MÜNCHEN / LONDON (IT BOLTWISE) – Im HERZOG MAX am Karlstor wird mit SUPER* jetzt der letzte öffentlich zugängliche Baustein der fünfjährigen Revitalisierung sichtbar: Gastronomie im Erdgeschoss nimmt den Betrieb auf und bringt zusätzliche Frequenz an die Herzog-Max-Straße. Damit entsteht eine Innenstadtadresse, die Wissenschaft, Recht, Retail und Hospitality im Alltag verknüpft. Eigentümer EURO REAL ESTATE und Development Manager ACCUMULATA positionieren das denkmalgeschützte Areal so, dass es tagsüber und abends als Treffpunkt funktioniert. Perspektivisch ergänzt ein SUPER*-Kiosk unter den Arkaden zur Neuhauser Straße ab Spätsommer 2026 den zweiten Anker im Highstreet-Korridor.
Das HERZOG MAX am Karlstor gilt in München inzwischen als Musterfall für konsequente Innenstadt-Transformation: Aus dem früheren Karstadt-Sports-Gebäude ist innerhalb von fünf Jahren eine kuratierte Mixed-Use-Adresse geworden, die bereits seit Sommer 2025 voll vermietet ist. Mit der Eröffnung von SUPER* wird nun auch der gastronomische Teil im Erdgeschoss aktiviert – und damit ein Element, das für die Wirkung im Stadtraum oft entscheidender ist als die reine Flächenleistung. Während Büro- und Retailnutzung häufig in klaren Zeitfenstern stattfinden, schafft Hospitality durch den täglichen Anlassrhythmus eine andere Art von Frequenz, die Nachbarschaft und Besucher wirklich „abholt“.
Konkret verknüpft SUPER* das HERZOG MAX mit der Herzog-Max-Straße: Die Gastronomie öffnet das Gebäude Richtung öffentlicher Raum, erhöht die Aufenthaltsqualität und macht den Nutzungsmix aus Wissenschaft, Recht, Retail und Gastronomie für die Stadt zugänglich. Betreiber- und Projektverantwortliche betonen dabei den Unterschied zwischen „fertiggestellt“ und „funktionierend“: Entscheidend sind Erdgeschoss-Inszenierung, Transparenz zur Straße und das Zusammenspiel aus Alltagsangebot und Architektur. So wird das HERZOG MAX weniger als Block wahrgenommen, sondern als Adresse, an der man sich spontan begegnen kann – vom Kaffee bis zum Aperitivo.
Technisch und operativ betrachtet liegt die Stärke des Konzepts in seiner Hybridlogik: SUPER* ist als Day-to-Night-Ort gedacht, der den Raum im Tagesverlauf mehrfach „umschaltet“, ohne dass der Charakter des Hauses verloren geht. Der Gastraum umfasst rund 150 Quadratmeter, ergänzt um etwa 100 Quadratmeter Freischankfläche sowie Lager- und Nebenflächen im Untergeschoss. Solche Parameter sind nicht nur betriebliche Kennzahlen, sondern beeinflussen direkt Servicewege, Durchsatz, Küchenauslastung und die Fähigkeit, Stoßzeiten zwischen Büroverkehr, Einkaufspassagen und abendlicher Gastronomie zu bedienen. Öffnungszeiten von Dienstag bis Donnerstag bis 24:00 Uhr sowie Freitag und Samstag bis 01:00 Uhr unterstreichen diese Ausrichtung.
Die Markenarchitektur von SUPER* setzt zudem auf ein abgestimmtes Erlebnis aus Gastronomie, Hi-Fi Listening Bar und Concept-Store-Elementen. Französische und italienische Einflüsse treffen dabei auf kuratierten Sound und einen Store mit eigenen Produkten sowie Kooperationen mit Münchner Kreativen. Aus Sicht von Immobilienentwicklung und Hospitality-Engineering ist das ein bewusster Spagat: Einerseits soll das Angebot alltagstauglich bleiben, andererseits braucht es eine erkennbare Handschrift, die Wiederbesuche erzeugt. Genau das ist auch eine Antwort auf einen Markt, in dem viele City-Gastroflächen zwar öffnen, aber im urbanen Wettbewerbsumfeld selten dauerhaft als „Anlaufpunkt“ verankert werden.
