BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Der neue „NEO Logistics Impact Report 2025/26“ zeigt, dass Betriebskosten bei Logistikimmobilien weiter steigen und vor allem Investoren spürbar belastet werden. Gleichzeitig belegen die Daten deutliche Lücken bei nachhaltiger Wärme- und Stromversorgung sowie beim Ausbau von Photovoltaik. Der Report quantifiziert sowohl Kosten- als auch Emissionswerte und ordnet sie am CRREM-Pfad ein. Für Marktteilnehmer wird damit klar, wo sich Modernisierungsvorhaben in den kommenden Jahren konkret amortisieren müssen.
Logistikflächen stehen derzeit unter zweifachem Druck: Die Betriebskosten steigen in vielen Objekten spürbar, und gleichzeitig wächst die Erwartung von Investoren, Mietern und Regulierung an nachweisbare ESG-Fortschritte. Der „NEO Logistics Impact Report 2025/26“ liefert dafür eine datenbasierte Standortbestimmung. Auf Basis von rund 250 Logistikimmobilien mit insgesamt etwa 9 Millionen Quadratmetern Brutto-Grundfläche zeigt die Auswertung, wie sich Nebenkosten in den letzten Jahren zusammensetzen und warum gerade Wärme- und Stromversorgung sowie Emissionswerte bei vielen Hallen noch hinter den Zielpfaden zurückbleiben. Damit verschiebt sich die Diskussion von „Green Claims“ hin zu überprüfbaren Kennzahlen.
Technisch und methodisch stützt sich der Report auf eine breite Datenbasis aus dem Jahr 2024 und ergänzt diese durch indexgestützte Hochrechnungen für 2025. Besonders relevant ist dabei, dass die Analysen nicht nur Durchschnittswerte präsentieren, sondern Kostenpositionen differenzieren: von umlagefähigen bis zu nicht umlagefähigen Betriebskosten, die unmittelbar die Renditeperspektive beeinflussen. In der Erhebung fließen zudem Informationen aus verschiedenen Rollenperspektiven ein, wobei im Investorensegment der Schwerpunkt liegt. Für die Praxis bedeutet das: Asset-Management und Controlling erhalten einen Benchmark, der sowohl Kostenplanung als auch Energie-/ESG-Roadmaps besser kalibrieren kann.
Die Ergebnisse verdeutlichen eine kontinuierliche Kostensteigerung. Bei Hallen von Investoren steigen die Betriebskosten von 2023 auf 2024 um 4,7 % auf durchschnittlich 11,50 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Besonders belastend sind dabei die nicht umlagefähigen Anteile, die auf 1,80 Euro pro Quadratmeter und Jahr beziffert werden und damit direkt in der Ergebnisrechnung der Eigentümer landen. In 87 % der Immobilien, die über beide Jahre beobachtet wurden, wachsen die Werte moderat bis stark, während 13 % durch aktives Gegensteuern sinken. Von 2024 auf 2025 erwarten die Autoren erneut einen Anstieg um 4,1 % auf 11,97 Euro.
Innerhalb der Kostenstruktur entfällt der größte Teil der Dynamik auf höhere Ausgaben für Instandsetzung, die zwischen 2023 und 2024 um rund 9 % zunehmen. Als Treiber werden insbesondere die mit Inflation verbundenen Material- und Lohnkosten genannt, die typischerweise bei Wartungs- und Umbauarbeiten auftreten. Parallel steigen auch Versicherungen, und zwar in ähnlichem Ausmaß: um etwa 8 %. Als Erklärungsansatz verweist der Report unter anderem auf eine erhöhte Frequenz von Naturereignissen, was das Risiko und damit die Prämienlogik beeinflussen kann. Gleichzeitig wirken Nutzer- und Managementverhalten als zusätzliche Stellschrauben – ein Punkt, der für digitale Betriebsoptimierung besonders wichtig ist.
