EUROPA / LONDON (IT BOLTWISE) – Eine aktuelle Studie ordnet die Lagerautomatisierung als neuen Engpasstreiber für moderne Logistikimmobilien in Europa ein. 2025 seien bereits rund 30 Prozent der modernen Flächen teilweise oder vollständig automatisiert – deutlich mehr als vor fünf Jahren. Besonders flexibel integrierbare Systeme wie autonome mobile Roboter wachsen dabei schneller als vollautomatische Anlagen. Für Mieter und Investoren wird damit der Gebäudebetrieb selbst zum Wettbewerbsfaktor: bessere Durchsatzleistung, längere Vertragslaufzeiten und höhere Mieten sind messbar.
Automatisierung gilt im Lager schon lange als Effizienzhebel, doch in Europa verschiebt sich der Schwerpunkt zunehmend hin zur Flächenfrage. Wie eine neue Auswertung zeigt, steigt die Nachfrage nach modernen Logistikflächen parallel dazu, dass Betreiber in Technologien investieren, um ihre Leistung auch in Zeiten von Arbeitskräftermangel und knappen Grundstücken abzusichern. Damit wird aus einer reinen IT- oder Prozessinitiative nach und nach ein Investment-Argument für die richtige Immobilie: Wer Durchsatz pro Quadratmeter steigern kann, verbessert nicht nur Kostenstrukturen, sondern schafft auch die Grundlage für planbareren Betrieb. Die Studie liefert dafür konkrete Kennzahlen und ordnet sie in einen Markttrend ein.
Im Jahr 2025 seien demnach etwa 30 Prozent der modernen Logistikflächen teilweise oder vollständig automatisiert. Vor fünf Jahren lag dieser Anteil noch bei lediglich 20 bis 25 Prozent, was auf eine spürbare Beschleunigung hindeutet. Der Marktausbau wird vor allem durch flexibel einsetzbare Systeme getragen, etwa durch autonome mobile Roboter, fahrerlose Transportfahrzeuge und modulare Bausteine, die sich relativ leicht in bestehende Abläufe integrieren lassen. Gerade in Mietobjekten ist diese Eigenschaft entscheidend, weil fest installierte, kapitalintensive Vollautomationskonzepte häufig höhere Einführungsrisiken bedeuten.
Technisch betrachtet folgt der Trend einer klaren Logik: Moderne Lager richten sich immer stärker nach skalierbaren Materialflüssen aus, statt nur nach starren Regal- und Förderkonzepten. Autonome mobile Roboter und fahrerlose Transportfahrzeuge lassen sich typischerweise als Software- und Hardware-„Schichten“ über bestehende Layouts legen. Dadurch können Betreiber schrittweise zusätzliche Zonen automatisieren, Spitzenlasten abfedern und Prozesse nachjustieren, ohne gleich das gesamte Gebäudekonzept neu zu bauen. Im Gegensatz dazu sind vollautomatische Lager- und Bereitstellungssysteme noch vergleichsweise selten; ihre Einführung erfordert oft tiefergehende bauliche Voraussetzungen, etwa bei Verkehrswegen, Sicherheitstechniken und Taktung.
Die Studie nennt für Vollautomation lediglich einen Anteil von rund 3 bis 5 Prozent der Anlagen. Obwohl diese Systeme erhebliche Effizienzgewinne versprechen, wirken mehrere Bremsfaktoren zusammen: Hohe Anschaffungskosten, begrenzte Flexibilität bei Layout-Änderungen und spezielle Anforderungen an die Gebäudeinfrastruktur. In der Praxis bedeutet das, dass sich die meisten Betreiber zunächst für „Automatisierung mit Spielraum“ entscheiden. Genau hier spielt die Wirtschaftlichkeit eine zentrale Rolle: Wenn Investitionsbudgets unter Druck stehen, wird der Nutzen einer Maßnahme stärker über Ramp-up-Zeiten, Umbaufähigkeit und die Möglichkeit bewertet, Module später auszutauschen oder zu erweitern. So wird Automatisierung zu einem planbaren Betriebsmodell.
Für den Immobilienmarkt ist besonders relevant, wie sich Automatisierung auf Vertragskennzahlen auswirkt. Laut den analysierten Daten steigt die Wahrscheinlichkeit einer Vertragsverlängerung in Objekten, in denen Kunden Automatisierungslösungen einsetzen, um einen zweistelligen Prozentsatz. Außerdem seien Mietlaufzeiten etwa ein Jahr länger und die Mieten um rund 10 Prozent höher als bei nicht automatisierten Objekten; diese Werte seien bereits um Markt- und Größenfaktoren bereinigt. Das ist ein starkes Signal, weil es nicht nur um technische Leistungsfähigkeit geht, sondern um Risiko- und Renditeprofile: Stabilere Verträge und höhere Zahlungsbereitschaft sind am Ende die Sprache des Marktes.