In der Marktrelevanz positioniert sich SUPER* an einer der stärksten Fußgängerachsen Deutschlands – und zwar nicht als isolierter Laden, sondern als zweiteilige „Hausadresse“ entlang zweier Straßenseiten. Die Perspektive: Unter den Arkaden wird später ein SUPER*-Kiosk zur Neuhauser Straße ergänzt, als weiterer sichtbarer Anker zwischen Karlstor und Marienplatz. Der geplante Zeitpunkt Spätsommer 2026 fügt sich in typische Investitionszyklen der Innenstadtentwicklung ein: Erst stabilisiert sich das Umfeld über Mietmix und Bürovermietung, danach werden Frequenz- und Aufenthaltsfaktoren mit Gastronomie und kleineren Formaten nachgeschärft. Branchenmessungen werden hier mit rund 22 Millionen Passanten jährlich entlang des zentralen Korridors in Beziehung gesetzt.
Vergleicht man das Vorgehen mit anderen City-Mixed-Use-Strategien großer Immobilienakteure, fällt auf, dass der Trend zu „Experience Layers“ statt reiner Flächenverteilung immer stärker wird. Viele Wettbewerber setzen auf Retail, Events oder kurzfristige Pop-ups – doch die Erfahrung zeigt, dass nachhaltige Wirkung meist aus dauerhaften Alltagsritualen entsteht. Exemplarisch lässt sich der Ansatz als Gegenmodell zu „Erdgeschoss ohne Grund“ verstehen: Ohne einen Hospitality-Anker bleibt die Straße oft nur Kulisse, während sie mit einem funktionierenden Café-, Lunch- und Abendkonzept zur echten Begegnungszone wird. Damit entsteht eine Art Standort-Ökosystem, in dem Mieter, Besucher und Stadtgesellschaft stärker zusammenrücken.
Historisch ist der Standort hierfür besonders geeignet. Das denkmalgeschützte Traditionshaus von 1865 war über Jahrzehnte unter anderem vom Hotel Deutscher Hof geprägt und später von Karstadt Sports – zwei Nutzungen, die jeweils eigene Besucherströme erzeugten. Dass das Gebäude heute eine rund 14.000 Quadratmeter große Mixed-Use-Immobilie ist, zeigt die Reife der Transformation: Die Max-Planck-Gesellschaft bündelt Forschung und Bürostandorte auf rund 9.600 Quadratmetern, Ashurst LLP nutzt rund 1.840 Quadratmeter, PENTARC etwa 500 Quadratmeter und New Balance weitere 500 Quadratmeter an der Neuhauser Straße. Die offizielle Eröffnung im Juli 2025 und die vollständige Vermietung der Büroflächen seit Sommer 2025 bilden die organisatorische Basis – SUPER* liefert jetzt das öffentliche „Bindegewebe“.
Regulatorisch und nachhaltig steckt in solchen Projekten allerdings mehr als die reine Eröffnungskommunikation. Bei denkmalgeschützten Gebäuden spielen Genehmigungs- und Auflagenketten eine zentrale Rolle: Brandschutz, Barrierefreiheit, Lärmschutz sowie die Einbindung externer Außenflächen (etwa Freischankzonen) müssen in betrieblich sinnvolle Abläufe übersetzt werden. Zudem ist das Projekt mit dem DGNB-Gold-Vorzertifikat verknüpft, was auf eine Ausrichtung an Umwelt- und Qualitätskriterien hindeutet – also auf Anforderungen, die im Gebäudebetrieb und in der Nutzererfahrung zusammenlaufen. Für Betreiber und Mieter bedeutet das: Hospitality ist nicht nur „Dekoration“, sondern muss in einem rechtssicheren, nachhaltigen Betriebsmodell funktionieren.
Der Ausblick bis zum SUPER*-Kiosk unter den Arkaden ist damit mehr als ein Zusatz: Er erweitert die Logik des Mixed-Use-Objekts in Richtung „räumliche Kopplung“. Statt dass das Haus nur an einer Straßenseite präsent ist, werden zwei Anlaufpunkte verankert – mit dem Erdgeschoss-Treffpunkt zur Herzog-Max-Straße heute und dem Kiosk künftig an der Neuhauser Straße. Das kann die Planbarkeit von Frequenz verbessern, weil Passanten zwischen Einkaufskorridor und Innenhof-/Straßenraum leichter „umschalten“. Für die nächsten Monate dürfte entscheidend sein, wie stabil die Auslastung über Wetterwechsel hinweg ist und ob sich aus den Alltagsspitzen eine wiederkehrende Markenbindung entwickelt. Für die Stadt bleibt das HERZOG MAX damit ein Beispiel dafür, wie Frequenz, Nutzungsmix und Qualität im Erdgeschoss zusammen eine echte Innenstadtadresse formen.
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