BERLIN / MÜNCHEN / LONDON (IT BOLTWISE) – GewerbeBarometer von bulwiengesa und ImmoScout24 zeichnet für Logistik eine klare Botschaft: stabiler Anker statt Boom-Tempo. Die Nachfrage bleibt robust, aber das Niveau der Boomjahre wird nicht erreicht. Gleichzeitig wächst das Angebot deutlich, während sich der Markt nach Lage und Qualität immer stärker differenziert. Für Entscheider heißt das: Leerstände steigen vor allem in sekundären Regionen, Spitzenmieten bleiben in Top-Standorten gefragt.
Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt verliert spürbar an Homogenität – besonders im Segment Logistik. In einer erstmals gemeinsam veröffentlichten Analyse koppeln bulwiengesa und ImmoScout24 kontinuierliche Markt- und Transaktionsdaten mit Angebots- und Nachfragesignalen aus Millionen Inseraten. Heraus kommt kein einheitlicher Trend, sondern ein Bild, das sich nach Lage, Objektqualität und Nutzung zunehmend auseinanderzieht. Für Unternehmen ist das mehr als Statistik: Wer Flächen plant, trifft auf eine Marktmechanik, in der regionale Unterschiede wieder stärker zählen als der reine Nachfragezyklus. Damit entsteht eine strategische Verschiebung von „Wachstum um jeden Preis“ hin zu „Standort- und Objektspezifik“.
Auf der Nachfrageseite bleibt die Nutzungsklasse Logistik und Industrie vorerst stabil. Laut Datenauswertung liegt das Neubauvolumen 2025 bei rund 4,3 Mio. qm; zugleich bewegt es sich leicht rückläufig. Entscheidend ist dabei nicht nur die Bauleistung, sondern die gefüllte Pipeline für die kommenden Jahre, die kurzfristige Knappheit dämpfen kann. Historisch kennen Branchenakteure solche Phasen: Nach Jahren starker Flächenauslastung verschiebt sich die Preiselastizität, wenn zusätzliche Ware in den Markt gelangt. Im aktuellen Bild steigen die Spitzenmieten in etablierten Regionen weiter – jedoch mit nachlassender Dynamik außerhalb der Top-Standorte. Im gewichteten Durchschnitt der A-Stadt-Logistikregionen liegen sie bei knapp 10 Euro/qm, Spitzenreiter bleibt München mit 10,90 Euro/qm.
Auf der Angebotsseite bestätigt sich die Entspannung besonders deutlich: Die Daten von ImmoScout24 zeigen, dass das Angebot seit 2022 um rund 80 % gewachsen ist. Gleichzeitig steigt die Differenzierung, weil nicht jede neu angebotene Fläche gleich attraktiv ist. Top-Logistikregionen bleiben vergleichsweise stabil, während Leerstädte insbesondere in sekundären Standorten zunehmen. Das ist ein Muster, das sich in anderen Marktsegmenten wiederholt: Sobald der Wettbewerb um Mieter intensiver wird, gewinnen Mikrolagen, Andienungsqualität und Infrastruktur. Praktisch heißt das für Vermieter und Entscheider, dass Vermarktungs- und Betriebsparameter – etwa Andockbarkeit, Energieversorgung oder Erweiterungsoptionen – stärker in den Vordergrund rücken als der Quadratmeterpreis allein.
Auch die Datenlogik hinter dem GewerbeBarometer deutet auf eine zunehmend „datengetriebene“ Immobiliensteuerung hin. Indem Transaktionsdaten von bulwiengesa mit Insertionsdaten aus dem ImmoScout24-Netzwerk kombiniert werden, entsteht ein Gesamtbild, das Angebot und Nachfrage zeitnäher abbildet als klassische Erhebungen mit langen Zyklen. Branchenexperten verweisen in diesem Zusammenhang häufig auf den Vorteil, dass sich Marktreaktionen schneller erkennen lassen, weil Inserats- und Suchintensität Frühindikatoren sein können. Wie aus der Auswertung hervorgeht, sieht ImmoScout24 vor allem mehr Flächenverfügbarkeit und eine Nachfrageverschiebung hin zu kleineren Einheiten sowie gut angebundenen Standorten. Das ist ein wichtiges Vergleichselement zu früheren Boomphasen, in denen große zusammenhängende Flächen oft dominanter nachgefragt wurden.
