WUPPERTAL / LONDON (IT BOLTWISE) – Die Initiative Logistikimmobilien (Logix) lässt eine zweistufige Studie zu mehrgeschossigen Logistik- und Gewerbeimmobilien in Deutschland und Europa erstellen. Im Fokus stehen Potenziale, Hemmnisse und konkrete Lösungswege für Planung, Bau und Genehmigung. Erste Erhebungsergebnisse deuten auf hohen Bedarf bei zugleich offener Kosten- und Standardfrage hin. Die zweite Studie soll bis Herbst 2028 Werkzeuge liefern, um Flächenverbrauch und Verkehrsbelastung messbar zu senken.
Mehrgeschossige Logistikimmobilien sind in vielen Regionen längst kein Gedankenspiel mehr – aber noch immer die Ausnahme. Genau hier setzt die Initiative Logistikimmobilien (Logix) mit einer zweistufigen Untersuchung an, die in Deutschland und Europa die Chancen und bremsenden Faktoren von Multi-Level-Logistik- und Gewerbeimmobilien systematisch herausarbeiten soll. Während die Branche auf Flächenknappheit und steigenden Last-Mile-Bedarf verweist, zeigen Genehmigungs- und Investitionsprozesse oft zähe Reibungspunkte. Die Ergebnisse sollen nicht nur dokumentieren, was heute diskutiert wird, sondern auch konkrete Pfade liefern, wie aus Konzepten belastbare Projekte werden.
Organisatorisch ist die Studie bereits auf wissenschaftliche Tiefe ausgerichtet: Die wissenschaftliche Leitung liegt bei Dr.-Ing. Roland Busch von der Bergischen Universität Wuppertal. Die erste Publikation ist für Oktober 2026 zur Expo Real vorgesehen und trägt den Titel „Multi-Level-Logistik. Flächeneffiziente Logistiklösungen im urbanen Raum“. Die zweite Veröffentlichung soll voraussichtlich im Herbst 2028 folgen. In der Startphase wurde dafür eine Online-Umfrage mit mehr als 100 Teilnehmenden aus Projektentwicklung, Bau, Fachplanung, Nutzer- und Investorensegmenten durchgeführt. Dabei zeigte sich schnell, wie groß das Interesse an einer flächeneffizienten Antwort auf urbane Engpässe tatsächlich ist.
Die vorliegenden Zwischenergebnisse sind für den Markt insofern relevant, als sie die Lücke zwischen Bedarf und Umsetzbarkeit sichtbar machen. Laut Umfrage haben über 80 % der Befragten bereits Multi-Level-Logistik-Konzepte betrachtet; bis 2035 könnten in Deutschland mehr als 100 solcher Projekte realistisch werden, wie die Einschätzung der Teilnehmenden nahelegt. Treiber sind vor allem knappe Flächen, hohe Grundstückspreise und die zunehmende Bedeutung nachhaltiger Bauweisen. Nachfrager werden insbesondere im E-Commerce, in der Kontraktlogistik, in der Pharmalogistik, im Großhandel sowie in Produktion und Handwerk verortet. Gleichzeitig bleibt die Bereitschaft entlang der Wertschöpfungskette unterschiedlich verteilt.
So zeigen die Ergebnisse zwar eine überwiegend positive Haltung bei Projektentwicklern und Bauunternehmen – dort wird Multi-Level-Logistik offenbar als Entwicklungschance gesehen. Skeptischer wird es allerdings bei Bauaufsichtsbehörden, Investoren und Finanzierern. Als zentrale Hemmnisse gelten hohe Kosten und eine als gering empfundene Rentabilität, ergänzt um Unsicherheit hinsichtlich der Drittverwendbarkeit, fehlende Umsetzungserfahrung sowie bislang eher begrenztes Interesse bzw. Vorbehalte. Das Muster erinnert an frühere Technologiewellen in der Immobilienwirtschaft: Wenn Standards und „Proof Points“ fehlen, wächst die Risikoprämie, und damit verteuert sich jede Realisierung. Genau an diesem Punkt wollen die Forschenden mit weiteren Wirkungsanalysen ansetzen.
