AUGSBURG / LONDON (IT BOLTWISE) – Das Ifo-Institut rechnet für 2027 und 2028 mit weniger als 200.000 fertiggestellten Wohnungen pro Jahr. Die Münchner Wirtschaftsforscher führen das vor allem auf weiter steigende Baukosten und einen Zinsschock bei der Baufinanzierung zurück. So müssten bisherige Annahmen nach unten korrigiert werden, obwohl Genehmigungen offenbar schneller laufen. Gleichzeitig gilt: Der Bund geht von einem deutlich höheren Bedarf aus, was die Lücke in den kommenden Jahren vergrößert.
Die Wohnungsfrage in Deutschland rückt 2027 und 2028 in den Bereich „knapp nicht genug“ statt „weitgehend entspannter“. Das Ifo-Institut prognostiziert, dass die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in beiden Jahren jeweils unter der Schwelle von 200.000 bleiben wird. Konkret erwartet das Institut für 2027 rund 195.000 Fertigstellungen und für 2028 ebenfalls etwa 195.000 Einheiten. Damit wird die zuvor noch optimistischere Erwartung des Instituts nach unten angepasst: Im Februar war noch von 205.000 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2027 und 215.000 im Jahr 2028 die Rede. Für Unternehmen in der Wohnungswirtschaft ist das vor allem deshalb relevant, weil Bauplanungen, Finanzierungskonditionen und Mietkalkulationen ohnehin über längere Projektzyklen hinweg abgestimmt werden müssen.
Technisch betrachtet steckt hinter der Prognose weniger ein einzelner „Flaschenhals“, sondern eine Kette aus Kosten- und Finanzierungswirkungen. Das Ifo-Institut nennt als zentrale Bremse weiter steigende Baukosten; als Treiber wird dabei ausdrücklich der anhaltende Einfluss des Iran-Kriegs auf Lieferketten und Energie- bzw. Rohstoffpreise genannt. Zusätzlich kommt ein Zinsschock bei der Baufinanzierung hinzu, der vor allem die Kalkulation für Neu- und Bestandsinvestitionen verändert. Wenn sich die Kapitalkosten entlang der Bauzeit durch Zinsänderungen und Risikoaufschläge verschieben, werden Projekte mit knapper Wirtschaftlichkeit häufiger gestoppt oder in der Ausführung gestreckt. In diesem Umfeld können schnellere Genehmigungen zwar den Start neuer Bauabschnitte erleichtern, aber sie ersetzen nicht die Finanzierbarkeit der konkreten Bauvorhaben.
Im Hintergrund dieser Entwicklung steht auch die Bedarfsseite, die in den letzten Jahren nicht „wegoptimiert“ werden konnte. Nach Analysen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung werden bis 2030 in der Größenordnung von rund 320.000 neuen Wohnungen pro Jahr benötigt. Die Ifo-Prognose für 2027 und 2028 liegt damit spürbar darunter. Das erzeugt eine strukturelle Lücke: selbst wenn man unterstellt, dass die Genehmigungszahlen kurzfristig besser laufen, verschiebt sich das Ergebnis in der Fertigstellungsstatistik erst mit Zeitverzug. Zudem ist die Größenordnung der aktuellen Schwäche nicht nur statistischer Natur, sondern sie passt zu dem, was im laufenden Jahr bereits sichtbar wird: Für 2026 erwartet Ifo einen Rückgang auf ein 15-Jahres-Tief von lediglich 185.000 Fertigstellungen, das wären 20.000 weniger als im Jahr 2025.
Dass „Genehmigung“ nicht gleich „Baufinanzierung“ bedeutet, betont auch die Wohnungswirtschaft. Der von der Bundesregierung eingeführte „Bau-Turbo“ soll Genehmigungsverfahren beschleunigen, doch der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen sieht darin keine Lösung für das Finanzierungsproblem vieler Projekte. In der Argumentation von Axel Gedaschko, Präsident des Verbands, liegt der Kernpunkt auf der Entkopplung: Viele genehmigte Vorhaben ließen sich offenbar nicht zu bezahlbaren Mieten finanzieren. Genau an dieser Stelle wird der Markt für Neubauvorhaben besonders dynamisch, weil Projektentwickler dann häufiger zu Alternativen greifen müssen, etwa zu anderen Bauqualitäten, zu anderen Zielgruppen oder zu einer stärkeren Streuung von Finanzierungsquellen. Für den sozialen Wohnungsbau wirkt der Druck dabei besonders stark: Wenn die Chancen für Familien, junge Menschen und alle, die dringend bezahlbaren Wohnraum suchen, sinken, verschiebt sich die Nachfrage in Richtung Bestand und verschärft zugleich den Modernisierungs- und Instandhaltungsbedarf.
Der „Bau-Turbo“ wird in solchen Lagen oft als Signal interpretiert, dass die Politik den Prozess endlich beschleunigt. Aus Sicht der Umsetzung ist allerdings die Frage entscheidend, welche Kostenelemente man durch Prozessoptimierung wirklich beeinflusst. Genehmigungsdauer und Verfahrensaufwand betreffen zwar Zeit- und damit indirekt Zinskosten, aber sie ändern nicht zwangsläufig die Höhe der Bauleistungen oder die Bedingungen, zu denen Banken Risiken im Projektgeschäft bewerten. Wenn Preisschocks bei Bauleistungen und Zinsschocks bei der Baufinanzierung gleichzeitig wirken, bleibt die Projektkalkulation fragil. Unternehmen der Branche müssen daher ihre Planungsannahmen enger validieren: Kostenmodelle, Annahmen zur Preisentwicklung sowie Sensitivitäten für Zins- und Ausfallrisiken werden zu zentralen Steuerungsgrößen, nicht nur zu nachgelagerten Plausibilitätschecks.
Für den Markt bedeutet die Prognose vor allem eines: die nächsten Ausschreibungs- und Finanzierungsrunden werden stärker als zuvor über Wirtschaftlichkeit und Finanzierungssicherheit entschieden. Wenn 2027 und 2028 jeweils nur rund 195.000 Fertigstellungen erreichbar sind, während der Bedarf bis 2030 bei etwa 320.000 Wohnungen pro Jahr liegt, bleibt der Wettbewerb um bezahlbare Bestandsobjekte intensiv. Das erhöht die Bedeutung von professionellem Asset-Management, aber auch von Umsetzungsstrategien, die Neubau und Bestand nicht gegeneinander ausspielen. Ebenso rückt die Frage nach Fördermechanismen stärker in den Fokus, denn ohne finanzielle Brücken zwischen Baukosten und Mietniveau wird die Lücke nicht nachhaltig geschlossen. Aus Unternehmenssicht ist deshalb weniger der „Geschwindigkeitseffekt“ von Genehmigungen das alleinige Optimierungsziel, sondern die Fähigkeit, Projekte von der Finanzierung her bis zur Fertigstellung belastbar zu machen.
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