LONDON (IT BOLTWISE) – Eine Studie des Wirtschaftsforschungsinstituts IW Köln zeigt massive regionale Unterschiede bei den Preisen von Einfamilienhäusern in Deutschland. Am günstigsten ist der Erwerb demnach im Saarland, in Schleswig-Holstein und in Sachsen-Anhalt, während Berlin sowie große Teile Bayerns und Hamburg besonders teuer sind. Für einen typischen Haushalt liegen die Kreditraten dort bei bis zu 40 Prozent des Nettoeinkommens oder mehr. Zudem bleibt der bundesweite Durchschnitt mit 103 im „Erschwinglichkeitsindex“ knapp über der als tragbar definierten Schwelle von 100.
Die Frage, wie „tragbar“ der Kauf eines Einfamilienhauses tatsächlich ist, lässt sich in Deutschland längst nicht mehr nur über den nationalen Durchschnitt beantworten. Eine Auswertung, die auf Daten des Wirtschaftsforschungsinstituts IW Köln basiert und vom Finanzierungsvermittler Interhyp in Auftrag gegeben wurde, verknüpft Immobilienpreise direkt mit der Zahlungsfähigkeit von Haushalten. Der zentrale Hebel ist dabei nicht die Zinslage als solche, sondern die Relation zwischen Monatsrate und Nettoeinkommen. Damit entsteht ein regionales Bild, das sichtbar macht, warum sich die gleichen Finanzierungssätze in München und in ländlichen Regionen sehr unterschiedlich auf den Alltag auswirken.
Als Maßstab dient der „Erschwinglichkeitsindex“, der monatliche Ausgaben für die Immobilie bis zu 35 Prozent des Nettoeinkommens als tragbar definiert. In diesem Index ist die Schwelle bei 100 angesetzt: Je tiefer der Wert unter 100 liegt, desto weniger erschwinglich wird der Immobilienerwerb gerechnet; wer darüber liegt, hat in der Modellrechnung mehr Spielraum. Der bundesweite Durchschnittswert liegt bei 103 – also rechnerisch nur knapp im Bereich „eher leistbar“. Auffällig sind jedoch die Spannweiten zwischen den Bundesländern: Ein typischer Modellhaushalt muss in Regionen wie dem Saarland, in Schleswig-Holstein und in Sachsen-Anhalt im Schnitt gut ein Viertel des Nettoeinkommens für die monatlich fällige Kreditrate ausgeben. Am anderen Ende der Skala verschlingt die Abzahlung in Berlin, Bayern und Hamburg durchschnittlich 40 Prozent des Nettoeinkommens oder mehr.
Technisch betrachtet ist die Aussagekraft dieser Kennzahl besonders hoch, weil sie auf einer vereinheitlichten Modellannahme beruht. Die IW-Ökonomen haben Einfamilienhauspreise in allen 400 Landkreisen und kreisfreien Städten ausgewertet und dabei von einer Familie mit zwei Kindern ausgegangen, die für den Eigenheimbereich ein „typisches Einkommen im siebzigsten Perzentil“ erzielt – also von Haushalten, die über 70 Prozent der deutschen Einkommensverteilung liegen. So wird der Vergleich zwar nicht zur exakten Abbildung jedes individuellen Haushalts, aber er macht regionale Preisunterschiede vergleichbar. In der Studie wird zudem herausgestellt, dass weniger als die Hälfte der betrachteten Modellhaushalte in Kommunen lebt, in denen Einfamilienhäuser nach dieser Definition tatsächlich erschwinglich sind. Zugleich zeigt sich: In kleineren Großstädten und deren Nachbarlandkreisen liegt der Index im Modell häufiger noch im Rahmen der Erschwinglichkeitsformel, während Metropolräume stärker unter Druck geraten.
