LONDON (IT BOLTWISE) – Ein neues gemeinsames Gewerbe-Barometer von bulwiengesa und ImmoScout24 zeichnet für den deutschen Einzelhandel ein differenziertes Bild: Keine flächendeckende Erholung, sondern eine spürbare Polarisierung nach Lage und Nutzung. Spitzenmieten in 1A-Standorten der A-Städte bleiben laut Datenlage bei rund 250 Euro pro Quadratmeter. Gleichzeitig wächst das Angebot an Einzelhandelsflächen deutlich, während die Nachfrage außerhalb der Top-Zonen nachlässt. Der Bericht zeigt damit, warum Innenstädte Verkaufsflächen verlieren und stärker zu multifunktionalen Erlebnisräumen werden.
Wer im deutschen Einzelhandel auf eine breite Rückkehr zur Normalität gehofft hat, bekommt im neuen Gewerbe-Barometer von bulwiengesa und ImmoScout24 eher eine Warnung als eine Entspannung: Der Markt entwickelt sich nicht einheitlich, sondern spaltet sich zunehmend entlang von Lage, Qualität und Nutzung. Grundlage sind kontinuierliche Markt- und Transaktionsdaten von bulwiengesa, kombiniert mit Angebots- und Nachfragesignalen aus Millionen Inseraten von ImmoScout24. In der Praxis heißt das: Während die Premiumzonen stabil bleiben, geraten Nebenlagen in einen anhaltenden Anpassungsdruck. Genau diese Trendlinie zieht sich durch Mieten, Nachfrage und die Art, wie Flächen künftig genutzt werden.
Im Kern zeigt sich eine selektive Stabilisierung bei gleichzeitig steigender Polarisierung. Die Spitzenmieten in 1A-Lagen der A-Städte bewegen sich dem Bericht zufolge stabil bei rund 250 Euro pro Quadratmeter. Interessant ist weniger die absolute Zahl als die Differenzierung: Top-Standorte halten ihren Wert, während sich der Abstand zu „übrigen“ Lagen weiter vergrößert. Die Daten aus Inseraten untermauern das räumliche Auseinanderdriften, denn die Nachfrage in den A-Städten ist seit 2022 leicht gestiegen (+6 Indexpunkte). Im übrigen Bundesgebiet sinkt sie hingegen deutlich (Indexwert 79), während das Angebot an Einzelhandelsflächen um etwa 33 Prozent wächst.
Damit verschiebt sich das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage gerade dort, wo viele Betreiber und Investoren am meisten Planungssicherheit brauchen: in den Lagen mit weniger Frequenz und schwächerer Markenattraktivität. Der Markt reagiert darauf nicht nur über Preise, sondern auch über Laufzeiten, Umbauabsichten und die Bereitschaft, Flächen anders zu denken. Berichten zufolge beschreibt Oliver Rohr, Head of Consulting bei bulwiengesa, genau diese Logik: Er sieht keine flächendeckende Erholung, sondern eine klare Konzentration auf die stärksten innerstädtischen Straßen. Nebenlagen blieben strukturell unter Druck, und viele Standorte benötigten alternative Nutzungskonzepte, um wieder Käufer- und Betreiberinteresse zu erzeugen.
Die Innenstadt entwickelt sich damit zu einem „selektiven Gewinner“-Szenario: Die klassische 1A-Lage schrumpft zwar nicht zwangsläufig in ihrer Bedeutung, aber sie fokussiert sich stärker auf wenige, hochfrequentierte Straßenzüge mit starken Marken und durchgängigen Betreiberkonzepten. Für B- und Nebenlagen bedeutet das, dass sich dort weiterhin Anpassungen durchsetzen müssen. Ein technisches Detail steckt hinter dieser Entwicklung: Der Einzelhandel konkurriert heute nicht nur mit anderen Lagen, sondern auch mit der Art der Vermarktung, die Flächen adressiert—zum Beispiel über flexiblere Zuschnittmöglichkeiten, schnellere Umbauzyklen und professionell gesteuerte Flächenkommunikation. In diesem Umfeld wird die Mietstabilität in 1A-Zonen zum Bewertungsanker, während die Umnutzung in weniger attraktiven Bereichen zu einem zentralen Hebel wird.