Technisch und methodisch soll die zweite Studie (Juni 2026 bis September 2028) mehrere Bausteine zusammenführen: Dazu gehört eine Typisierung mehrgeschossiger Logistikimmobilien, die Kartierung von Multi-Level-Logistikimmobilien in Europa sowie die Auswertung von Best-Practice-Fallstudien zu Projekten und kommunalen Planungs- und Genehmigungsansätzen. Außerdem werden Wirkungsanalysen prüfen, wie sich die Flächeninanspruchnahme reduzieren lässt und welche Effekte auf den Verkehr zu erwarten sind. Als technischer Vergleich hilft dabei die Gegenüberstellung von klassischen Low-Rise-Standorten mit neuen, urbaneren Modellen: Während konventionelle Standorte oft hohe Grundstücksflächen benötigen, verlagert Multi-Level die Komplexität in Statik, Erschließung und Betriebsabläufe – und damit in Standards.
Marktlich ist die Initiative auch deshalb timing-relevant, weil Wettbewerber und Projektierer längst nach skalierbaren Umsetzungsmustern suchen. In der Praxis haben große Logistikimmobilienakteure wie SEGRO oder Prologis in verschiedenen europäischen Projekten über Urban- und Multi-Store-Ansätze nachgedacht, um Last-Mile-Resilienz und Flächeneffizienz zu erhöhen. Die Unterschiede liegen jedoch häufig in der lokalen Genehmigungslogik und in der Frage, wie Betriebssicherheit, Brandschutzkonzepte und Verkehrsführung in planbare Bau- und Finanzierungsprozesse überführt werden. Experten aus der Immobilien- und Industrieplanung betonen seit Jahren, dass belastbare Standards nicht nur die Projektlaufzeiten verkürzen, sondern auch die Finanzierungssicherheit verbessern.
Die Studie verknüpft damit auch regulatorische Themen mit wirtschaftlicher Umsetzbarkeit. In vielen Städten entscheidet sich die Machbarkeit nicht im Entwurf, sondern in der behördlichen Bewertung: Genehmigungen hängen von nachvollziehbaren Nachweisen ab, etwa zu Rettungswegen, Brandschutz, Emissionsanforderungen sowie zur logistischen Erschließung im Betrieb. Auch Datenschutz ist indirekt relevant: Sobald Betreiber digitale Steuerungssysteme für Warenflüsse, Routenplanung oder Gebäudemanagement nutzen, entstehen Überwachungs- und Verarbeitungsprozesse, die künftig stärker auditiert werden könnten. Für Unternehmen bedeutet das: Multi-Level-Logistik erfordert nicht nur bauliche Exzellenz, sondern auch eine klare Governance entlang der Datenverarbeitung und der Betriebsnachweise.
Mit Blick auf die Zukunft dürfte die zweite Studienphase besonders wertvoll werden, weil sie nicht bei Potenzialen stehen bleibt. Dr. Malte-Maria Münchow, Sprecher und Vorstand der Initiative sowie Head of Logistics Strategy bei Deka Immobilien Investment, ordnet das Vorhaben in die aktuelle politische Zielsetzung ein: Der Flächenverbrauch soll bis 2030 auf unter 30 ha pro Tag gesenkt werden. Vor dem Hintergrund steigender Grundpreise und des Mangels an Logistikflächen in Ballungsräumen gewinnt Multi-Level damit an strategischer Bedeutung. Wenn es gelingt, Baustandards zu harmonisieren und Genehmigungswege klarer zu strukturieren, könnten aus den heute eher vereinzelten Ansätzen mittelfristig wiederholbare Bau- und Betriebsmodelle entstehen – ein Signal auch für Entwickler, die bisher auf „sichere“ Projektarten gesetzt haben.
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