Beim ESG-Fokus zeigt der Report hingegen ein eher heterogenes Bild: Große Potenziale existieren, aber sie werden noch nicht systematisch ausgeschöpft. So erzeugen 94 % der Datenlieferanten ihre Wärme mittels fossiler Brennstoffe. Im Investorensegment nutzen nur 13 % selbsterzeugten Strom aus erneuerbaren Quellen, weitere 15 % beziehen Ökostrom, während 60 % auf den konventionellen deutschen Strommix setzen. Zudem sind 60 % der Investorenhallen nicht mit Photovoltaikanlagen ausgestattet; innerhalb dieses Segments sind 39 % der Objekte jünger als fünf Jahre. Das deutet darauf hin, dass bei Neubau und frühen Laufzeiten noch ungenutztes Roof-Right-Potenzial existiert, obwohl das Zeitfenster für kostengünstige nachträgliche Maßnahmen oft enger wird.
Auch die Emissionskennzahlen ordnen die Lage ein: Die CO2-Emissionen der betrachteten Immobilien liegen im Mittel bei 14 kg pro Quadratmeter und Jahr. Dabei liegen sowohl der Mittelwert als auch 48 % der einzelnen Hallen über den Zielwerten des CRREM-Pfads (Carbon Risk Real Estate Monitor), der maximale Emissionswerte für die Einhaltung der Klimaziele des Pariser Abkommens beschreibt. Jüngere Bestände sind dabei naturgemäß energieeffizienter, zugleich zeigt der Report jedoch, wie groß der verbleibende Hebel bleibt – etwa durch PV-Ausbau, Umstieg auf erneuerbare Energieträger oder Modernisierung von Heizsystemen. Die Kernaussage entspricht damit einem bekannten Muster: Die Energiewende in der Logistik entscheidet sich im Bestand und in der Übergangsplanung, nicht im reinen Neubau.
Für die Einordnung des Benchmarks ist zudem wichtig, wie die Daten interpretiert werden. Der Report wird durch einen Expertenbeirat begleitet, der Wertschöpfungsstufen von Planung und Errichtung über Finanzierung, Vermietung und Nutzung bis zum Betrieb abdeckt. Das erhöht die Plausibilität der Kennzahlen und verringert das Risiko, dass einzelne Datenlücken in der Darstellung zu stark verzerrt werden. Als Marktbezug lohnt hier auch der Vergleich mit etablierten Benchmark-Ansätzen anderer Anbieter, die in ähnlichen Kategorien arbeiten, beispielsweise große Immobilien- und Research-Berater wie JLL oder CBRE. Laut Branchenbeobachtung steigt dadurch der Druck auf konsistente Asset-Datenmodelle, die Kosten, Energie- und ESG-Parameter zusammenführen können.
Aus Enterprise-Sicht wird der Bericht vor allem dann handlungsrelevant, wenn er in Prozesse übersetzt wird: In der Praxis braucht es eine belastbare Datenbasis, die Betriebskostenplanung, Energie-Controlling und ESG-Berichterstattung miteinander verknüpft. Der Report selbst formuliert dabei einen Anspruch auf Transparenz und Orientierung, indem er Kennwerte für Nebenkosten und ESG-Kriterien bereitstellt. Fachleute betonen zudem, dass gerade die Kopplung aus energetischer Modernisierung und Kostenmechanik entscheidend ist: Wenn Instandsetzung, Versicherungslogik und Energiepreise gemeinsam steigen, müssen Investitionsentscheidungen anders priorisiert werden als früher. Mit Blick auf 2025/26 ist daher zu erwarten, dass sich erfolgreiche Programme stärker an messbaren Emissionspfaden orientieren und hybride Maßnahmenpakete aus PV, erneuerbarer Wärme, Regelungsoptimierung und Betriebsoptimierung umfassen – ein Feld, in dem digitale Monitoring- und Optimierungslösungen künftig einen klaren Wettbewerbsvorteil bieten.
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