MÜNCHEN / LONDON (IT BOLTWISE) – Der Bundesfinanzhof will die Rechtsunsicherheit bei der Grundsteuer-Reform für Hamburg und Hessen beenden. Am 9. Dezember verkünden die Richter Entscheidungen zu den Grundsteuergesetzen beider Bundesländer. Hintergrund ist die seit Anfang 2025 laufende Reform, nachdem das Bundesverfassungsgericht die alte Bewertungslogik 2018 gestoppt hatte. Entscheidend wird sein, ob die unterschiedlichen Rechenmodelle vor Gericht Bestand haben.
Die Grundsteuer bleibt ein juristisches Großprojekt – diesmal mit klarerem Zeitplan. Der Bundesfinanzhof (BFH) will am 9. Dezember über zwei landesspezifische Grundsteuergesetze entscheiden, die in der Reform seit Anfang 2025 parallel existieren: das Regelwerk aus Hamburg und das Gesetz aus Hessen. Damit rückt ein Punkt in den Fokus, der für viele Eigentümerinnen und Eigentümer längst in den Alltag übergegangen ist, obwohl das Verfahren rechtlich noch nicht vollständig ausgeurteilt ist.
Dass der BFH jetzt Entscheidungen verkündet, hängt mit der Struktur der Reform zusammen. Weil Bund und Länder sich nicht auf ein einziges Modell einigen konnten, setzten fünf Bundesländer eigene Landesgesetze um: neben Hamburg und Hessen auch Bayern, Baden-Württemberg und Niedersachsen. Die übrigen elf Länder übernahmen dagegen das sogenannte Bundesmodell. Deutschlandweit wurden insgesamt gut 2.000 Klagen gegen die sechs in der Praxis relevanten Gesetze eingereicht; einige dieser Verfahren sind bereits beim BFH angekommen und werden nun gebündelt weitergeführt.
Finanziell ist die Grundsteuer zwar längst im System, aber die föderale Zuständigkeit macht die Lage komplex. Die Einnahmen aus der Grundsteuer fließen weder an den Bund noch an die Länder, sondern an die Kommunen. Gleichzeitig zeigt die gerichtliche Prüfung, wie unterschiedlich die Berechnungslogik ausfallen kann – und wie stark das Ergebnis damit vom verwendeten Modell abhängt. Für die Gerichte bedeutet das: Sie müssen Grundsatzentscheidungen in Serie treffen, weil die landesrechtlichen Varianten teilweise auf anderen Bewertungsansätzen beruhen als das Bundesmodell.
Bereits abgeschlossen ist der Blick auf zwei große Teile des Streitstoffs: Revisionsklagen gegen das Bundesmodell sowie gegen das baden-württembergische Grundsteuergesetz wurden abgelehnt. Dieses Signal ist jedoch nicht gleichbedeutend mit einem Automatismus für die noch laufenden Verfahren der klagenden Bürgerinnen und Bürger. Denn die Landesgesetze unterscheiden sich teils deutlich in der Konstruktion. Hamburg etwa hat das „wertunabhängige Wohnlagemodell“ gewählt: Hier wird die Grundsteuer auf Basis von Fläche und Wohnlage berechnet; Bodenrichtwerte und Mieteinnahmen spielen dagegen keine Rolle. Hessen nutzt ein im Kern ähnliches Zielbild, nennt die Logik aber „Flächen-Faktor-Verfahren“.
Beim hessischen Ansatz kommt ein Faktor hinzu, der die Wohnlage abbilden soll. Praktisch bedeutet das: Die Grundstücksfläche wird mit einem Faktor multipliziert, der die Wohnlage bewertet – je besser die Lage, desto höher fällt der Faktor aus. Damit verschiebt sich die Frage, die vor dem BFH im Kern zu klären ist, von reinen Rechentricks hin zu Bewertungsgrundsätzen: Wie sachgerecht ist der gewählte Weg, um Wertunterschiede abzubilden, und entspricht das Ergebnis den verfassungsrechtlichen Anforderungen, die nach den früheren Entscheidungen gelten? Genau solche Differenzen zwischen Modelllogiken sind häufig der Grund, warum gerichtliche Verfahren sich über mehrere Instanzen und Jahre hinziehen.
Ausgelöst wurde die Reform durch eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts im Jahr 2018, die die alte Regelung für verfassungswidrig erklärte. Der zentrale Schwachpunkt lag in den zugrunde liegenden Grundstuckswerten: Im Westen waren die Werte seit 1964 nicht mehr aktualisiert worden, im Osten seit 1935. Diese zeitliche Schieflage führte zu großen Ungleichheiten in der Besteuerung. Um das neue Gesetz umzusetzen, kam anschließend ein erheblicher administrativer Aufwand zusammen: Es mussten 36 Millionen Grundstücke und Gebäude neu bewertet werden. In der Folge wird in den aktuellen Verfahren nicht nur über Paragrafen gestritten, sondern auch darüber, ob die neue Bewertungslogik die früheren Verzerrungen zuverlässig auffängt.
Für den Markt und für die Eigentümerseite ist damit ein zweistufiger Effekt absehbar. Einerseits ist die Grundsteuerreform seit 2025 operativ eingeführt und damit Bestandteil der jährlichen Finanzplanung von Kommunen, Steuerpflichtigen und Verwaltungen. Andererseits kann eine BFH-Entscheidung die Modellwahl für weitere Streitfälle beeinflussen, etwa indem Gerichte ihre Maßstäbe schärfen, welche Faktoren, Datenpunkte und Ableitungen als tragfähig gelten. Auch für IT- und Prozesslandschaften in Steuer- und Immobilienadministration ist das relevant, weil Berechnungs- und Bescheidlogiken häufig eng an konkrete Rechenmodelle gekoppelt sind: Sobald die rechtliche Grundlage klarer wird, müssen Workflows, Dateninterpretation und Validierungsregeln präzise nachgezogen werden, statt Annahmen über die „richtige“ Auslegung dauerhaft parallel zu halten.
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