Damit geraten auch Wettbewerb und Anbieterlandschaft stärker in den Fokus. In der Branche konkurrieren zunehmend unterschiedliche Automationsansätze: Systeme wie „autonome“ Lagerlogistik werden oft mit Robotik- und Automationsspezialisten umgesetzt, während Förder- und Gesamtsysteme eher von etablierten Warehouse-Automation-Anbietern stammen. Für Unternehmen ist dabei nicht nur entscheidend, ob ein System funktioniert, sondern ob es sich wie ein Betriebsbaustein weiterentwickeln lässt. In der Praxis beobachten viele Experten, dass sich große Player parallel in mehrere Richtungen bewegen: Amazon Robotics zeigt, wie stark Automatisierung bis zur Eigenintegration reichen kann, während Anbieter wie Dematic oder Swisslog häufig mit modularen Gesamtsystemen für klassische Warehouse-Setups auftreten. Branchenanalysten bewerten diese Vielfalt als Vorteil für Mieter: Sie können schneller auf Marktveränderungen reagieren, solange die Gebäudeplattform kompatibel bleibt.
Historisch betrachtet ist Automatisierung im Lager nicht neu. Bereits in den 1990er- und 2000er-Jahren wurden viele Anlagen auf Fördertechnik, Sorter und bandbasierte Kommissionierung umgestellt; später folgten stärker IT-gesteuerte Warehouse-Management-Systeme und die Automatisierung von Teilprozessen. Der jüngste Schritt besteht darin, dass Robotiksysteme und Transportfahrzeuge stärker softwaregetrieben und damit flexibler werden. Gleichzeitig steigt die Bedeutung von Echtzeit-Steuerung, Sensordaten und Sicherheitsarchitekturen, wodurch moderne Systeme besser in gemietete Infrastrukturen passen. Genau diese „Anpassungsfähigkeit“ wird heute als Standortfaktor interpretiert, weil sie Durchsatzreserven schafft, wenn Personal fehlt oder Flächen nicht verfügbar sind.
Für Deutschland und andere besonders ausgelastete Märkte gilt: Wenn Leerstand gering ist und kurzfristig kaum neue Flächen entstehen, wird die Optimierung bestehender Immobilien zur Pflichtübung. Im Deutschland-Portfolio wird der Leerstand mit nur knapp über 2 Prozent beschrieben, was den Handlungsdruck erhöht. In solchen Lagen ist Automatisierung kein „Nice-to-have“, sondern ein Hebel für die Wirtschaftlichkeit im laufenden Betrieb. Zudem verschiebt sich die Bewertung von Immobilien: Statt nur Miete pro Quadratmeter zu betrachten, fragen Käufer und Mieter nach der Fähigkeit, Prozesse schneller zu skalieren, Laufzeiten zu stabilisieren und Lieferfähigkeit verlässlich zu halten. Damit steigt der Wert solcher Objekte, die Automatisierung überhaupt sinnvoll unterstützen.
Ausblickend geht die Studie noch einen Schritt weiter: Bis 2035 könnten bis zu 50 Prozent der modernen Lagerhäuser teilweise oder vollständig automatisiert sein. Dabei dürften flexible Systeme weiterhin die häufigste Option bleiben, weil sie Investitionsrisiken reduzieren und bei Layout- oder Prozessänderungen weniger „Trägheit“ erzeugen. Diese Prognose wird durch den Prologis Supply Chain Outlook 2026 unterstrichen, in dem 42 Prozent der deutschen Führungskräfte Automatisierung und Robotik als wichtigste Investitionspriorität für 2026 nennen. Für Unternehmen heißt das: Der Wettbewerb verlagert sich vom reine-„Betrieb“-Fokus hin zu „Gebäude + Betrieb“ als Gesamtsystem. Wer heute in kompatible Automationsfähigkeit investiert, schafft sich damit eine Grundlage für Skalierung und resilientere Logistikprozesse.
Regulatorische und Datenschutz-Aspekte begleiten diesen Wandel, auch wenn sie in Immobilienstudien oft nur am Rand auftauchen. Automatisierte Lager erzeugen mehr Daten über Bewegungsvorgänge, Personaleinsatz, Materialflüsse und Sicherheitszustände; entsprechend steigen Anforderungen an Datenschutz- und IT-Sicherheitskonzepte. Unternehmen müssen daher sicherstellen, dass Datenflüsse sauber abgegrenzt werden, Zugriffskontrollen greifen und Schnittstellen zwischen OT (Operational Technology) und IT nachvollziehbar abgesichert sind. Gerade in gemieteten Umgebungen mit mehreren Parteien wird die Governance wichtiger: Wie werden Logs verwaltet, wie werden Rollen gemanagt, und wie wird eine spätere Erweiterung auditierbar gemacht? In Summe wird Automatisierung damit nicht nur eine Kostenthemenfrage, sondern auch eine Compliance- und Sicherheitsarchitekturaufgabe.
Am Ende verdichtet sich die Nachricht für den Markt: Automatisierung verstärkt die Nachfrage nach modernen Logistikflächen nicht als isolierte Trendbewegung, sondern als messbarer Hebel für Stabilität, Vertragsqualität und Leistungsfähigkeit. Wenn sich Durchsatz und Flexibilität verbessern lassen, profitieren sowohl Betreiber als auch Investoren. Für Entwickler und Planer bedeutet das, dass „Automatisierungsfähigkeit“ stärker in die technischen Spezifikationen von Neubauten und Revamps gehört: von Verkehrs- und Sicherheitskonzepten bis hin zu Schnittstellen, Strom- und Kommunikationsanforderungen. Wer dabei früh die Kompatibilität zu Robotik- und Automationsplattformen berücksichtigt, reduziert späteren Umbauaufwand und erhöht die Chance auf langfristige Belegung. So wird die Immobilie selbst zum aktiven Bestandteil der KI-/Robotik-gestützten Wertschöpfung.
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