Als neue Treiber treten geopolitische Faktoren stärker in den Vordergrund. Statt ausschließlich dem E-Commerce-Zyklus zu folgen, wächst die Nachfrage durch sicherheits- und „defence-nahe“ Unternehmensaktivitäten sowie durch öffentliche und sicherheitsrelevante Akteure. Dadurch entstehen zusätzliche Bedarfe rund um Produktion, Lagerung und die Absicherung vorgelagerter Lieferketten. Das wirkt weniger wie eine kurzfristige Konjunkturwelle und mehr wie strukturelle Standortlogik: Bestimmte Zielregionen werden wieder stärker als „strategische Knoten“ betrachtet. Parallel nimmt laut Analyse das Interesse internationaler Investoren und Nutzer – insbesondere aus Asien – wieder zu. Logistikdienstleister und Produktionsunternehmen suchen gezielt nach stabilen Logistikstandorten in Europa, was vor allem die Nachfrage in etablierten Regionen stützen kann.
Damit ändert sich die Marktmechanik spürbar: Gefragt sind zunehmend spezialisierte, infrastrukturell gut angebundene Flächen in strategischen Lagen. Standardisierte Objekte in weniger etablierten Regionen verlieren dagegen an Attraktivität, was die Differenzierung im Markt weiter verstärkt. Genau hier lohnt der Blick auf Wettbewerber und Benchmarks. Marktbeobachter wie CBRE oder JLL betonen in ähnlichen Veröffentlichungen seit einiger Zeit, dass sich die Vermietbarkeit stärker von der „Asset-Eignung“ für spezifische Use-Cases ableitet – etwa Temperaturprofile, Automatisierungsgrad oder Energie-Compliance. Der aktuelle Befund passt dazu: Wenn Angebot schneller wächst als die Nachfrage in bestimmten Nebenlagen, wird das „Renditeprofil“ der Fläche wieder stärker selektiert.
Für die Praxis ist die Lage damit zugleich Chance und Risiko. Unternehmen, die heute Flächen anmieten oder kaufen, profitieren zwar von mehr Verfügbarkeit, müssen aber genauer hinschauen: Was ist die reale Andienungsleistung für Lkw-Flotten, wie robust ist die Standortinfrastruktur bei Störungen und welche Umbauoptionen bestehen? Aus Unternehmenssicht bedeutet das auch mehr Bedarf an präziser Datenbewertung im Portfolio – bis hin zu Szenariorechnungen, die Leerstandsdynamik und Mietentwicklung je Region berücksichtigen. Der technische Vergleich liegt auf der Hand: Wo früher „Markttrend“ als Einheitsgröße reichte, zählt heute eher ein granularer Ansatz, ähnlich wie im Data Engineering die Auflösung der Daten entscheidet, ob man Muster erkennt oder Rauschen sieht.
Regulatorisch und datenschutzrechtlich bleibt zugleich relevant, wie die Marktdaten verarbeitet werden. Die Studie arbeitet mit Transaktions- und Inseratsdaten; für die Unternehmen, die solche Analysen nutzen oder selbst Daten beisteuern, ist das Thema Datenschutz nach DSGVO zentral. Zwar handelt es sich typischerweise um Standort- und Angebotsinformationen, jedoch können je nach Ausgestaltung indirekt personenbezogene Bezüge entstehen (zum Beispiel über Kontaktwege oder Metadaten). In der Praxis sollten daher Datenminimierung, Zweckbindung und klare Aufbewahrungsfristen gelten. Der Ausblick fällt dennoch vorsichtig optimistisch aus: Wenn Angebot weiter wächst, aber Nachfrage gezielt in Top-Regionen bündelt, stabilisiert sich der Markt als „selektiver Anker“ – für Entwickler, Investoren und Betreiber entsteht jedoch ein härterer Wettbewerb um die besten Lagen und die passendsten Nutzungsklassen.
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