LONDON (IT BOLTWISE) – Die jüngste Aktualisierung der Ratings für offene Immobilienfonds durch Scope zeigt ein herausforderndes Marktumfeld, das sowohl Risiken als auch Chancen für Investoren birgt.
Die jüngste Marktstudie von Scope zu offenen Immobilienfonds offenbart ein komplexes Bild: Während zwölf der 22 bewerteten Fonds herabgestuft wurden, konnten zehn ihre Ratings stabil halten. Diese Herabstufungen sind vor allem auf gesunkene Renditen und gestiegene Risikoparameter zurückzuführen, die das aktuelle Marktumfeld prägen. Das Spektrum der Ratings reicht von a (AIF) bis b (AIF) und verteilt sich über zehn Stufen, wobei der Branchendurchschnitt bei bbb (AIF) liegt.
Im Jahr 2024 mussten offene Immobilienfonds erhebliche Kapitalabflüsse verkraften. Erstmals seit 2006 war das Nettomittelaufkommen negativ, mit einem Verlust von fast sechs Milliarden Euro. Dies steht im Kontrast zu den Vorjahren, in denen das Nettomittelaufkommen positiv war. Die gestiegenen Rückgabevolumina der Anleger machen ein effektives Liquiditätsmanagement unerlässlich. Zum 30. April 2025 hielten die Fonds liquide Mittel in Höhe von 15,6 Milliarden Euro, was einer Liquiditätsquote von 14,3% entspricht. Dieser Wert liegt über der gesetzlich vorgeschriebenen Mindestliquidität von 5%.
Die Fähigkeit der Fondsgesellschaften, den Rückgabeverlangen der Anleger nachzukommen, zeigt sich in der nur leicht gesunkenen Liquiditätsquote. Um liquide Mittel zu beschaffen, wurden im vergangenen Jahr zahlreiche Objekte verkauft. Trotz eines Rückgangs der Kündigungen bleibt das Volumen der Mittelabflüsse aufgrund der aus 2024 zu bedienenden Kündigungen hoch. Die Unsicherheiten bei der Risikoklassifizierung, ausgelöst durch ein Gerichtsurteil zum UniImmo: Wohnen ZBI, belasten weiterhin den Vertrieb.
Offene Immobilienfonds sind im Vergleich zu anderen Immobilieninvestments konservativ aufgestellt, was die Fremdkapitalquote betrifft. Ende 2024 lag diese im volumengewichteten Durchschnitt bei 18,1%, deutlich unter der regulatorischen Obergrenze von 30%. Dies senkt das Risikoprofil der Fonds, obwohl einige Produkte die gesetzliche Maximalquote nahezu ausgeschöpft haben. Die Vermietungsquoten bleiben solide, sind jedoch im Jahresvergleich von 93,7% auf 92,4% gesunken, was auf den Verkauf vollvermieteter Objekte zurückzuführen ist.
Im vergangenen Jahr erzielten die offenen Immobilienpublikumsfonds im Durchschnitt eine Rendite von -1,3%, mit einer Spannweite von 3,8% bis -20,1%. Die Zwölfmonatsperformance lag zum 30. April 2025 bei -1,1%. Hauptgrund für die negative Durchschnittsrendite sind Wertkorrekturen in den Immobilienportfolios einiger Fonds. Die fünf größten Fonds konnten ihren Anteilswert 2024 im Mittel um 1,9% steigern.
Die gesunkene Wertentwicklung hat die Attraktivität der offenen Immobilienfonds im Vergleich zu Alternativanlagen reduziert. Scope erwartet eine durchschnittliche Performance der Fonds zum Jahresende zwischen -0,5% und 0,5%. Positiv ist, dass die meisten Produkte aufgrund der guten Mietmärkte weiterhin hohe Ausschüttungen leisten können. Die Fonds verfügen zudem über Teilfreistellungsquoten von 60% bzw. 80%, was die Renditen in der Nachsteuerbetrachtung verbessert.
Die Portfolios der Fonds sind mittlerweile konservativ bewertet, da bereits Bewertungsanpassungen vorgenommen wurden. Der durchschnittliche Vervielfältiger der Fonds ist von 20,2 im Vorjahr auf 19,7 gesunken. Ein Gating-Mechanismus könnte die Liquiditätssteuerung verbessern, indem er sicherstellt, dass nur bestimmte Liquiditätskontingente gleichmäßig an die Anleger ausgezahlt werden. Eine Wiederaufnahme eines Gesetzesentwurfs, der Investitionen in Erneuerbare-Energien-Anlagen ermöglicht, könnte ebenfalls zur Diversifikation und Performancesteigerung beitragen.
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