LONDON (IT BOLTWISE) – Der Hotel-Investmentmarkt in Deutschland verzeichnete in den ersten neun Monaten 2026 weniger Transaktionsvolumen, aber deutlich mehr Deals. Laut Analyse von BNP Paribas Real Estate liegt das Volumen bei rund 1 Milliarde Euro und damit 27 % unter dem Vorjahr. Gleichzeitig stieg die Dealzahl um 27 %, was die höchste Quote seit den ersten drei Quartalen 2022 markiert. Für das Gesamtjahr nennt der Branchenvertreter zudem ein Volumen von etwa 1,5 Milliarden Euro und erwartet mehr Abschlüsse im vierten Quartal.
Der deutsche Hotel-Investmentmarkt zeigt 2026 ein Muster, das in dieser Form vor allem bei fragmentierter Angebotslage typisch ist: mehr einzelne Transaktionen, aber weniger Gesamtvolumen. Für die ersten neun Monate 2026 nennt eine Auswertung von BNP Paribas Real Estate ein Transaktionsvolumen von rund 1 Milliarde Euro. Das entspricht einem Rückgang um 27 % gegenüber dem guten Vorjahreszeitraum. Gleichzeitig erhöhte sich die Zahl der Deals um 27 %. Damit wurde laut den vorliegenden Angaben die höchste Anzahl an Verkäufen seit den ersten drei Quartalen 2022 registriert, also in einem Zeitraum, in dem der Markt nach dem damaligen Umfeld offenbar wieder konsolidierter agierte.
Technisch betrachtet spiegelt sich diese Verschiebung vor allem in der Größenstruktur der Deals wider. Die Analyse verweist darauf, dass die Marktdynamik im Hotelsektor grundsätzlich hoch bleibt, inzwischen aber „kleinteiliger“ strukturiert ist. Konkreter wird das bei der Größenverteilung: In allen Größenkategorien bis 50 Millionen Euro legte das Transaktionsvolumen laut Aussage um rund 30 % zu. Umgekehrt sank der Umsatz bei Ticketgrößen über 50 Millionen Euro um nahezu 65 %. Genau dieses Auseinanderlaufen von Häufigkeit und Volumen erklärt, warum mehr Verkäufe passieren können, ohne dass das Marktgesamtvolumen entsprechend mitsteigt – wenn vor allem kleinere und mittlere Objekte den Markt tragen, während die wenigen großen Core-Transaktionen fehlen.
Bei den größeren Transaktionen werden in der Auswertung mehrere Beispiele genannt, die das Segmentprofil in der Nachfrage erkennbar machen. Dazu zählt der Verkauf von elf Pentahotels in Deutschland, Belgien und Frankreich sowie zwei Transaktionen, bei denen BNP Paribas Real Estate als Begleiter genannt wird – darunter Intercity- und Excelsior Hotels in Frankfurt und München. Daneben wird das Investoreninteresse als anhaltend beschrieben, allerdings nicht nur über einzelne Großdeals. Insgesamt wird von über 20 erfolgreich abgeschlossenen Transaktionen berichtet, die sich auf tourismus- und wirtschaftsstarke A-Standorte fokussieren. Für die Top-7-Städte summiert sich das Investmentvolumen dabei auf etwa 508 Millionen Euro, was einem Rückgang um knapp 37 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht – hier fehlten insbesondere großvolumige Core-Deals, die im Vorjahr besonders prägend waren.
Die Stadtverteilung liefert dazu ein zweites Signal: Berlin sticht mit 186 Millionen Euro hervor, begünstigt durch eine Vielzahl kleinerer Objekte in unterschiedlichen Formaten. München kommt auf 131 Millionen Euro, unter anderem im Zusammenhang mit dem Verkauf des Excelsior Hotels sowie Transaktionen im Serviced-Apartment-Sektor. Frankfurt erreicht 95 Millionen Euro, während Hamburg und Düsseldorf jeweils 37 Millionen Euro sowie Köln 22 Millionen Euro verbuchen. Diese Mischung ist auch als Marktmechanik zu lesen: Wenn Premium-Objekte in ausreichender Zahl schwerer verfügbar sind und die Ankaufprozesse für größere Portfolios mehr Vorlauf benötigen, verschiebt sich die Aktivität in Richtung zahlreicherer, leichter strukturierbarer Einzelläufe. Genau an dieser Stelle wird die „selektive“ Vorgehensweise der Investoren relevant: nicht pauschal mehr Kapital, sondern gezieltere Entscheidungen für bestimmte Betreiber- und Asset-Typen.
Für die technische Bewertung spielen vor allem Kennziffern eine Rolle, die sich aus dem operativen Geschäft ableiten: Auslastung, ADR (Average Daily Rate) und RevPAR (Revenue per Available Room). In der Perspektive auf das Gesamtjahr wird die positive Entwicklung dieser Key-Performance-Indikatoren betont, ergänzt durch stabile Gästezahlen. Zudem wird hervorgehoben, dass der prosperierende Inlandstourismus eine tragende Rolle übernimmt und zur Jahresmitte bei den bundesweiten Gästeübernachtungen einen neuen Rekordwert erreicht. Das ist für Investoren deshalb wichtig, weil diese Kennzahlen die Wirtschaftlichkeit von Hotels unmittelbar beeinflussen – und weil viele Ankaufmodelle auf belastbaren Cashflow-Erwartungen basieren, statt auf alleinigen Wertannahmen zu rein statischen Immobilienfaktoren.
Auch historisch lohnt der Blick auf die angesprochene Referenzmarke: Die Rekordhöhe bei der Dealzahl seit den ersten drei Quartalen 2022 zeigt, dass der Markt zwar nicht zwingend weniger Transaktionen schafft, aber offensichtlich andere Größenordnungen priorisiert. Das passt zur beschriebenen Lücke bei großen Core-Deals im Vergleich zum Vorjahr. Gleichzeitig deutet die differenzierte Struktur darauf hin, dass sich Investoren zunehmend auf Betreiber-, Konzept- und Performance-Fähigkeit fokussieren: Betreiberqualität, tragfähiges Konzept und messbare Ergebnisstärke stehen laut Analyse an erster Stelle der Ankaufentscheidungen. Erst danach folgen Standort, Markt und Objektqualität als Preis- und Risiko-Treiber – ein Ansatz, der in Zeiten schwankender Kapitalmarktbedingungen oft stabiler funktioniert als reine Lageargumentation.
Für das weitere Jahr bleibt die zentrale Frage, ob die im vierten Quartal erwartete Dynamik die Lücke bei den großen Abschlüssen zumindest teilweise schließen kann. Alexander Trobitz, Geschäftsführer und Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH, prognostiziert für 2026 bundesweit ein Hotel-Investmentvolumen von rund 1,5 Milliarden Euro. Entscheidend dafür ist nach seiner Einschätzung vor allem, dass die Abschlussdynamik im vierten Quartal zunimmt und das Volumen durch Großabschlüsse signifikant steigt. Damit richtet sich die Aufmerksamkeit bei vielen Marktteilnehmern nicht nur auf die Anzahl der Verkäufe, sondern auch darauf, ob wieder mehr Volumen aus dem oberen Ticketsegment in den Markt fließt – oder ob der Markt weiterhin überwiegend von kleinteiligen Deals getragen wird.
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