz nach Richtlinien wie der VDI 4100 greift nur bei ausdrücklicher Vereinbarung. Anforderungen an den Wärmeschutz nach GEG sowie DIN 4108-2/-3 und Sicherheitsnormen wie DIN 18008 samt Themen wie Brüstungshöhen und Rettungswegfenster sollen unverändert bleiben. Für Montagen bleibt außerdem der RAL-Leitfaden maßgeblich. Genau an dieser Schnittstelle aus technischen Mindestanforderungen und vertraglicher Ausgestaltung entzündet sich die Debatte um Haftungsfragen.
Der ZVSHK bewertet die Stoßrichtung zwar grundsätzlich positiv, fordert jedoch einen wirksamen Schutz ausführender Handwerksbetriebe vor Haftungsrisiken. In der Diskussion wird besonders betont, dass das Risiko eines bewussten Standardverzichts nicht beim Handwerker verbleiben dürfe. Zusätzlich kritisiert der Verband die erleichterten Hinweispflichten und verlangt eine saubere Trennung zwischen reinen Komfortmerkmalen und sicherheitsrelevanten Technikanforderungen. Fachliche Nachfragen richten sich zudem auf mögliche Anpassungsbedarfe in der VOB/B (u. a. § 13 Abs. 1) sowie auf Klärungsbedarf bei Haftungslücken entlang von Lieferketten. Auf der Eigentümerseite wiederum werden Risiken im Mietrecht hervorgehoben: Haus & Grund Deutschland verweist darauf, dass selbst mangelfrei errichtete Gebäude nach Basisstandard mietrechtliche Mängelansprüche auslösen können, sofern Abweichungen vom üblichen Standard nicht individuell im Mietvertrag geregelt sind. GdW fordert in diesem Zusammenhang eine rechtliche Gleichstellung im Mietrecht.
Parallel dazu kommt aus dem Normenumfeld Unterstützung für die Reformidee: Das Deutsche Institut für Normung begrüßte den Entwurf und hebt die klarere Differenzierung von Normen und verbindlichem Recht hervor. Aus der Praxis heraus äußern Verbände und Kammern allerdings unterschiedliche Erwartungen an die Geschwindigkeit und die Ausgestaltung. Der Hinweis auf eine zügige parlamentarische Verabschiedung zielt dabei auf die gewünschte spürbare Dämpfung der Baukosten. Die Brandenburgische Ingenieurkammer hat ihre Mitglieder zudem aufgefordert, Hinweise zum Entwurf bis zum 8. November 2026 einzureichen. Für Handwerksbetriebe, Planer und Wohnungswirtschaft wird damit vor allem eine Frage entscheidend: Wie lässt sich die neue Vertragslogik so operationalisieren, dass sie im Streitfall belegbar ist – und nicht in Haftungskaskaden endet.
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