Noch deutlicher wird die Transformation bei der Nutzung der Flächen. Klassische Handelskonzepte werden dem Bericht zufolge zunehmend durch Gastronomie, Freizeitangebote und Dienstleistungen ergänzt oder in Teilen ersetzt. Besonders große Flächen verlieren an Attraktivität, weil sie mit hohen Fixkosten, geringerer Flexibilität und höheren Risiken bei der Wiedervermietung verbunden sind. Dagegen steigt die Nachfrage nach kleineren, flexiblen Einheiten mit effizienteren Grundrissen. Das ist nicht nur eine Geschmacksfrage, sondern eine betriebswirtschaftliche: Kleinere Ladenflächen senken die Schwelle für neue Konzepte, erleichtern Testphasen und erlauben eine bessere Anpassung an Besucherströme. Damit entsteht ein Portfolio-Effekt, bei dem Standorte ihre Stabilität weniger über den reinen Handel als über die Mischung an Besuchsgründen erhalten.
Für die Marktteilnehmer ändert sich dadurch der Wettbewerb: Investoren und Projektentwickler müssen ihre Annahmen über Laufzeiten und Werthaltigkeit stärker nach Mikrostandorten ausdifferenzieren. Gleichzeitig rückt die Frage in den Vordergrund, wie Immobilienplattformen und Datenanbieter Prognosen ableiten, ohne dabei in die Falle reiner Angebotszählungen zu geraten. Der Ansatz, Marktdaten und Inseratensignale zusammenzuführen, erinnert an datengetriebene Strategien, die man aus der Wohnimmobilienbranche kennt—dort wird seit Jahren sichtbar, wie stark sich Bewertung und Vermarktung über Datenqualität und Aktualität unterscheiden. Aus Expertenperspektive dürfte genau diese Methodik ein wichtiger Grund sein, warum das Barometer Polarisierung so deutlich abbildet: Es misst nicht nur Preise, sondern auch die Bewegungen im Nachfrageverhalten.
Auch rechtlich und organisatorisch ist das Thema relevant. Wenn Angebots- und Nachfragedaten aus digitalen Inseraten in eine Marktanalyse einfließen, müssen Betreiber und Datenhäuser Datenschutzanforderungen erfüllen, insbesondere bei der Verarbeitung personenbezogener oder potenziell rückführbarer Informationen. In der Praxis bedeutet das: DSGVO-konforme Anonymisierung oder Pseudonymisierung, klare Zweckbindung und belastbare Lösch- sowie Zugriffsregeln in den Datenpipelines. Gerade weil Inserate häufig Metadaten enthalten, die in ihrer Kombination Rückschlüsse zulassen könnten, sollten Unternehmen ihre Datenverarbeitung technisch so gestalten, dass nur aggregierte, standortbezogene Kennzahlen in die Ergebnislogik gelangen—und nicht Detailinformationen, die für Dritte schützenswert wären. Das ist zwar keine „neue“ Regel, wird aber durch datenintensive Barometer umso wichtiger.
Für die Zukunft spricht viel dafür, dass sich der Markt nicht „zurückdreht“, sondern in eine neue Normalität übergeht: Innenstädte verlieren zwar Verkaufsfläche, gewinnen aber an Profil, weil sich die Funktionen verlagern. Der Bericht beschreibt den Übergang von reinen Einkaufsorten zu multifunktionalen Erlebnisräumen—und dieser Wandel dürfte sich über mehrere Zyklen erstrecken, statt als einmalige Umstellung zu erfolgen. Für Entwickler und Betreiber heißt das, Umbauten stärker als laufende Portfolioarbeit zu verstehen: Flächen müssen so geplant werden, dass sie zwischen Nutzungen wechseln können, ohne dass jedes Mal der gesamte Grundriss neu erfunden werden muss. Unter dem Strich entsteht für Unternehmen ein klarer Handlungsauftrag: Entscheidend ist, ob sie in 1A-Zonen auf Stabilität setzen oder in Nebenlagen schneller über Nutzungsmischungen und flexible Formate den Nachfragetrend drehen können.
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