LONDON (IT BOLTWISE) – Die Immobilienfinanzierung steht vor großen Herausforderungen: Höhere Zinsen, sinkende Bewertungen und regulatorische Anforderungen prägen den Markt. Experten diskutieren, wie sich die Branche bis 2026 entwickeln könnte und welche Strategien zur Bewältigung der Refinanzierungslücke notwendig sind.
Die Immobilienfinanzierung befindet sich in einem Spannungsfeld aus steigenden Zinsen, sinkenden Bewertungen und regulatorischen Herausforderungen. Diese Faktoren belasten insbesondere die gewerbliche Immobilienfinanzierung, wie auf einer von Rueckerconsult organisierten Online-Pressekonferenz deutlich wurde. Branchenexperten wie Stefan Hoenen von der Hamburg Commercial Bank und Sascha Baran von PTXRE diskutierten die Auswirkungen auf den Markt bis 2026.
Ein zentrales Thema der Diskussion war die prognostizierte Refinanzierungslücke, die sich nun als Realität erweist. Diese Lücke betrifft vor allem Immobilien außerhalb der Top-Lagen, was zu langwierigen Prolongationsprozessen und erzwungenen Transaktionen führt. Torsten Hollstein von CR Investment Management betonte, dass diese Problematik den Markt auch über 2027 hinaus begleiten wird.
Trotz der Herausforderungen handelt es sich nicht um eine klassische Kreditklemme. Michael Morgenroth von CAERUS Debt Investments wies darauf hin, dass es auf Basis aktueller Marktwerte ausreichend Kapital gibt, auch wenn die Konditionen nicht mehr mit denen der Vergangenheit vergleichbar sind. Banken zeigen weiterhin Finanzierungsbereitschaft, sofern Bonität und Objektqualität stimmen, wie Stefan Hoenen erläuterte.
Besonders betroffen sind Projektentwicklungen, die unter den Unsicherheiten des Marktes und den kommenden regulatorischen Verschärfungen leiden. Basel IV wird Projektentwicklungen als Hochrisiko-Exposure einstufen, was zu höheren Eigenkapitalanforderungen führt. Diese Entwicklungen könnten die Margen signifikant steigen lassen, so Hoenen. Sascha Baran betonte die Notwendigkeit einer professionellen Kapitalstruktur und Planung, um in diesem Umfeld bestehen zu können.
Alternative Finanzierer wie Kreditfonds gewinnen an Bedeutung, da sie flexibler agieren können als Banken. Sie bieten höhere Beleihungsausläufe und sind nicht an die gleiche Regulatorik gebunden. Dennoch finanzieren auch sie keine Wertverluste, wie Michael Morgenroth klarstellte. Die Koexistenz von Banken und alternativen Finanzierern wird sich weiterentwickeln, da genug Platz für beide Akteure vorhanden ist.
Ein weiteres Thema war der Umgang mit Non-Performing Loans (NPLs). Deutsche Banken verkaufen bislang nur vereinzelt größere Portfolios, da der Druck nicht so groß ist wie in früheren Krisen. Stattdessen setzen sie auf einen aktiven Workout-Ansatz, um Kapitalschonung durch geringere Abschreibungen zu erreichen. Zeit wird dabei zum kritischen Faktor, insbesondere bei weiterlaufenden Zinsen und schwacher Vermietungsdynamik.
Die weltpolitischen Risiken sind bereits eingepreist, und Kapitalflüsse aus unsichereren Weltregionen könnten Europa zugutekommen. Entscheidend ist, dass das Kapital nach Europa fließt, wie Torsten Hollstein betonte. Für Banken sind transitorische Risiken aus energetischen Auflagen und die Bankenregulatorik relevanter als politische Schlagzeilen, so Stefan Hoenen.
Mit Blick auf 2027 erwartet Torsten Hollstein keinen abrupten Wandel, sondern einen schrittweisen Anpassungsprozess. Erst wenn sich Preisvorstellungen, Eigenkapitalrealitäten und Finanzierungsbedingungen nachhaltig angeglichen haben, könnte sich die Lage spürbar entspannen. Eine schnelle Trendwende ist nicht zu erwarten, vielmehr eine allmähliche Normalisierung bei weiterhin selektiver Kreditvergabe.
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