WASHINGTON / LONDON (IT BOLTWISE) – Jemal Real Estate, DivcoWest und JLS Capital bündeln Kräfte in einem Joint Venture, um ein 342.000 Quadratfuß großes Bürogebäude im West End von Washington, D.C. in 323 Wohnungen umzuwandeln. Das Projekt sieht rund 36 Einheiten als bezahlbaren Wohnraum vor, während eine 22.000 Quadratfuß große Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss erhalten bleibt. Für den Erwerb und die Vorerschließung stellt Madison Realty Capital ein Darlehen in Höhe von 40 Millionen US-Dollar bereit. Die Umsetzung wird unter anderem von Fillat+ Architecture begleitet, während DivcoWest die Immobilie weiterhin mit einer Kapitalbeteiligung begleitet.
Die Konversion von Büroflächen zu Wohnen bleibt in Washington, D.C. einer der sichtbarsten Hebel, um Leerstände zu verkürzen und lokale Quartiere aufzuwerten. Genau hier setzt ein Joint Venture an, das Jemal Real Estate, DivcoWest und JLS Capital gegründet haben. Geplant ist die Umwandlung eines 342.000 Quadratfuß großen Bürogebäudes in der 1255 23rd Street NW im West End in 323 Wohnungen. Damit wird ein Objekt aus dem Jahr 1982, das bislang auf klassische Büroanforderungen ausgelegt war, gezielt in ein Wohnkonzept überführt – mit dem klaren Ziel, Struktur und Geometrie des Bestands für ein neues Nutzungsmuster zu nutzen.
Technisch und architektonisch ist der Kern dabei weniger „Bauen auf der grünen Wiese“, sondern die Anpassung bestehender Raster, Tragstrukturen und Erschließung an Wohnungsgrundrisse. Nach den Angaben aus dem Projektumfeld bleibt im Erdgeschoss eine Einzelhandelsfläche mit 22.000 Quadratfuß erhalten, während darüber 323 Wohneinheiten entstehen sollen. Rund 36 Wohneinheiten sind für bezahlbaren Wohnraum vorgesehen. Für Investoren ist diese Kombination aus Wohnverdichtung und erhaltener Retail-Komponente besonders relevant, weil sie zwei Erlösströme adressiert: Mieteinnahmen aus dem Wohnbereich und zusätzliche Aktivierung des Quartiers über Handel.
Für die Finanzierung sorgt Madison Realty Capital mit einem Kredit in Höhe von 40 Millionen US-Dollar, der den Erwerb und die Vorerschließung abdecken soll. DivcoWest, das Eigentümer der achtstöckigen Immobilie ist, bleibt dem Vorhaben nicht nur als Projektpartner erhalten, sondern behält neben Jemal Real Estate zudem eine Kapitalbeteiligung. Die Rolle von Fillat+ Architecture in der Entwurfsplanung unterstreicht, dass es hier nicht nur um eine Umnutzung „von Büro zu Wohnen“ geht, sondern um die konkrete Übersetzung von Bestandsgeometrie in ein Wohnprogramm mit plausibler Erschließung, Tageslichtlogik und Funktionszuschnitt.
Der Standort liefert dabei zusätzlichen Kontext: Das Gebäude liegt mit 257 überdachten Parkplätzen in einer Lage, die laut Projektbeschreibung nur wenige Blocks von der Metrostation Foggy Bottom–GW University entfernt ist. Es befindet sich zwischen Georgetown, der George Washington University und Dupont Circle – also in einem Umfeld, in dem Nachfrageprofile häufig stark durch Nähe zu Bildung, Arbeitsplätzen und urbanen Zentren geprägt sind. Auch die Aussage von Norman Jemal, Senior Managing Principal bei Douglas Development und Initiator von Jemal Real Estate Ende 2025, zielt auf diesen Zusammenhang: Er verweist darauf, dass die Umnutzung von Bestandsgebäuden künftig eine zunehmende Rolle für die Entwicklung von Washingtons Stadtteilen spielen werde, und betont zugleich, dass das Objekt in der 1255 23rd Street NW trotz der ursprünglichen Büronutzung eine geeignete Geometrie und Struktur für ein „herausragendes Wohngebäude“ mitbringe.
Dass Jemal Real Estate in solchen Projekten nicht bei null startet, zeigt der Blick auf bisherige Konversionen. In Syracuse, New York, wurde ein Büro- und Mischnutzungsgebäude in 57 Wohnungen umgewandelt. In Richmond, Virginia, wurde ein 20-stöckiger Büroturm zu 288 Wohnungen sowie 210 Hotelzimmern umgebaut. Solche Referenzen sind für die aktuelle Planung mehr als nur Marketing: Sie deuten auf vorhandene Prozesse für die Umrüstung von Grundrissen, die Anpassung von Gebäudetechnik sowie den Umgang mit unterschiedlichen Zielmieten und Betreiberanforderungen hin. Zusätzlich ist die Familie Jemal laut Projektkontext aktiv im Erwerb von Immobilien im DMV-Raum (D.C., Maryland, Virginia) beteiligt.
Marktseitig passt der Deal in eine breitere Entwicklung, die in vielen US-Metropolen zu beobachten ist: Büroflächen geraten unter Druck, während Wohnraum – je nach Standort – weiterhin stark nachgefragt wird. Gerade in innerstädtischen Lagen entsteht daraus ein wirtschaftlicher Druck, bestehende Gebäude schneller in neue Nutzungsprofile zu überführen. Die Beibehaltung der Retail-Fläche im Erdgeschoss wirkt in diesem Kontext wie ein Stabilitätsanker, weil sie das Objekt nicht ausschließlich von Wohnmärkten abhängig macht. Gleichzeitig signalisiert die Aufteilung in frei finanzierte und bezahlbare Einheiten, dass das Projekt nicht nur Rendite maximieren, sondern auch lokale Wohnziele adressieren soll.
Für Unternehmen und Projektentwickler ergeben sich daraus mehrere praktische Lehren. Erstens: Bei Konversionen entscheidet die Qualität des Entwurfs mehr als bei Neubauten, weil das Gebäude bereits eine „Antwort“ auf Statik, Erschließung und Fassadenraster vorgibt. Zweitens: Die Finanzierungsstruktur – hier mit 40 Millionen US-Dollar für Erwerb und Vorerschließung – zeigt, wie früh das Projekt in den Cashflow getaktet werden muss, um Entwurfsrisiken und Genehmigungsaufwand abzufedern. Und drittens: Der Standortmix aus Nähe zur Metro und Urbanität rund um Foggy Bottom bis Dupont Circle kann die Vermietbarkeit stützen, sofern Grundrisse, Infrastruktur und Lebensqualität tatsächlich zur Umgebung passen. Wie schnell sich das Joint Venture vom Entwurf in die Umsetzung bewegt, wird vor allem davon abhängen, wie gut die vorhandenen Gebäudestrukturen in ein wettbewerbsfähiges Wohnkonzept überführt werden können.
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