Gerade innerhalb einzelner Länder werden die Unterschiede dann besonders deutlich – und damit auch die Limitierung pauschaler Diskussionen über „zu teure Regionen“. Beispiel Bayern: Am leichtesten erschwinglich sind in der Studie Eigenheime im Kreis Steinburg in Schleswig-Holstein (Indexwert 187) sowie im Kreis Rhön-Grabfeld in Bayerns nördlichstem Landkreis-Unterfranken (184). Dort geht die Modellrate in der Rechnung deutlich zurück: Für den angenommenen Musterhaushalt „verzehrt“ der Hauskauf weniger als ein Fünftel des Nettoeinkommens. Auf der anderen Seite steht die Speerspitze der Unbezahlbarkeit, die im Modell besonders klar markiert wird: Der Kreis Garmisch-Partenkirchen kommt auf einen Indexwert von 53. Für den Musterhaushalt bedeutet das, dass er am Alpenrand sogar rund zwei Drittel seines Nettoeinkommens für die Monatsrate aufbringen müsste.
Damit passt das Ergebnis auch in das Muster, das man aus vielen Marktbeobachtungen kennt: Teure Metropolen wirken wie Preisanker und ziehen ein Umland nach. Die Auswertung benennt in diesem Zusammenhang München und mehrere Umlandkreise als dominierende Einträge in den teuersten Kommunen. Auf Platz zehn landet Ebersberg östlich von München; auch dort bindet die Monatsrate laut IW mehr als die Hälfte des Monatseinkommens (54 Prozent) im Modell. Auf Platz elf folgt mit Potsdam knapp dahinter eine ostdeutsche Stadt vor den Toren Berlins, für die ein Indexwert von 66 angegeben wird. In der Studie wird diese Konstellation explizit als Wertebereich beschrieben, der „weit jenseits jeder marktüblichen Tragbarkeitsgrenze“ liege und den Einfamilienhauserwerb für den betrachteten Musterhaushalt rechnerisch ausschließe.
Für die Unternehmenspraxis und den Markt hat das vor allem eine Konsequenz: Beratung und Kreditentscheidungen werden zunehmend weniger über pauschale Argumente („Kredite sind heute günstig“) funktionieren, sondern über die regionale Kostenstruktur. Wenn eine Schwelle wie 35 Prozent des Nettoeinkommens in vielen Metropolräumen regelmäßig gerissen wird, verschieben sich die realen Optionen der Käufer oft hin zu kleineren Objekten, längeren Laufzeiten oder dem Umzug in günstigere Landkreise. Interhyps Vorstandschef Jörg Utecht ordnet den Befund entsprechend ein, indem er darauf verweist, dass etwa 45 Prozent der betrachteten Modellhaushalte in Regionen leben, in denen der Erwerb eines Einfamilienhauses erschwinglich ist. Ebenso macht die Studie deutlich, dass mit Blick auf die Zukunft nicht automatisch mit einer schnellen Entspannung bei Preisen oder Konditionen zu rechnen ist; Voigtlänger rechnet laut Mitteilung weder mit deutlich besseren Finanzierungskonditionen noch mit einem massiven Rückgang der Preise.
Für technik- und datennahe Entscheider ist an dieser Stelle besonders interessant, wie stark sich „Erschwinglichkeit“ als KPI auswerten lässt, ohne jede einzelne Kreditvertragsvariante bis ins Detail abzubilden. Der Index zeigt, wie sich Preisniveau und Einkommen in eine einzige, verständliche Kennzahl übersetzen lassen, die sich in Beratungsgespräche und Angebotslogiken integrieren lässt. Gleichzeitig bleibt die Aussage im Kern modellbasiert: Sie hängt von der gewählten Einkommensannahme und der Definition der tragbaren Quote ab. Genau dadurch eignet sich der Ansatz aber auch als Kommunikationsbrücke zwischen Makro- und Mikroebene – und als Grundlage, um in unterschiedlichen Regionen gezielt zu prüfen, welche Finanzierungsmodelle für wen realistisch sind und wo die Grenzen ohne Umschichtung schlicht erreicht sind.
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